조동철 전 한국개발연구원(KDI) 원장(현 KDI 국제정책대학원 교수)은 지난달 28일 이데일리와의 인터뷰에서 ‘가계대출 총량 규제’와 ‘주택가격에 따라 대출한도를 낮추는 정책’을 두고 “개개인의 거래를 직접 제한하는 과잉 규제”라고 지적했다. 금융기관의 건전성과 금융시스템 안정을 위한 규제는 필요하지만, 집값을 잡기 위해 금융거래를 직접 제한하는 방식은 금융 규제의 본래 목적에서 벗어났다는 판단이다.
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![[이데일리 이영훈 기자] 조동철 kdi 대학원 교수가 서울 강남구에 위치한 사무실에서 지난 28일 인터뷰를 진행하고 있다.](https://image.edaily.co.kr/images/photo/files/NP/S/2026/11/PS26110600457.jpg)
그는 최근 금융정책의 흐름을 ‘관치금융 2.0’으로 진단했다. 가계대출을 억제하고 기업과 주식시장으로 자금을 유도하는 과정에서 금융당국이 금융기관의 자금 배분에 직접 개입하고 있다는 이유에서다. 금융기관이 차주의 상환능력과 위험을 따져 대출하기보다 정부의 정책 목표에 맞춰 움직이게 될 수 있다는 지적이다.
조 교수는 “산업 육성을 위해 정부가 금융기관을 통해 자금을 배분했던 과거와 달리 경제 규모가 커지고 산업도 복잡해졌다”며 “소수 당국자가 시장을 대신해 자금의 용도와 흐름을 정하려는 방식은 한계가 있다”고 설명했다.
금융 규제의 필요성 자체를 부정한 것은 아니다. 금융기관이 위험을 과소평가해 과잉 대출을 하고, 문제가 생기면 손실을 사회에 떠넘기는 도덕적 해이를 막으려면 건전성 규제와 감독이 필요하다는 설명이다. 다만 규제가 개인의 선택권을 어디까지 제한할 수 있는지는 별개의 문제라고 했다. 그는 “개인의 자유를 한없이 제한해도 되느냐”며 금융안정과 거래의 자유 사이에서 한국은 규제 쪽으로 지나치게 기울어 있다고 지적했다.
조 교수는 대출 총량을 기준으로 은행의 영업 여력을 제한하면 차주의 상환능력보다 신청 시점이 대출 여부를 좌우할 수 있다고 봤다. 한도가 열리는 시기에 신청자가 몰리는 ‘대출 오픈런’이 대표적이다. 기준이 갑자기 바뀌면 차주는 주거·금융 계획을 세우기 어렵고, 은행도 자체적으로 위험을 평가하기보다 당국의 지침을 따르는 데 치중할 수 있다는 것이다.
대안으로는 차주의 전체 상환 부담을 반영하는 총부채원리금상환비율(DSR)과 대출 위험에 맞춘 위험가중치 조정을 제시했다. 거래를 일률적으로 막기보다 위험한 대출의 비용을 차주와 금융기관이 고려하도록 제도를 설계해야 한다는 취지다. 그는 “스스로 책임 아래 의사결정을 하고 시장을 개척해야 역량이 생긴다”며 금융기관의 자율적 판단과 책임을 강조했다.
주택시장도 투기 억제만으로 접근해서는 안 된다고 봤다. 조 교수는 전국 주택가격과 서울 아파트의 장기 상승 폭이 크게 달랐다는 점을 들어, 가격 상승에는 지역·주택 유형별 수급 불균형도 반영돼 있다고 지적했다. 수요를 억제하기보다 시장가격이 보내는 신호를 읽고, 수도권 아파트 공급을 위한 부지 확보와 재개발·재건축의 이해관계 조정에 정부가 힘써야 한다는 주장이다.
다음은 조 교수와의 일문일답이다.
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![[이데일리 이영훈 기자] 조동철 kdi 대학원 교수가 서울 강남구에 위치한 사무실에서 지난 28일 인터뷰를 진행하고 있다.](https://image.edaily.co.kr/images/photo/files/NP/S/2026/11/PS26110600458.jpg)
△과거에는 산업을 키우기 위해 정부가 금융기관을 통해 자금을 배분했다. 이후 경제가 커지고 산업이 복잡해지면서 시장이 자금을 배분하도록 금융 자율화를 추진해 왔다. 그런데 최근에는 금융기관을 다른 정책 목적에 동원하는 일이 늘고 있다. 자금이 기업이나 주식시장으로 가면 생산적이고 가계로 가면 비생산적이라는 식의 구분도 불안한 기시감을 준다. 자금의 용도만으로 생산성을 단정하고 정부가 배분 방향을 정하려는 것은 경계해야 한다.
-가계부채가 높은 상황에서 강한 규제는 불가피하지 않나.
△가계부채가 많다는 우려는 이해한다. 다만 GDP 대비 부채 비율이 어느 수준을 넘으면 위기가 오고, 그 아래면 안전하다는 절대적인 기준이 있는 것은 아니다. 과거 금융위기 때 미국보다 부채 비율이 높았어도 금융불안이 상대적으로 작았던 나라들이 있었다. 부채의 양뿐 아니라 누가 빌렸고 얼마나 갚을 수 있는지 등 질을 함께 봐야 한다. 절대 금액이 사상 최대라는 이유만으로 줄이는 데 매몰돼서는 안 된다.
-대출 총량 규제와 주택가격별 한도는 무엇이 문제인가.
△총량 규제 아래에서는 상환능력이 있어도 은행 한도가 소진됐다는 이유로 대출을 받지 못할 수 있다. 대출 오픈런은 상환능력보다 신청 순서가 중요해지는 현상이다. 담보가치가 높은 주택일수록 대출한도를 낮추는 방식도 금융기관의 건전성을 위한 규제라기보다 집값을 잡으려는 정책에 가깝다. 총량을 줄일 수는 있겠지만 그것이 금융시스템의 위험까지 줄이는지는 따져봐야 한다.
-금융기관의 판단에 맡겼다가 과잉 대출이 발생할 수도 있지 않나.
△금융기관이 위험을 충분히 고려하지 않고 대출을 늘린 뒤 문제가 생기면 정부에 뒷수습을 요구할 수 있다. 이익은 사유화하고 위험은 사회에 떠넘기는 도덕적 해이다. 이를 막는 규제는 필요하다. 다만 위험을 감당하도록 제도적 틀을 만드는 것과 정부가 개별 대출의 대상과 규모를 직접 정하는 것은 다르다. 금융기관이 스스로 판단하고 결과에 책임을 져야 심사 역량도 생긴다.
-어떤 방식의 규제가 바람직한가.
△DSR에서 제외되는 대출을 포함해 차주가 실제로 감당해야 하는 상환 부담을 제대로 평가해야 한다. 만기를 늘리는 식으로 규제를 우회하는 유인도 줄여야 한다. 위험가중치를 조정하는 방식도 가능하다. 가계대출을 늘릴수록 은행이 자본을 더 쌓아야 한다면 그 비용이 금리에 반영되고 대출 수요도 조정된다. 왜 위험가중치를 높여야 하는지부터 설득해야 하지만, 개별 거래를 직접 막는 것보다는 이런 간접적인 방식이 낫다.
-주택가격 상승을 투기보다 공급 부족 문제로 봐야 한다는 뜻인가.
△투기적 수요가 집값에 영향을 줄 수는 있다. 하지만 미래 가격 상승을 기대하는 것은 주식시장에도 있는 일이다. 주택시장에서는 사악한 투기꾼과 선량한 투자자를 어떻게 구분할 것인가. 실거주자도 큰돈을 들여 산 집의 미래 가격에 무심할 수 없다. 투기라는 말로 수요를 설명하기보다 사람들이 왜 특정 지역과 주택을 선호하는지 살펴야 한다.
-일본의 부동산 거품 붕괴를 경계해야 한다는 주장도 있다.
△일본은 전국 토지가격이 1991년 정점까지 20년간 약 6배 올랐고, 도쿄 주택가격은 1985~1987년 불과 2년 만에 두 배 넘게 뛰었다. 한국의 전국 주택가격은 1995년 이후 30년간 약 2.3배 올라 같은 기간 소비자물가 상승 폭과 비슷했다. 반면 서울 아파트는 5배 넘게 올랐다. 전국적인 거품으로만 보기보다 지역과 주택 유형에 따라 달라진 수요에 공급이 대응했는지를 봐야 한다.
-정부가 주택시장 안정을 위해 해야 할 일은 무엇인가.
△수도권 아파트처럼 수요가 집중된 주택의 공급을 늘리는 것이다. 부지를 확보하고 재개발·재건축의 이해관계를 조정하는 일은 쉽지 않고 공급에도 시간이 걸린다. 그렇다고 정부의 역할이 작은 것은 아니다. 투기를 제거하면 집값이 안정될 것이라는 생각에 매달리기보다 시장이 보내는 수요 신호를 읽고 공급이 이뤄지도록 꾸준히 여건을 만들어야 한다.
