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한국은행의 평가를 보면 어느 쪽으로 가야 우리나라 경제가 장기적으로 안정적인 성장을 하는 데 더 나은 것인지 혼란스럽다. 물론 단기간에 수십 퍼센트씩 폭락하지 않는다는 전제에서다.
◇ 집값 하락 걱정할 정도인가
코로나19 팬데믹이었던 2020년 기준금리가 연 0.5%로 사상 최저치로 떨어지면서 ‘빚투, 영끌’ 열풍이 불었다. 한국부동산원에 따르면 아파트 실거래 가격 지수 기준으로 2020년 집값이 17% 올랐고 2021년 18% 상승했다. 그러나 기준금리가 인상되면서 2022년 17%나 급감했다. 그러다 작년 3.7% 다시 올랐다. 팬데믹 이후 집값이 폭등했다가 다시 급락했다가 소폭 올라가긴 했지만 집값이 여전히 비싸다는 데는 이견이 없을 것이다.
부동산원 기준 소득 대비 주택가격(PIR) 배율은 서울 기준 10.3배(작년 9월말)로 여전히 높다. 10년 3개월간 한 푼도 쓰지 않고 월급을 모아둬야 집을 살 수 있다는 얘기다.
이창용 한은 총재는 1월 11일 금융통화위원회 기자회견에서 “부동산 가격이 안정되거나 하향 조정돼야 한다”고 밝혔다.
그러나 14일 한은이 발표한 3월 통화신용정책보고서는 가계대출은 안정적으로 관리되고 있는 가운데 집값 하락 위험에 대한 경고가 많았다. 집값의 불확실성이 크다면서도 집값 하락시 신용위험 확대 가능성을 언급했다.
보고서는 “가계자산이 부동산에 집중돼 있고 높아진 금리 수준이 지속되는 상황에서 부동산 시장 부진은 가계의 채무상환 부담 증대로 이어진다”며 “향후 주택 가격 하락은 취약계층 중심의 신용위험 확대 가능성을 높일 수 있음을 의미한다”고 설명했다.
이와 함께 이상형 한은 부총재보는 작년 주택금융공사의 특례보금자리론 등 정책 금융 급증에 대해 “가계대출 증가로만 볼 게 아니라 주택시장의 경착륙을 방지하는 역할을 했다는 점에서 균형 잡힌 시각을 가져야 한다”고 밝혔다.
그렇다면 작년에 특례보금자리론이 없었다면 주택시장은 경착륙됐을까. 작년 2월 이 총재는 주요 20개국(G20) 재무장관·중앙은행 총재 회의 참석차 방문한 인도 벵갈루루에서 블룸버그TV와 인터뷰에서 “2022년말 집값 하락 속도가 아주 빨라 걱정스러웠는데 그 속도가 둔화하고 있다”며 “좋은 신호”라고 언급했을 정도로 당시 주택 시장의 경착륙 우려는 해소된 상황이었다.
동시에 한은에선 DSR예외 규정을 축소해야 한다고 강조해왔는데 정책금융은 대표적으로 DSR 예외가 적용되는 금융상품이다. 그럼에도 정책금융의 타당성을 언급한 것은 이해하기 어려운 대목이다.
또 한은은 보고서에서 “작년 주택매매 거래량이 과거 평균을 하회했음에도 주택담보대출이 예년 수준으로 증가했다”고 평가했다. 작년 주택담보대출은 5%나 급증했는데 주담대 정책금융은 무려 14.3% 늘어났다. 정부와 한은이 함께 추진한 정책금융이 주택 가격과 대출간 연계성을 더 높게 만들었다.
◇ ‘집값, 가계대출’ 금리 인하의 변수라던데…
집값, 가계대출은 한은이 앞으로 금리 인하를 결정하는 데 있어 주요 변수로 언급되고 있다. 한 금통위원은 2월 금통위 의사록에서 기준금리 피봇 시점 결정에 ‘주택 가격, 가계대출’이 핵심 변수가 될 것이라고 평가했다. 이 총재 역시 1월 “섣부른 금리 인하가 경기를 부양하는 효과보다 부동산 가격 상승 기대를 자극하는 부작용이 클 수 있다”고 밝혔다.
그 만큼 한은이 집값, 가계대출을 어떻게 바라보느냐가 중요해졌다.
한은은 작년말에는 저출산 문제를 해결하기 위해서도 집값 하향 안정이 필요하다고 강조해온 바 있다. 한은 작년 ‘초저출산 및 초고령화 사회’라는 보고서에서 우리나라 실질 주택 가격 지수가 2019년 104인데 이를 2015년 100 수준으로 낮추면 합계 출산율이 0.002명 오른다고 분석했다. 최근 국토연구원도 첫째 아이 출산을 결정하는 요인 중 30.4%는 주택 매매 및 전세 가격이라고 분석했다. 지난 4년간 집값이 오르내리고를 반복했지만 작년말 아파트 실거래 가격 지수는 122.1로 2019년말 102.7보다 19% 가량 높다.
저출산에도 도움이 되고 연체율 등 금융불안도 유발하지 않는, 한은이 지향하는 집값 하향 안정은 도대체 어떤 모습인가.
