소규모 재건축의 첫 관문…‘재건축 결의’[똑똑한부동산]

[김예림 법무법인 심목 대표 변호사] 흔히 개발 사업을 떠올리면 대규모 개발 사업만을 생각하기 쉽다. 그러나 한 동짜리 상가나 빌라의 경우에도 노후 등의 문제로 개발이 필요한 사례가 많다. 이때 어떤 법에 따라 개발할 것인지 여부는 개발을 처음 시작할 때부터 수익성 등을 꼼꼼히 검토해 결정해야 한다.

재개발로 철거 예정인 백사마을. (사진=연합뉴스)

대규모 개발은 보통 도시개발법이나 도시정비법에 따라 진행한다. 한 동짜리 상가나 빌라와 같이 비교적 소규모로 진행되는 개발의 경우에는 개발에 자율성을 높이기 위해 집합건물법에 따라 재건축을 하는 사례가 많다. 집합건물법에 따른 재건축은 집합건물법상 절차에 따라 개발을 하는 것을 원칙으로 하고, 집합건물법에서 도시정비법상 절차를 준용하도록 한 경우에 한해 도시정비법상 절차에 따라 개발을 진행한다.

집합건물에 따른 재건축의 경우 우선적으로 구분소유자의 적법한 재건축 결의가 필요하다. 재건축 결의는 전체 구분소유자의 5분의 4 이상, 전체 구분소유자 의결권의 5분의 4 이상이 재건축에 동의해야 한다. 이때 전체 구분소유자의 의결권은 별도로 정한 사실이 없다면, 각 구분소유자의 전유부분 비율에 따라 산정한다. 즉, 재건축에 동의한 구분소유자의 전유부분 총합이 전체 구분소유자 전유부분의 5분의 4 이상이 돼야 한다는 뜻이다.

재건축 결의가 있으면 재건축에 동의하지 않은 구분소유자의 구분건물을 매도청구를 통해 사업시행자가 매수할 수 있게 된다. 이처럼 재건축 결의로 인해 재건축에 동의하지 않은 구분소유자의 재산권을 침해할 소지가 존재하기 때문에 재건축 결의에 관한 사항은 집합건물법에 엄격히 규정돼 있고, 그 결의 요건은 사업시행자가 임의로 완화할 수 없는 강행규정으로 본다.

이런 이유로 재건축 결의 요건은 집합건물법에 따른 재건축을 진행할 때 첫 단추를 끼우는 행위가 되고, 재건축 결의에 하자가 존재해 추후 재건축 결의가 무효가 되면 이는 개발 사업의 지연이나 중단으로 이어질 수밖에 없다. 재건축 결의 요건을 꼼꼼히 따지고 그 법적 절차를 신중하게 밟아야 하는 이유다.

개발 사업의 성공을 결정짓는 요소 중 하나는 속도다. 그러나 개발 사업의 속도에만 집착해 그 진행 과정에서 법적 하자 등을 철저히 검토하지 않아 다시 앞단계의 사업단계로 회귀하게 되면, 진행을 하지 않은 것보다 못한 상황이 된다. 결국 조금 돌아가더라도 각 사업단계의 법적 하자 등이 존재하지 않도록 꼼꼼히 짚어보는 것이 개발 사업의 완료까지 가장 빠른 길이 될 수 있다.

김예림 법무법인 심목 대표 변호사.