.png)
.png)
|
B조합은 2020년 7월 민간임대건설사업시행자와 사업비 투자 약정을 통해 조합원의 권익과 발전을 도모한다는 목적으로 설립된 협동조합이다. 이사장인 A씨는 같은 해 7월부터 9월까지 부산 소재 모델하우스에서 113명을 대상으로 126세대의 아파트 물권(특정 동·호수에 대한 권리)에 대한 조합원 가입계약을 체결했다.
문제는 B조합이 조합원 모집 전 관할 구청장에게 신고하지 않았다는 점이다. 구 민간임대주택법은 30호 이상의 주택 공급을 목적으로 설립된 민간임대협동조합이 조합원을 모집할 때 사전 신고를 의무화하고 있다.
B조합은 별도 법인인 C사가 실제 임대사업자 역할을 하고 자신들은 단순히 투자만 한다고 주장했다. 조합원들과는 C사가 임대차계약을 체결할 예정이었고, 조합원들은 투자 수익을 받거나 공개모집에서 남은 세대를 우선 임차할 수 있는 권리만 갖는다는 것이었다.
1심은 피고인들에게 무죄를 선고했다. 1심 재판부는 “B조합은 조합원들에게 민간임대주택을 직접 공급할 것을 예정하고 있지 않다”며 “조합원들의 주된 권리는 출자금에 관한 수익금 지급청구권(투자 수익을 받을 권리)”이라고 판단했다.
또한 “C사에 의한 별도의 임차인 공개모집을 예정하고 있으므로 일정한 경우 조합원들이 자신이 희망한 주택을 후순위로 임차할 가능성이 있다 하여 민간임대협동조합에 해당한다고 볼 수 없다”고 봤다.
그러나 2심은 1심을 파기하고 A씨에게 벌금 1000만원, B조합에게 벌금 500만원을 선고했다.
2심 재판부는 B조합의 법인등기부상 설립목적에 ‘민간임대주택의 신축 및 임대계약을 위한 조합원 모집과 주택신축사업자선정’, ‘사업비 대여를 통한 장기일반민간임대아파트 신축사업 참여’가 명시돼 있다는 점을 주목했다.
또한 조합원들이 가입 당시 거주를 원하는 동·호수를 구체적으로 지정했고, ‘투자’에 대한 설명은 받지 못한 채 4년 또는 8년간 거주 후 분양가의 80%로 매입할 수 있다는 설명만 들었다는 사실도 고려했다.
2심 재판부는 “구체적인 사업방법과는 무관하게 B조합이 구 민간임대주택법 제5조의2 제1항에서 정한 조합원 모집 신고의무를 부담하는 민간임대협동조합에 해당한다”고 판단했다.
피고인들이 불복해 상고했지만 대법원은 2심 판단을 수긍하고 상고를 기각했다.
대법원은 “구 민간임대주택법은 민간임대협동조합이 ‘일정 호수 이상의 주택 공급을 목적으로 설립’될 것을 요구하고 있다”며 “그 목적을 구체적으로 실현하는 ‘주택 공급의 방식’에 대해서는 따로 정하고 있지 않다”고 지적했다.
판단 기준도 구체적으로 제시했다. 대법원은 “조합의 정관상 목적, 조합 가입계약·조합원 모집공고의 취지 및 내용을 종합해야 한다”며 “조합 외에 별도의 임대사업자를 두는 경우 조합이 해당 임대사업자와 체결한 계약의 취지 및 내용도 고려해야 한다”고 설명했다.
그러면서 “민간임대협동조합이 30호 이상의 주택을 공급하는 것을 실질적인 목적으로 설립되었다면 신고의무를 부담한다”며 “조합 스스로가 직접적인 임대 당사자인지 여부와는 관계없다”고 강조했다.
