정비구역 두고 국토부·성남시 갈등…이주주택 용인 등 확대 검토

[이데일리 최정희 기자] 국토교통부가 1기 신도시 재건축 등 정비사업에 속도를 내겠다고 밝혔지만 정작 사업성이 가장 좋은 곳으로 평가받는 분당신도시에선 특별정비구역(정비구역) 지정을 두고 국토부와 지자체가 갈등을 빚고 있다.

성남시는 수정구 등 구도심과 분당신도시의 재개발·재건축 등 정비사업이 동시다발적으로 진행되면서 공사가 진행되는 동안 정비사업 내 주민들이 이주해서 살 만한 주택을 마련하기 쉽지 않은 상황이다. 그로 인해 2028~2029년 전셋값 폭등이 우려되고 있다. 국토부는 용인·안양·광주 등 성남 주변지역으로 이주 가능 주택(이주주택) 확보를 검토하고 있다.

일러스트=챗GPT5.0

◇ 성남은 ‘이주주택’이 안 보인다…정비 물량 지정 제동

국토부는 지난 달 26일 5개 1기 신도시 정비사업 후속 대책을 발표하면서 각 신도시가 내년 계획된 정비구역 지정 물량을 초과 지정해도 된다고 밝혔다.

5개 지자체에선 올해 5~6월 ‘2035 노후계획도시정비 기본계획’을 통해 연도별 정비구역 물량을 발표한 바 있다. 이 계획상의 물량을 초과 지정해 재건축을 추진함으로써 주택 공급 효과를 높이기 위한 것이다. 이에 따라 일산신도시는 내년 5000가구를 정비구역으로 지정할 계획이었으나 2만 4800가구까지 지정이 가능해졌다. 평촌·중동·산본신도시도 계획 물량 대비 초과 지정이 가능해졌다.

4개 신도시들이 계획된 정비구역 물량보다 초과 지정할 수 있는 이유는 재건축 공사가 진행되는 동안 정비구역 주민들이 이주해서 살 수 있는 주택이 공급될 것으로 추정되고 있기 때문이다.

그러나 분당은 아니다. 성남시는 ‘2035 노후계획도시정비 기본계획(노후정비계획)’상 예정된 내년 정비구역 물량 1만 2000가구를 초과해 정비구역 물량을 지정할 수 없게 됐다. 노후정비계획에 따르면 올해와 내년 성남시의 정비계획 물량은 각각 1만 2000가구인데 올해 정비물량을 1만 2000가구보다 덜 지정하게 되더라도 내년에 지정할 수 있는 정비구역 물량은 1만 2000가구로 제한된다.

출처: 국토교통부

올해 정비구역으로 지정될 것으로 기대되는 곳은 작년 11월 선도지구로 지정된 샛별마을(2800가구)·양지마을(4300가구)·시범 단지(3700가구)·목련마을 대원빌라(1100가구) 등 약 11만 가구다. 이중 샛별마을과 시범단지만 정비계획안을 성남시에 제출했고, 성남시는 계획안 승인을 검토하고 있다. 즉, 성남시가 올해 샛별마을·시범 단지를 정비구역으로 지정한다고 해도 올해 계획된 1만 2000가구 중 6500가구만 지정하게 된다는 의미다. 나머지 5500가구를 내년으로 넘겨 1만 7500가구(내년 계획 물량 1만 2000가구 포함)를 지정할 수 없다. 대부분의 정비사업이 1년씩 뒤로 이연된다.

올해 샛별마을·시범 단지를 정비구역으로 지정할 수 있을 지도 의문이다. 샛별마을(29·S5)·시범단지(21·S4)는 서로 다른 2개 구역이 결합해 통합 재건축되는데 현재의 특별예정정비구역으론 통합이 불가능해 2개 구역이 각각 정비구역으로 지정된 후 통합 재건축이 진행돼야 하는 복잡한 상황이다. 노후계획도시특별법상 통합 재건축의 경우에만 재건축 안전 진단이 면제된다. 법대로만 보면 재건축 안전 진단을 거치지 않은 상황에서 정비구역 지정이 가능할지도 의문이다. 이에 국토부는 성남시가 국토부와 상의 없이 선도지구 공모기준을 제시했다면서도 시행령 개정을 추진하겠다고 밝혔다.

내년 1만 2000가구 지정만으로도 전셋값 상승 불가피

분당신도시만 이주주택이 없는 이유는 뭘까. 국토부는 성남시와 협의해 작년 12월 야탑동 중앙도서관 유휴부지 등에 2029년까지 1500가구의 공공주택을 공급하기로 계획했지만 주민 반발로 무산됐다. 이후 성남시는 대안으로 이주주택 대체 후보지 5곳을 국토부에 제안했으나 이들은 2029년까지 입주가 불가능해 의미가 없었다.

성남시 관계자는 “(정비구역 지정에서 관리처분인가까지 2~3년 걸리는 점을 고려하면) 내년 정비구역으로 지정되는 물량은 2028~2028년 관리처분인가를 받고 주민들이 이주를 해야 하는데 이때 성남에 공급되는 주택이 거의 없다”며 “주민들이 이주할 주택이 부족한 상황”이라고 밝혔다.

내년 1만 2000가구를 지정하는 것만으로도 이미 이주주택이 부족하다는 평가다. 이 관계자는 “2029년엔 (정비사업 지구) 인근 10km이내에 주택 공급이 거의 없기 때문에 1만 2000가구 지정도 문제가 될 수 있지만, 이미 고시가 됐기 때문에 바꿀 수 없다”고 설명했다.

즉, 2028~2029년 전셋값 상승은 불가피한 상황이다. 이런 상태에서 연도별 계획된 정비구역 물량을 초과해 지정하게 둘 수는 없다는 게 국토부의 입장이다. 2028~2029년 이주주택 부족이 자명한 만큼 국토부와 성남시는 성남시 외 지역으로 이주주택을 모색하고 있다. 성남시 관계자는 “성남 자체적으로 새로운 주택 공급이 힘든 만큼 용인, 안양, 광주 등에서 새 주택 공급 규모를 파악해 이주주택을 추가 모색하고 있다”고 밝혔다. 그나마 2030~2031년에는 이주 가능 주택 부족 현상이 완화돼 이르면 2027년 이후에는 연도별 계획 물량을 초과해 추가 지정이 가능할 것으로 예측된다.