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정부 지원과 시장의 노력으로 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 우발채무 리스크는 과거 대비 완화했다는 평가다. 실제로 올해 9월 A1급 자산유동화기업어음(ABCP) 금리는 3.7% 수준으로 발행되는 등 자금 시장은 과거 대비 안정화한 모습을 보이고 있다.
다만, 책임준공 약정은 개발 사업의 사업성에 기반한 것이 아니라 계약 관계를 통해 만들어진 금융구조라는 한계를 가지고 있다고 짚었다.
김현 한기평 연구원은 “분양률이 저조해서 공사대금이 지급되지 못한다 하더라도 건설사가 책임준공을 확약했다면 자기 자금으로라도 건축물을 완공시켜야 한다”며 “책임준공 리스크의 현실화 가능성이 분양 시장의 상황에 따라서 변동성을 나타내기 때문에 위험의 정도를 반영하는 데 있어서 적정한 기준을 찾기가 어렵다”고 말했다.
미분양 뿐만 아니라 건설업을 둘러싼 환경 변화도 책임준공의 미이행 가능성을 높이고 있다고 덧붙였다.
그는 “최근 폭염과 폭설, 주 52시간제 도입과 중대재해처벌법 등 건설업을 둘러싼 많은 환경들이 변화했고, 이는 공사 기간을 늘리고 있다”며 “건설사 원가 관리에 있어서 공사 기간 관리는 매우 중요한 요소 중 하나다. 공사 기간에 따른 투입 원가의 변동은 수익성과 직결되기 때문”이라고 했다.
한기평은 현재까지 책임준공 미이행에 따른 채무 인수 이벤트를 신용도에 반영한 사례는 없다고 밝혔다. 채무 인수 규모가 건설사들의 유동성으로 감내 가능한 수준이었고, 등급 변동을 유발할 만큼 재무 구조에 영향을 미치지는 않았다고 판단했다는 이유에서다.
김 연구원은 “지난 6월 말 기준 대다수의 건설사들이 자기자본 대비 2배 내외의 책임준공을 제공하고 있다”며 “3배를 상회하는 업체는 코오롱글로벌, 롯데건설, 금호건설”이라고 말했다.
그러면서 “신세계건설의 경우 신종자본증권 발행으로 자기자본 대비 책임준공 규모가 3배를 하회하고 있으나, 신종자본증권 발행 효과를 제거할 경우 3배를 초과하는 수준”이라고 덧붙였다.
다만, 건설사 입장에서 책임준공에 따른 재무리스크는 분양률과 유동성 현황 등을 통해서 비교적 선제적으로 관리할 수 있다는 의견이다.
그는 “건설사들이 수주 경쟁보다는 책임준공 약정 세부 내용을 기존 채무 인수에서 손해배상이나 지체상금 등의 의무로 변경하는 등 리스크 관리에 집중하고 있고, 시공 이외의 사업 보유를 통한 포트폴리오 안정성 강화에 힘을 쏟고 있다”고 밝혔다.
아울러 “이러한 구조적 변화에 대한 사회적 요구와 정책적 지원, 개별 업체들의 움직임은 건설업의 건전성을 강화하는 방향으로 작용할 수 있다”며 “자기 자본을 확충하고 보증 의존도를 낮출 경우 PF 중심의 금융조달 방식이 바뀔 수 있고, 이로 인한 금융비용의 절감은 분양가 인하 등으로도 이어질 수 있다”고 했다.
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