자양5-1구역 정비사업, 연내 본격화…'조치계획' 작성중

[이데일리 마켓in 김성수 기자] 서울 광진구 자양5-1 재정비촉진구역 도시환경정비사업장이 연내 본격화될 예정이다.

사업시행자인 자양파이브피에프브이(PFV)는 사업계획 변경안에 대한 주민·전문가 의견을 반영해서 ‘조치계획서’를 작성 중이다. 올해 상반기에 서울시 도시재정비 위원회 심의 진행을 비롯해서 추후 사업 절차도 밟을 예정이다.

◇ 조치계획, ‘사업계획 변경안’ 주민·전문가 의견 반영

21일 광진구청에 따르면 서울 광진구 구의·자양 재정비촉진지구 자양5-1 재정비촉진구역 도시환경정비사업을 담당하는 자양파이브피에프브이(PFV)는 주민·전문가 의견서에 대한 조치계획을 작성하고 있다.

(자료=광진구청)

자양파이브PFV 주요 주주는 대우건설이다. 자양파이브PFV의 주주 및 지분율은 △설악플러스 50% △대우건설 35% △삼성증권 5% △신영증권 5% △한국투자증권 5% 순이다. 지난 2023년 말 기준 지분율이며, 모두 보통주를 보유하고 있다.

자양5-1 재정비촉진구역 도시환경정비사업은 서울 광진구 자양동 680-81번지 일대 2만7950㎡ 부지에 △상업 및 가로형 업무시설(1~5층 배치) △업무타워(1동 30층) △공동주택(4동 24~28층) 총 999가구(일반주택 690가구, 임대주택 309가구)를 짓는 사업이다.

앞서 광진구청은 이 사업 계획의 변경 결정을 위한 공람공고를 작년 12월 2일 했다. 이어 같은 달 27일 공청회를 개최했다. 사업계획 변경(안)에 대한 주민 및 관계 전문가 의견을 듣기 위해서다.

이 곳은 기존에는 자양5재정비촉진구역 도시환경정비사업장이었는데, 두 곳으로 분리됐다.

대우건설이 참여한 자양파이브피에프브이(PFV), 호반건설이 참여한 자양5구역피에프브이(PFV)가 이 사업에 동시에 관심을 가졌는데, 두 PFV 합병이 이뤄지지 않아 구역이 나눠진 것.

기존 자양5재정비촉진구역 중 우정사업정보센터 부지 일대는 재정비촉진구역 해제 및 존치관리구역으로 변경됐다. 이에 따라 ‘자양5-1재정비촉진구역’으로 구역 명칭이 바뀌었고, 면적도 줄었다.

실제로 변경된 공고문을 보면 정비사업 명칭이 ‘자양5-1 재정비촉진구역’으로 바뀌었고, 면적은 5만5151㎡에서 2만7950㎡으로 줄어들었다.

‘자양5재정비촉진구역’이 ‘자양5-1재정비촉진구역’으로 건축시설계획이 변경됐음. (자료=광진구청)

반면 건립예정 세대수는 840가구에서 999가구(일반주택 690가구, 임대주택 309가구)로 늘어났다. 이 사업장이 대우건설이 참여한 자양파이브PFV 담당이다.

신설된 자양13존치관리구역은 특별계획구역으로 사업이 추진된다. 여기는 호반건설이 참여한 자양5구역PFV 담당이다.

자양파이브PFV는 이처럼 변경된 사업계획에 대해 주민 및 관계 전문가들이 제시한 의견을 반영해서 조치계획을 작성하고 있다.

◇ 자양파이프PFV 대출, 6월 만기…대우건설 자금보충

당초 자양5구역은 일몰기한인 올해 1월 17일까지 사업시행인가를 신청하지 않을 경우 정비구역 해제 절차를 밟아야 하는 상태였다.

‘일몰제’란 일정 시간이 지날 때까지 정비사업 추진이 어려운 구역은 정비구역에서 해제하거나 직권으로 해제하는 것을 말한다.

자양5구역은 이 기간이 도래하기 전에 사업시행인가를 신청하거나, 재정비촉진계획 변경계획을 제출해서 일몰기한을 다시 연장해야 했다.

자양파이브PFV는 일몰기한이 도래하기 전 광진구청에 정비구역 변경 신청서를 냈기 때문에 현재는 일몰기한과 상관 없이 사업 절차를 밟을 수 있다.

이 사업은 앞으로 여러 인허가 절차를 거쳐야 한다. 올해 상반기에는 서울시 도시재정비 위원회 심의를 진행한다. 도시재정비 위원회는 재정비촉진지구 지정 및 변경에 대해 심의 또는 자문하는 기능을 맡는다.

심의를 거쳐 사업 계획안이 확정되면 사업이 본격적으로 시작된다. 이후 서울시에서 건축심의와 환경·교통영향평가 등 각종 영향평가를 진행하는데, 올해 하반기로 예정돼 있다. 그 다음 사업시행계획인가, 관리처분계획인가를 진행하는 순서다.

‘자양5재정비촉진구역’이 ‘자양5-1재정비촉진구역’으로 바뀐 모습. (자료=광진구청)

오는 6월 19일에는 자양파이브PFV가 이 사업을 위해 받은 대출의 만기가 돌아온다.

자양파이브PFV는 대출약정에 따라 특수목적회사(SPC) 자양파이브제삼차를 포함한 대주들로부터 총 한도 2160억원의 대출을 받았다. △트랜치A 선순위 대출 1105억원 △트랜치B 중순위 대출 500억원 △트랜치C 후순위 대출 555억원이다.

후순위 대출 555억원 만기는 오는 6월 19일이다. SPC 자양파이브제삼차가 자양파이브PFV에 대출을 실행하고, 이후 자양파이브PFV가 지급하는 대출원리금으로 기존에 발행한 유동화증권을 상환하는 구조다.

이 유동화거래의 주관회사는 한국투자증권이다. 자양파이브제삼차 관련 제반 업무는 업무수탁자인 메리츠증권과 자산관리자인 한국투자증권이 각각 수탁해서 수행하고 있다.

기초자산인 대출채권의 신용위험을 보강하기 위해 대우건설이 자양파이브제삼차에 대한 자금보충 및 미이행시 유동화자산에 대한 채무인수를 약정하고 있다.

이 약정에 따라 대우건설은 자양파이브제삼차가 유동화증권 원리금 상환 등에 필요한 자금이 부족할 경우 자양파이브제삼차에 대한 자금보충과 자금보충 미이행시 기초자산에 대한 채무인수를 이행할 의무를 부담한다.