미등기 집주인과 계약 후 주인 바뀌어…대법 “새 집주인 보증금 돌려줘야”

[이데일리 박정수 기자] 미등기 매수인으로부터 주택을 임차해 주민등록을 마쳤다면 새로운 매수인에게 대항할 수 있다는 대법원 판단이 나왔다.

대법원.(사진=이데일리 방인권 기자)

대법원 1부(주심 대법관 노태악)는 임차인 A씨가 B씨(이 사건 주택 현 소유자)를 상대로 제기한 보증금 반환 소송 상고심에서 원고 일부 승소 판결한 원심을 파기하고 사건을 수원지방법원에 환송한다고 8일 밝혔다.

A씨는 F(미등기 매수인)씨와 2017년 10월 9일 임대차계약 중개인 D씨 중개로 이 사건 주택(302호)에 관해 임대차계약을 체결했다. 계약 내용은 임대차 기간 2017년 10월 13일부터 2020년 3월 12일까지, 보증금은 8900만원이다.

앞서 F씨는 2016년 11월 1일 G(공동주택 원 소유자)씨와 경기 광주시 소재 지상 5층 공동주택에 관해 매매대금 11억7000만원에 매수하는 분양계약을 체결했다.

분양계약 내용은 ‘잔금일 전에 임대가 이뤄지면 임대 나간 세대는 임차인 입주와 동시에 잔금을 치루고 F씨 앞으로 소유권 이전’하기로 했다. 또 ‘F씨는 각 세대의 임대 여부와 관계없이 잔금일에 모든 세대의 소유권을 이전’하기로 했다.

G씨는 2016년 12월 6일 공동주택에 관해 소유권보존등기를 경료했다.

F씨는 2017년 4월 3일 최초 분양계약에 따른 후속계약으로 이 사건 공동주택 중 302호를 1억7000만원에 매수하는 분양계약을 체결한 것을 비롯, 공동주택 중 전유부분 7세대(402호, 502호 포함)에 대해 분양계약을 체결했다.

F씨는 2017년 4월 21일 402호, 502호에 관해 2017년 4월 3일 매매를 원인으로 소유권이전등기를 경료했다.

이후 G씨가 사망해 이 사건 주택(302호)을 포함한 나머지 전유부분에 관해서는 상속인 H씨가 2017년 8월 7일 협의분할에 의한 상속을 원인으로 소유권이전등기를 경료했다.

다만 2019년 4월 5일 B씨는 이 사건 주택(302호)에 관해 2019년 4월 4일 매매를 원인으로 소유권이전등기를 경료했다.

H씨와 그 대리인인 C씨는 2019년 8월 9일 F씨에게 매매잔금 미지급을 이유로 ‘최초 분양계약이 해제됐으니 이 사건 주택에서 퇴거하라’는 내용증명우편을 발송했다.

결국 A씨는 2020년 5월 26일 피고들을 상대로 임대차보증금 반환을 구하는 소를 제기했다.

A씨는 2017년 10월 중개인 D에게 임대차보증금을 지급했고, 피고 D는 피고 C에게 그 중 8000만원을 송금하면서 송금내역에 ‘202, 302 잔금’으로 기재했다.

A씨는 그 무렵 이 사건 주택을 인도받아 점유를 시작하고, 2018년 3월 2일 주민등록 전입신고를 하고, 같은 날 임대차계약서에 확정일자를 받아 주택임대차보호법상 대항력이 구비됐다고 주장했다.

피고 B는 2020년 5월 28일 A씨에 대해 부동산인도 및 차임 상당의 부당이득반환 구하는 반소를 제기했다.

1심에서는 원고 일부 승소판결했다. A씨는 주택 현 소유자인 B씨와 주택 상속인 C씨, 중개인 D씨 등에게 임대차보증금을 반환할 의무가 있다고 주장했으나, 1심 재판부는 중개인 D씨에 대한 청구만 인용했다.

이에 불복해 A씨는 항소했으나 2심에서는 기각했다.

2심 재판부는 “F씨는 이 사건 매매계약을 체결한 이후 매매대금 일부만을 지급한 상태였을 뿐 매매계약의 이행으로 이 사건 주택을 인도받은 상태는 아니었으므로 ‘위 주택을 다른 사람에게 적법하게 임대할 수 있는 사람’에 해당하지 않는다”고 봤다.

F씨가 매도인 H로부터 임대권한을 부여받았다고 하더라도, 그 임대권한은 매매계약의 해제를 해제조건으로 한 것이라고 해석했다.

재판부는 “그렇다면 매수인 F씨의 채무불이행으로 매매계약이 해제돼 임대권한을 상실했으므로, 원고는 임대차계약을 체결할 권한이 없는 자와 임대차계약을 체결한 경우와 같이 주택 양수인인 피고 B씨에게 부동산에 대한 사용수익권을 주장할 수 없다”고 판시했다.

결국 적법한 임대권한 있는 미등기 매수인(F)으로부터 주택을 임차하여 주택임대차보호법상 대항요건을 갖춘 임차인(원고)이 매매계약이 해제된 후 주택 양수인에 대하여 대항할 수 있는지 여부가 쟁점이다.

대법원은 원심판결에는 임차인의 대항력과 계약해제의 효력이 미치지 않는 제3자의 범위에 관한 법리를 오해해 판결에 영향을 미친 잘못이 있다고 판단했다.

대법원은 “원고는 적법한 임대권한을 가지고 있고 매매 목적물인 이 사건 주택을 인도받은 매수인 F씨로부터 매매계약이 해제되기 전에 위 주택을 임차해 주택의 인도와 주민등록을 마침으로써 주택임대차보호법(제3조 제1항)에 따른 대항요건을 갖췄다”고 봤다.

대법원은 “따라서 원고는 민법 제548조 제1항 단서의 규정에 따라 매수인과 매도인 사이의 계약해제로 인해 권리를 침해받지 않는 제3자에 해당한다”며 “원고는 이 사건 매매계약의 해제에도 자신의 임차권을 주택 양수인인 피고 B씨에게 대항할 수 있다”고 판시했다.

임차인 측 소송대리인 법무법인 삼양 황귀빈 변호사(대한변호사협회등록 부동산 전문 변호사)는 이번 판결에 대해 “전세사기 등이 사회적 문제로 대두되는 상황에서 소위 ‘동시진행’ 신축빌라 분양 관련 분쟁 사건을 비롯한 관련 임대차 분쟁과 실무에 큰 영향을 미칠 것으로 기대한다”고 전했다.