81층 성수 삼표부지 개발, 6400억 브릿지론 만기…본PF 전환 시험대

[이데일리 마켓in 김성수 기자] 서울 성동구 성수동 ‘알짜배기 땅’으로 꼽히는 삼표 레미콘공장 부지 개발사업의 6400억원 브릿지론 만기가 한 달여 앞으로 다가왔다.

'81층 랜드마크'라는 청사진을 현실로 옮기기 위해서는 자금조달이 중요한 시점이다. 내년 착공을 목표로 사업에 속도가 붙은 만큼 다음달 14일 돌아오는 브릿지론 만기가 자금조달의 첫 고비가 될 전망이다.



2.8만㎡ 부지에 '81층 주거동·53층 업무복합동' 조성

2일 부동산업계에 따르면 삼표 부지 개발사업을 추진하는 SP성수PFV가 조달한 브릿지론 6400억원은 다음달 14일 만기를 맞는다.

삼표 부지는 서울 성동구 성수동1가 683번지 일대 2만8106.2㎡ 규모 부지다. 서울지하철 2호선 뚝섬역에서 걸어서 21분, 수인분당선 서울숲역에서 19분 걸린다. 서울숲과 한강에 둘러싸여 있는 이 곳은 지난 1977년부터 약 45년간 레미콘 공장으로 운영됐다.

삼표 레미콘공장 부지 개발사업 대상지 위치 (자료=서울시)

다만 지난 2022년 서울시가 제시한 성수 일대 개발 비전에 따라 삼표가 공장을 자진 철거하기로 하면서 새로운 전략적 부지로 떠올랐다. 앞서 오세훈 서울시장은 지난 2023년 3월 유럽 출장에서 “삼표 부지를 비롯한 성수 일대를 한강변 글로벌 미래 업무지구로 조성하겠다”는 구상을 발표했었다.

이 일대를 개발하는 민간사업자는 SP성수PFV(에스피성수피에프브이)다. SP성수PFV의 주주는 삼표산업(지분율 95%)과 NH투자증권(지분율 5%)이다. 서울시와 SP성수PFV는 해당 부지 개발을 위해 사전협상을 진행해왔다.

사업은 최근 인허가 절차에서도 속도를 내고 있다. 지난 7월 28일 열린 서울시 제13차 건축위원회에서는 삼표 부지에 지상 81층 규모 주거동과 지상 53층 규모 업무복합동을 조성하는 계획이 통과됐다.

개발이 완료되면 공동주택 403가구와 오피스텔 61실, 호텔 130실이 들어선다. 여기에 글로벌 기업 유치를 위한 업무·상업·문화시설도 함께 조성된다. 단순 주거시설이나 오피스 개발을 넘어 업무와 주거, 여가 기능이 결합된 복합도시로 개발한다는 구상이다.

이 사업은 내년 착공해 2032년 준공을 목표로 추진되고 있다. 건물은 탄소중립 설계와 스마트빌딩 시스템을 도입해 에너지 효율을 높이고, 친환경·저탄소 도시개발 모델을 적용한다.

저층부는 시민 누구나 이용할 수 있는 공유공간과 문화시설을 배치한다. 또한 서울숲과 한강, 응봉산을 연결하는 보행녹지축을 조성해 단절된 도시공간을 회복한다.

공공기여를 통한 주변 인프라 개선도 이뤄진다. 서울시는 약 6081억원 규모의 공공기여를 활용해 용비교 램프와 성수대교 북단 직결램프를 설치하고 서울시 유니콘창업허브를 조성하는 등 교통체계와 미래산업 기반시설을 확충할 계획이다.



브릿지론 6400억원, 다음달 14일 만기…본PF 전환되나

관건은 사업을 실제 준공 단계까지 끌고 갈 자금 모집이다. 착공을 위해서는 본 프로젝트파이낸싱(PF) 전환이 이뤄져야 한다. 브릿지론 6400억원은 다음달 14일 만기를 맞는다. 작년 말 기준 장기차입금은 5200억원 규모다.

앞서 SP성수PFV는 브릿지론 조달을 위해 특수목적회사(SPC) 마이트성수제이차를 비롯한 대주단과 총 6400억원 규모의 대출약정을 체결했었다. 대주단에는 신한은행을 포함해 총 221곳이 참여했다.

삼표 레미콘공장 부지 개발사업 조감도(서울숲, 응봉산을 연결하는 보행환경 조성) (자료=서울시)

SP성수PFV는 해당 차입금을 담보하기 위해 부동산담보신탁 계약도 체결했다. 부동산담보신탁은 부동산 소유자가 자신의 부동산을 신탁회사에 맡겨 채무를 담보하는 방식이다. 대출금을 상환하지 못할 경우 신탁된 부동산을 처분해 채권자의 채권을 회수할 수 있도록 하는 구조다.

또한 SP성수PFV는 대주단에 약정액의 130%에 해당하는 사업 우선수익권을 담보로 제공했다. 이밖에도 SP성수PFV는 대출약정에 대한 담보로 지배기업 삼표산업이 소유한 회사 보통주(지분 100%)를 제공하고 있다.

담보 물량은 SP성수PFV 보통주 1519만9800주며, 담보금액은 729억3600만원이다. 이 금액은 지난 2024년 말 기준 삼표산업의 자기자본 5598억1482만원 대비 13.03% 규모다.

삼표 부지 개발사업은 성수동이라는 입지에 대규모 복합시설을 짓는 개발사업이라는 점에서 시장의 관심을 받아왔다. 특히 81층 주거동을 비롯해 업무·상업·문화시설이 결합된 개발계획이 구체화하면서 사업 추진에 대한 기대감도 커지고 있다.

다만 대규모 개발사업인 만큼 브릿지론 만기 연장이나 본PF 전환 등 향후 자금조달 과정이 사업 속도를 좌우할 변수로 꼽힌다. 현재는 아직 본PF 전환 관련 결정이 안 된 상태로 전해졌다.

금융투자업계 관계자는 "삼표 부지 개발사업은 ‘81층 랜드마크’라는 청사진을 현실로 옮기기 위한 자금조달이 중요한 시점에 들어섰다"며 "내년 착공이라는 목표를 앞두고 다음달 브릿지론 만기가 첫 번째 주요 관문이 될 전망"이라고 말했다.