성남도개공 실무진 "대장동 재개발 사업, '이익보장' 단언 못해"

대장동 개발 특혜 핵심 3인방. 왼쪽부터 유동규 전 성남도시개발공사 기획본부장, 화천대유 대주주 김만배씨, 천화동인 4호 소유주 남욱 변호사. (사진=연합뉴스)

[이데일리 한광범 기자] 대장동 개발 사업에 관여했던 성남도시개발공사 실무 직원이 21일 “입지가 좋고 수용방식으로 진행하는 도시개발사업이라 해도 위험을 고려하면 이익보장이라고 볼 수 없다”고 말했다.

21일 서울중앙지법 형사합의22부(재판장 양철한) 심리로 열린 대장동 개발 특혜 의혹 공판에 증인으로 출석한 성남도시개발공사 소속 한모씨는 ‘대장동 사업은 이익이 보장됐다’는 검찰 공소사실과 관련해 이 같이 밝혔다.

일반적으로 도시개발사업 시행사는 지방자치단체장으로부터 인가를 받은 실시계획에 따라 수용·택지조성 공사를 한 후 토지를 매각해 수입을 얻는다. 토지보상비를 포함함 공사비, 금융비용, 용역비 등을 제외한 금액을 수익으로 챙기게 된다.

도시개발사업의 경우 이익이 보장됐다고 볼 수 없다는 것이 한씨의 설명이다. 한씨는 “시행사가 실시계획 인가를 받아도 토지주 등 이해관계자들을 설득해서 원만한 협의를 하는 것은 쉬운 일이 아니다”며 “법적으로는 수용이 가능하지만 현실적으로 토지주들이 반대한다면 소송에 상당 시간이 소요되고 실제 강제집행도 쉽지 않을 수 있다”고 지적했다.

이어 “토지주 등의 집단행동으로 사업이 장기간 지연될 경우 시행사 입장에선 대출이자 부담이 가중된다”며 “분양을 제때 하지 못해 발생하는 막대한 비용도 모두 시행사가 부담해야 한다”고 설명했다.

대장동 사업 초기이던 2013년 12월 성남도시개발공사가 성남시의 기존 수용방식과 다른 환지방식을 제안하게 된 배경 역시 이 같은 토지주들의 반발이 있었다고 했다.

◇“수용방식 진행돼도 토지주 반대하면 사업 지연”

한씨는 “성남도시개발공사 내부에선 수용방식으로 진행될 경우 주민 반대에 따른 민원 발생, 토지보상 협상 지연 등의 우려가 있었다”며 “수용을 원하던 일부 주민의 경우도 예상 보상비가 기대에 미달할 경우 민원이 예상됐다”고 밝혔다.

그는 “2013년 12월 성남도시개발공사 회의는 환지방식과 수용방식 모두 주민들의 반대가 있으니 기존에 있던 프로젝트금융투자회사(PFV)와 협의해 사업 추진 방향을 검토하자는 내용이었다”고 전했다.

그러면서 “당시는 성남시와 성남도시개발공사 모두 대장동에 가장 적합한 사업 방식을 찾기 위해 의견을 나누고 검토하던 단계”라며 “성남시를 대신해 실제 사업을 진행하던 성남도시개발공사도 사업방식에 대해 의견을 제시할 수 있다”고 말했다.

당시 대장동 일대에서 사업을 추진하던 PFV는 남욱 변호사가 대표로 있던 판교PFV였다. 당초 독자적인 민영개발을 추진하던 판교PFV는 토지주들을 설득해 상당한 대장동 토지소유권을 취득한 상태였다. 한씨는 이와 관련해 ‘사업 추진 과정에서 남 변호사에게 이권을 보장한 적이 있느냐’는 김씨 변호인 질문에 “없다”고 잘라 말했다.

민관합동으로 진행된 대장동 개발 사업의 경우 시행사인 ‘성남의뜰’ 지분을 공공인 성남도시개발공사가 50% + 1주, 민간인 하나은행컨소시엄이 나머지를 나눠가졌다.

1조원이 넘게 들어간 사업비는 모두 하나은행컨소시엄 측이 부담하는 조건이었다. 한씨는 이와 관련해 “처음 사업을 계획할 때 사업비를 1조 1500억~1조 2000억원 정도로 예상했다”며 “변수가 많아 금액이 늘어날지 줄어들지는 알 수 없었다”고 밝혔다.

◇“민간사업자, 대장동 사업 리스크 모두 떠안아”

대장동 사업에서도 사업비를 모두 부담하는 민간사업자가 사업 불확실성에 대한 모든 리스크를 떠안았다는 것이 한씨 주장이다. 그는 “대장동 개발 사업이 실패할 경우 민간사업자 손실은 예측할 수 없을 정도로 커질 수 있는 반면 성남도시개발공사가 입게 될 손실의 최대는 출자금액인 25억원이 전부였다”고 설명했다.

그는 ‘대장동 사업 이익배분구조는 예상되는 전체 사업비, 사업이익, 부담하는 리스크 등을 고려한 것이냐’는 김씨 변호인 질문에 “그래야 할 것 같다”고 답했다. 또 “대규모 개발사업에서 성남시 입지가 좋은 것은 맞지만 대장동만 놓고 보면 성남 다른 지역보다 좋지는 않다”고 말했다.

당초 성남시가 대장동과 결합개발을 추진하던 구도심 지역의 ‘1공단’ 근린공원 개발사업이 2016년 분리 개발되게 된 배경도 설명했다. 이재명 당시 성남시장(현 더불어민주당 대선 후보)은 자신의 공약이었던 1공단 근린공원을 성남시의 재정 투입 없이 대장동 개발 이익으로 조성하려 했다.

한씨는 “1공단 근린공원 조성에 대한 주민들의 반대가 많았다”며 “1공단 공원 조성이 목적이었던 만큼 사업을 빨리 할 수 있는 방법이 있으면 대장동 사업 연계 방식을 바꿀 수 있었다. 꼭 결합개발이어야 하는 건 아니었다”고 설명했다.