누빈리얼에셋 “인플레와 변동성이 지배…실물자산이 해답”

[이데일리 김연지 기자] “실물자산은 더 이상 대체투자로 분류할 수 없는 필수 자산군이 됐다.”

마이크 세일즈 누빈 리얼에셋 최고경영자(CEO)는 최근 이데일리와의 인터뷰에서 이같이 강조했다. 변동성이 커진 환경 속에서 실물자산은 분산효과와 인플레이션 헤지 기능을 동시에 제공하는 만큼, 기관투자자들에게 선택이 아닌 필수 영역이라는 설명이다.

세일즈 CEO가 몸담고 있는 누빈자산운용은 미국 최대 비영리 연금기관인 교직원연금기금(TIAA)의 투자운용사로, 전 세계 20대 자산운용사이자 5대 부동산 투자운용사로 꼽힌다. 한국에서도 지난 2021년 3월 서울 사무소 개소 이후 서울 정동빌딩 인수, 공무원연금공단과 위탁운용 협약 체결 등 발 빠르게 행보를 넓혔다.

누빈자산운용의 마이크 세일즈 CEO가 이데일리와의 인터뷰에서 실물자산 투자의 성장성에 대해 말하고 있다. [사진=이데일리 김태형 기자]

실물자산, 분산·인플레 헤지 효과 뚜렷

세일즈 CEO는 누빈자산운용 글로벌 경영진의 일원으로, 30년 이상의 부동산 투자 경력을 바탕으로 부동산과 인프라, 자연자본, 원자재, 사모 임팩트 투자 등 실물자산 투자 전반을 총괄하고 있다.

그가 이끄는 누빈리얼에셋의 경쟁력은 ▲글로벌 스케일과 로컬 전문성 ▲ESG·지속가능성 중심의 투자 ▲연구 기반 철학으로 요약된다. 세일즈 CEO는 “세계 30여 개 도시에 현지 전문가를 두고 시장 변화를 포착하고 있으며, 2040년 탄소중립을 목표로 미래 지향적 투자를 이어가고 있다”며 “의료 오피스, 데이터센터, 임대주택 등 구조적 수요가 뚜렷한 분야에 선제적으로 투자할 수 있었던 것은 메가트렌드를 실시간으로 분석한 덕분”이라고 강조했다.

최근 부동산·인프라 등 실물자산이 주목받는 이유에 대해 그는 “기관투자자들의 자산 재배분 수요와 실물자산의 희소한 투자 속성이 맞물린 결과”라고 설명했다. 그는 “지난 2022~2023년 금리 충격기에는 주식시장이 급등하면서 전체 자산이 불어난 반면 사모시장 비중은 줄어들었다”며 “당시 평균은 10.3% 수준으로, 목표치에 못 미쳤다. 이를 메우기 위한 재배분 수요가 실물자산 투자 확대를 이끌었고 현재도 마찬가지”라고 설명했다.

그는 실물자산의 분산효과와 인플레이션 헤지 기능도 한 몫 거들었다고 강조했다. 세일즈 CEO는 “역사적으로 실물자산은 인플레이션과 밀접하게 연동된 순영업소득 성장률을 보여 왔다”며 “변동성과 물가 압력이 이어지는 환경에서 특히 가치 있는 자산군”이라고 말했다.

그는 특히 기관투자자들의 자산 재배분 수요가 기회를 열고 있다고 했다. 세일즈 CEO는 “부동산 가치는 지난 2년간 고점 대비 25% 하락해 리스크가 상당 부분 제거됐다”며 “신규 공급은 10년 만의 최저 수준으로 줄었으나 수요는 안정화됐다”고 부연했다. 그는 이어 “기관투자자들의 재배분 수요까지 더해지면서 기회의 창이 열리고 있다”며 앞으로 주목할 만한 투자처로 △의료 오피스 △식료품점 중심의 리테일 △데이터센터 등을 꼽았다. 특히 인프라 부문에서 AI 확산과 데이터센터 수요 폭증으로 전력 수요가 급증하면서 발전·송전·전력망 인프라 전반에서 새로운 기회가 열리고 있다는 것이 그의 설명이다.

아태지역은 ‘핵심 성장 엔진’…특히 韓 관심 커

누빈리얼에셋에 있어 아시아태평양(APAC)은 핵심 성장 엔진이다. 누빈리얼에셋 산하의 누빈리얼에스테이트는 1410억달러(약 199조 3176억원)에 달하는 운용자산(AUM) 가운데 60억달러(약 8조 3940억원)를 이 지역에서 운용하고 있을 정도로 투자에 박차를 가하고 있다. 여기에 도시화·기술혁신·경제성장이라는 구조적 요인이 장기적 성장 기회를 뒷받침하고 있다는 설명이 뒤따른다.

세일즈 CEO는 특히 한국 시장의 변화에 주목했다. 그는 “한국에서 전세 계약은 줄고 월세 계약은 늘어나는 구조적 전환이 진행되고 있다”며 “2025년 1~5월 전세 계약은 전년 대비 10% 감소한 반면 월세 계약은 3% 증가했는데, 이러한 변화는 기관투자자들이 임대주택 시장에 진출할 기회를 제공한다”고 설명했다.

누빈자산운용 리얼에셋 부문 마이크 세일즈 CEO가 이데일리와의 인터뷰에서 아태지역은 핵심 성장 엔진이라고 말하고 있다. [사진=이데일리 김태형 기자]

세일즈 대표는 한국의 물류 부문도 매력적이라고 평가했다. 그는 “서울 권역 물류창고 시장은 공급 제약과 전자상거래 수요 확대로 견조한 펀더멘털을 보여주고 있다”며 “특히 자본력이 부족한 개발사가 신규 프로젝트를 추진하기 어려운 상황인 만큼, 안정적인 자본을 보유한 투자자들에게는 기회가 열려 있는 것”이라고 강조했다.

인프라 분야에서는 현지 기업과 협력해 태양광 프로젝트를 추진 중이다. 다만 그는 미·중 무역 갈등과 환적관세 도입 등 정책 불확실성이 단기적 리스크로 작용하고 있다고 지적하면서도 장기적 성장 전망은 밝다고 봤다.

그는 “인구 구조 변화에 따른 시니어 리빙·학생 주거, 데이터센터, 고품질 상업 공간에 대한 수요가 여전히 유효하다”며 “한국에서는 임대주택 전환과 핵심 물류 자산에 집중하고 있으며, 현지 파트너십을 통해 장기적 가치를 창출하는 전략을 추구하고 있다”고 말했다.

누빈리얼에셋이 제시하는 비전은 무엇일까. 세일즈 CEO는 실물자산 분야에서의 투자 기회가 풍부하다고 강조하며 “에너지 전환과 인공지능(AI)·전기화로 인한 데이터센터 개발 수요, 지역 단위 물류를 지원하는 운송 인프라 등은 핵심 투자 기회”라고 짚었다. 그는 이어 “앞으로 에너지 전환, 인구 구조 변화, 기술 발전이라는 세 가지 메가트렌드가 실물자산 투자의 방향을 결정할 것”이라며 “정부 재정의 한계를 보완하는 데 민간 자본의 역할이 더욱 커질 것이다. 누빈리얼에셋은 이러한 변화에 맞춰 글로벌 차원에서 투자 보폭을 넓힐 것”이라고 말했다.