자본연 “가계대출 관리 중심 주택가격 상방 리스크 대응해야”

[이데일리 유준하 기자] “정부의 가계대출 총량관리와 한국은행의 금리 인상으로 주택가격 오름세가 둔화될 것으로 전망되는 가운데 단기적으로는 가계대출 관리 중심의 주택가격 상방 리스크 대응이 필요합니다”

유튜브 세미나 캡쳐

7일 오후2시에 온라인으로 개최된 ‘통화정책과 금융여건 변화가 자산시장에 미치는 영향’ 정책 세미나에서 정화영 자본시장연구원 연구위원은 이같이 강조했다.

지난 2017년부터 완화적인 금융환경을 바탕으로 주택가격은 빠르게 상승했다. 정 연구위원은 “소비활동이 부진한 가운데 부채 증가를 통해 늘어난 가계 유동성은 자산시장으로 유입됐다”며 “특히 부동산시장으로의 자금 유입이 크게 늘어나면서 주택가격이 가파르게 상승했다”고 설명했다.

이어 코로나19 팬데믹(세계적 대유행) 이후 실물경제 회복세와 주택가격 상승세간 큰 괴리가 나타났다고 진단했다. 그는 “가계신용이 상당부분 기인했는데 한국은행의 기준금리 인상 기조가 이어지면서 대출금리 상승세가 이어질 전망”이라며 “금리 상승에 따른 금융 여건 변화는 가격 변동성 확대 요인으로 작용할 것”으로 내다봤다.

자료=자본시장연구원

금리가 주택가격에 미치는 영향은 충격반응함수 분석을 거쳤다. 분석에는 지난 2013년 영국 주택가격 상승률을 분석한 갈바오-몬테스로자스 앤 팍(Galvao, Montes-Rojas&Park) 모형을 사용했다. 그는 “주택가격에 대한 금리와 가계대출 증가율을 분석한 결과 금리인상은 주택가격 상승률에 영향을 미쳤다”고 설명했다.

자체 모형설정 및 분석 결과 기준금리가 75bp(베이시스포인트) 인상되고 4년뒤 전국 실질 주택 가격상승률은 평균 1.6%포인트 낮아지는 것으로 추정됐다. 정 연구위원은 “금리인상은 시차를 두고 주택가격에 영향을 준다”며 “6개 광역시는 1.8%포인트 하락, 서울 1.6%포인트 하락에 비해 금리인상 영향이 소폭 크게 나타났다”고 짚었다.

아파트는 금리인상의 영향이 상대적으로 적었다. 4년 후 실질 주택가격 상승률 변동치는 아파트가 1.4%포인트 하락한 반면 단독주택과 연립주택은 모두 1.7%포인트 하락으로 집계됐다.

단기적으로는 가계 대출이 금리에 비해 주택가격에 크게 영향을 미치는 것으로 분석됐다. 정 연구위원은 “금리인상의 효과는 시차를 두고 점진적으로 나타나는 반면 가계 대출은 단기적인 영향력이 크나 4년 후 대부분 그 영향이 소멸했다”고 설명했다.

또한 분석 결과 주택가격의 상·하방 리스크 측면에서는 상방 리스크가 지난 2020년 이후 크게 증가했다고 진단했다. 정 연구위원은 “주택 가격 상승 기대가 크게 높아졌는데 가격 하락 가능성이 크게 낮아진 반면 단기 급등 가능성은 크게 확대됐다”며 “가계대출 증가세 및 전분기 가격 오름세가 상방 리스크를 확대시키며 가격 급등을 유발했다”고 말했다.

그는 단기적으로는 가계대출 관리 중심으로 주택가격 상방 리스크에 대응할 필요가 있으며 장기적으로는 금리 인상의 파급효과를 감안해 가계대출 총량 관리 조치를 점진적으로 정상화해야 한다고 강조했다.

정 연구위원은 “상방 리스크가 높아진 상황에서는 대출 총량 관리가 금리인상에 비해 가격 급등세 억제에 더 효과적”이라면서 “한국은행의 금리인상 기조는 장기적으로 주택가격의 하락 요인으로 작용할 것이며 상·하방 리스크 추이를 살펴가며 대출 총량관리 조치의 정상화를 고려해야 한다”고 말했다.