CR리츠에 팔겠다는 미분양 아파트 쌓인다…출시 속도 내나

[이데일리 최정희 기자] 지방 악성(준공 후) 미분양 아파트 문제를 해결하기 위한 기업구조조정(CR) 리츠 출시가 속도를 낼 전망이다. 작년과 달리 올해 들어 건설사·금융기관 등 선순위 투자자들이 미분양 아파트를 CR리츠에 넘기려는 모습들이 포착되고 있다.

◇ “건설사, CR리츠에 미분양 판다” 급증

24일 국토교통부 등에 따르면 메리츠증권은 이르면 3~4월 CR리츠를 신청할 예정이다. 교보증권도 CR리츠 출시를 검토하고 있다. 지방 악성 미분양 아파트 매입을 위한 CR리츠는 건설사·금융기관 등 선순위 투자자들이 CR리츠에 분양가의 70~80% 수준으로 아파트를 매도하면 AMC가 이를 임대로 운영하다가 부동산 경기가 회복됐을 때 매각해 수익을 내는 방식이다. 작년 3월 국토부는 10년 만에 CR리츠를 부활하겠다고 밝혔으나 1년이 다 돼 가도록 아직 인가를 받은 곳은 없다.

출처: 한국리츠협회

그러나 올 들어선 CR리츠를 둘러싸고 분위기가 바뀌는 모습이다. 건설사들이 CR리츠에 미분양 아파트를 팔겠다고 나서고 있다. 현대건설은 1월초 대구 미분양 아파트 단지 2곳, 1100가구에 대한 CR리츠 주선기관 선정 제안(RFP)를 요청했다. 또 다른 건설사는 3개 단지, 800가구에 대해 상반기 내 리츠를 출시한다는 입장이다. CR리츠 구조화에 참여하고 있는 강명기 한일회계법인 회계사는 “작년말까지만 해도 5단지 정도 들어왔는데 실제 만나보면 선순위 투자자들이 CR리츠에 (미분양 아파트를 팔겠다는) 적극적인 분위기는 없었다. 그런데 올 들어선 달라지고 있다”며 “대형 건설사 대부분이 내부적으로 CR리츠에 참여하기 위해 검토하는 분위기”라고 말했다.

CR리츠가 매입하는 지방 미분양 아파트의 취득세 중과 배제 등 세제혜택을 받기 위해선 해당 아파트가 ‘준공 후’ 미분양이어야 하는데 작년말까지만 해도 건설 중인 아파트가 많았던 데다 지방 부동산 경기가 살아나면 직접 분양을 하려는 건설사도 많았다. 그러나 경기가 살아날 기미를 보이지 않는 데다 금융감독원이 3개월 이상 연체한 프로젝트파이낸싱(PF)에 대해선 경·공매로 넘기라는 지침을 내면서 CR리츠에 대한 시각이 달라지고 있다. 특히 건설사는 CR리츠에 미분양 아파트를 넘기게 되면 미분양으로 인한 미수공사금(대손충당금 가능성)이 투자자산으로 전환돼 재무제표가 개선되는 효과도 있다. 건설사가 CR리츠에 분양가의 70~80%로 아파트를 넘기게 되면 나머지 차액인 20~30%에 대해 CR리츠의 지분투자자로 참여하게 된다.

국토부 관계자는 “증권사 등이 리츠 설립 전에 얼마나 보증을 받을 수 있는지를 한국주택보증공사(HUG)한테 요청한 건수도 3800가구였는데 20일 기준 4000가구를 넘었다”며 “매일 접수가 들어오는 게 커지는 등 봇물 같이 터지고 있다”고 말했다. HUG가 보증(보증한도 감정가의 70%)을 서면 미분양 아파트 매입을 위한 대출 조달금리를 10%에서 4~5%로 낮출 수 있다.

다만 악성 미분양 아파트를 모두 CR리츠로 구조화할 수 있는 것은 아니다. 강 회계사는 “21일까지 23개 사업장을 검토한 결과 10개 사업장(1500여개 가구) 이 구조화가 가능한 것으로 분석됐다”면서도 “입지가 좋지 않은 데다 고분양가로 분양돼 HUG가 보증을 서더라도 선순위 투자자의 원금도 보전하지 못하는 곳은 리츠로 출시되기 어렵다”고 설명했다.

CR리츠 사업성 두고선 이견

국토부는 CR리츠가 조속히 출시되도록 올해 초부터 리츠 등록 전에 HUG컨설팅을 통해 예비감정평가, 보증범위를 확인한 후 리츠에 등록할 수 있도록 절차를 개선했다. 작년까지만 해도 리츠를 먼저 등록한 후 HUG 보증심사를 신청해 예상보다 HUG 감정가액이 낮을 경우 다시 설계해야 하는 어려움이 있었는데 이를 개선한 것이다. 이에 따라 메리츠증권 등도 먼저 투자하려는 미분양 아파트에 대한 감정평가·보증심사 등을 거친 후 3~4월께 CR리츠를 등록한다는 계획이다.

다만 사업성이 떨어져 CR리츠를 철회하겠다는 곳도 있다. 작년 CR리츠를 신청한 곳은 KB부동산신탁과 JB자산운용, 2곳인데 이중 KB부동산신탁은 사업성이 없어 CR리츠 철회 신청을 할 예정이다. 한 자산운용사는 “증권사들이 CR리츠 구조를 짜서 운용사 등에 제안을 하고 있는데 사업성 측면에서 그다지 매력적이지 않은 부분이 있다”며 “운용사보다 부동산 신탁사에 태핑(tapping)이 갈 것”이라고 밝혔다.

리츠업계 관계자는 “2009년 CR리츠는 취·등록세가 전액 면제됐지만 현재는 취득세 중과배제만 적용돼 운용사 초기 비용 부담이 있는 데다 과거엔 한국토지주택공사(LH)가 청산까지 매각되지 않은 미분양 아파트를 분양가 60~70% 수준으로 매입해주는 안전장치가 있었으나 이번에는 매입약정 대신 HUG 모기지 보증만 지원돼 투자 위험이 증가한 상황”이라고 짚었다.