매입 당시 전체 면적의 절반 수준인 약 45%대의 임대율을 보였으나, 코람코가 인수한 후 저온시설의 상온 전환과 롯데글로벌로지스 등 신규 임차인 유치로 잔여 임대공간을 모두 채우는 데 성공했다. 에에 따라 상업용 부동산업계에서는 이곳의 자산가치도 재평가될 것이라는 관측이 나온다.
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로지스포인트 여주는 지난 2023년 준공된 지하 2층~지상 4층, 연면적 약 13만1000㎡(약 4만평) 규모의 신축 대형 물류센터다. 영동고속도로 여주나들목(IC)에서 약 2km 거리에 위치한 여주·이천 물류 클러스터의 주요 시설이다. 약 6000평 규모의 대형 바닥면적과 약 1만kW의 전력용량이 확보된 자동화·풀필먼트 물류에 적합한 시설을 갖추고 있다.
인수 당시 지상 2·3층에는 CJ대한통운과 패션기업 비케이브가 입주해 있었지만, 지하 2층과 지상 1층의 저온시설을 중심으로 상당한 공실이 남아 있었다. 코람코는 여주·이천권역에 패션·유통 및 제3자물류(3PL) 기업의 상온 물류 수요가 집중돼 있다는 점을 고려해 저온시설의 용도 전환과 임차인 유치를 병행하는 밸류애드(가치부가) 전략을 수립했다.
이에 따라 지난 6월 지하 2층과 지상 1층의 저온 시설 약 6만8467㎡(약 2만711평)를 상온 창고로 전환하는 공사를 마무리하면서 범용성을 높이고 임대 가능한 수요층을 넓혔다. 이후 롯데글로벌로지스를 신규 임차인으로 유치하면서 기존 CJ대한통운·비케이브와 함께 주요 물류·유통기업 중심의 임차인 구성을 갖추게 됐다.
이번 임대 안정화는 상온과 저온 물류센터 간 임대 수요가 차별화되는 시장 환경에서 이뤄졌다. 상업용 부동산 서비스기업 젠스타메이트에 따르면 올해 2분기 수도권 상온 물류센터의 공실률은 8.6%인 반면, 저온 물류센터는 44.6%에 달했다. 코람코는 이러한 수급 차이를 고려해 시설을 전환하고 임대율을 높일 수 있었다. 업계에서는 임대 안정화 후 자산가치 평가에도 긍정적으로 작용할 것으로 예상하고 있다.
코람코는 오피스와 호텔 등 다양한 부동산 섹터에서도 밸류애드 전략을 추진해 왔다. 대표적으로 코람코자산신탁은 서울 도심의 옛 씨티은행 사옥을 ‘케이스퀘어시티’로 리모델링하고 우량 임차인을 유치해 자산가치를 높인 뒤, 퍼시픽자산운용에 약 3070억원에 매각했다. 업계에서는 이 거래로 약 600억원의 매각차익을 거둔 것으로 추산하고 있다.
또한 최근 코람코자산운용이 서울 을지로의 2성급 U5호텔을 글로벌 브랜드 4성급 호텔인 ‘머큐어 앰배서더 동대문’으로 전환했다. 객실을 기존 297실에서 336실로 확대하고 글로벌 호텔 브랜드와 전문 운영체계를 도입해 상품성과 운영 경쟁력을 높였다. 이와 함께 서울 남대문 인근 ‘에티버스타워’에서도 시설 개선과 운영 효율화를 통한 밸류애드 사업을 추진하고 있다.
최근 상업용부동산 시장은 자산별 임대 실적과 운영 성과에 따라 투자수익이 차별화되는 양상을 보이고 있다. 이에 따라 매입가격 뿐 아니라 보유 기간 중 임대 경쟁력과 수익성을 개선할 수 있는 운용사의 전문성이 중요해지고 있다. 코람코는 오피스·물류·호텔 등 섹터별 전문조직을 기반으로 자산의 입지와 수요를 분석하고, 시설 개선과 운영 효율화를 통해 자산가치를 높이는 투자전략을 확대하고 있다.
윤장호 코람코자산운용 대표이사는 “로지스포인트 여주는 물류시장 침체기에 가격이 조정됐지만 입지와 시설 경쟁력, 잠재 임차 수요를 분석해 가치 회복 가능성을 확인한 자산”이라며 “앞으로도 시장에서 저평가된 우량자산을 선별적으로 발굴하고, 섹터별 전문성을 바탕으로 자산의 잠재가치를 투자자의 실질적인 수익으로 연결하는 데 집중하겠다”고 말했다.
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