리츠 시장의 신뢰 회복은 투자자 보호에서 시작된다

제이알글로벌리츠가 단기사채 400억원을 갚지 못해 지난 4월 회생절차 개시를 신청했다. 핵심 자산인 벨기에 파이낸스타워는 정부기관이 장기간 임차한 건물이다. 그러나 현지 감정가 하락으로 담보인정비율이 대출약정 기준을 넘으면서 임대수익을 현지에 묶어두는 ‘캐시트랩’이 발생했다. 임대료가 들어와도 국내의 채무상환과 배당에 쓰지 못하는 상황에 빠진 것이다.

신현환 연세대학교 경영대학 교수·한국경영학회 차차기회장

운용사의 대응도 따져봐야 한다. 회사는 올해 1월 이미 당시 환율을 기준으로 5월 만기 환헤지 정산금이 약 900억원에 이를 것으로 설명했다. 예상된 자금 수요에 충분히 대비했는지, 증자와 차환이 지연될 경우 대체 재원이 있었는지 의문이다. 9월에는 영국 법원이 감정평가의 대출약정상 유효성을 인정해 캐시트랩이 지속됐고, 감사의견 거절에 따른 상장폐지 사유 발생도 안내됐다.

해외 리츠는 임차인의 신용뿐 아니라 환율과 차입금 만기, 현지의 송금 제한까지 관리해야 한다. 환헤지로 자산가치 변동을 줄이더라도 큰 정산금이 발생하면 현금이 부족해질 수 있다. 이러한 위험을 통합적으로 관리하고 투자자에게 설명하는 것이 운용사의 책임이다.

이번 사태는 리츠 시장 전체의 신뢰와 직결된다. 한국리츠협회에 따르면 2026년 9월 말 국내 운용리츠는 480개, 자산 규모는 약 129조8000억원이며 상장리츠는 23개다. 소액으로 부동산에 투자해 임대수익을 나누는 시장이 이만큼 성장했다면, 투자자를 보호하는 감독과 운용체계도 함께 성숙해야 한다.

정부의 인가·감독 체계를 믿고 투자한 국민은 운용사가 위험을 충실히 관리하고, 문제가 생기면 감독기관이 책임 있게 대응할 것으로 기대한다. 이를 개별 투자자의 판단 문제로만 돌린다면 공모리츠에 대한 신뢰가 흔들린다. 투자자 보호는 리츠 시장의 지속 가능한 성장을 위한 조건이다. 정부와 국회는 정보 비대칭을 줄이고 부실한 운용을 바로잡아 이러한 신뢰에 답해야 한다. 인가가 원금 보장을 뜻하지 않아도, 투자자가 감독체계를 신뢰할 수 있도록 할 정부의 책임은 분명하다.

우선 국토교통부와 금융위원회·금융감독원은 해외자산을 보유한 공모리츠를 공동 점검해야 한다. 담보대출 약정과 송금 제한, 환헤지 정산금과 차입금 만기를 투자자가 이해할 수 있도록 공개해야 한다. 자산가치 하락과 차환 실패가 겹치는 상황을 가정해 지급능력을 확인하고, 유동성이 부족하면 보완계획을 마련하도록 해야 한다.

벨기에 파이낸스타워 [사진=제이알글로벌리츠]

제이알글로벌리츠의 정상화 방안에는 독립적인 검증이 필요하다. 기존 자산관리회사인 AMC가 과거 운용에 이어 변제계획까지 설계하면 이해상충이 발생할 수 있다. 주주 의견을 반영하는 검증 절차를 마련하고, 자산 보유와 매각, 차입과 증자가 채권 회수와 주주 잔여가치에 미치는 영향을 비교해야 한다. 협상에 필요한 핵심 정보도 주주와 공유해야 한다.

운용사의 책임을 실질화해야 한다. 중대한 의무 위반이 확인된 AMC를 주주가 교체할 수 있도록 과도한 해지보수와 자료 인계 지연 등의 장벽을 정비해야 한다. 운용보수에는 장기 성과와 위험관리 결과를 반영해야 한다. 위법한 운용이나 공시 위반으로 피해가 확인되면 책임 규명과 손해배상 청구를 위한 법률 지원도 검토할 필요가 있다.

이번 국정감사에서 국토교통위원회와 정무위원회는 운용사와 감독기관이 위험을 언제 파악하고 어떤 조치를 했는지 밝혀야 한다. 증자 추진과 철회, 소송과 변제계획의 판단 근거를 확인하고, 투자자에게 위험을 제때 알렸는지도 따져야 한다. 확인된 문제는 제도 개선으로 연결하고 이행 기한까지 정해야 한다.

정부의 인가와 감독에 대한 신뢰를 지키려면 투자자가 실질적으로 보호받는다는 확신을 주어야 한다. 정부와 국회가 이번 국정감사를 리츠 운용업 정상화와 시장 신뢰 회복의 출발점으로 만들어야 한다.