[강신우의 하우쓱]리모델링 호재 '등촌 부영'…3년새 집값 63%↑

[이데일리 강신우 기자] 안녕하세요. 강신우의 하우쓱입니다. 요즘 집값이 주춤하고 있다지만 교통호재나 리모델링 호재 등 ‘호재’가 붙은 곳은 예외적으로 집값이 오르죠. 물론 상승폭은 줄고 있지만요.

서울 강서 등촌부영아파트 전경.(사진=강신우 기자)

오늘은 리모델링 호재가 있는 등촌부영을 가봤습니다. 등촌부영은 국토교통부 연구용역을 맡은 노후공동주택리모델링연구단이 선정한 리모델링 실증단지 후보군에 오른 아파트인데요. 연구단에서는 향후 그동안 연구한 리모델링 신기술을 실증단지에 먼저 접목하고 이후 상용화할 계획입니다. 이번에 선정한 단지로는 송파 삼전현대, 서초 잠원훼미리, 한신로얄인데요 이들 단지모두 300가구가 안 되는 소단지입니다.

그럼 등촌부영에 대해 알아볼까요. 등촌부영은 1994년12월 지어진 아파트로 27년차입니다. 712가구가 사는 중단지쯤 되는돼요. 리모델링은 재건축과 달리 아파트를 지은지 15년만 흘러도 리모델링이 가능합니다. 용적률은 219%네요. 재건축은 용적률이 200% 이하일 때 사업성이 나와 그 이상이면 적합하지 않은 것으로 알려져 있습니다.

(그래픽=이동훈 기자)

등촌부영은 2017년6월 조합을 설립했고 2019년11월 1차 안전진단에서 B를 얻어 수직증축이 가능하게 됐습니다. C등급을 받으면 수평증축이 가능하죠. 일단 여기까지가 등촌부영의 리모델링 진행상황입니다.

시세는 얼마나 뛰었을까요? 조합설립전 4억7, 8000만원에 거래되던 것이 조합 설립후 한달만에 최고 5억9700만원까지 약 1억원이 뛰었습니다. 이후 꾸준히 상승세를 보이다가 1차 안전진단 통과이후 7억9000만원까지 거래됐고요. 3년간 3억원정도, 약 62.58% 가격이 뛰었습니다. 같은 기간 주변 아파트 시세보다 최고 24%가량 더 뛴 셈입니다.

(사진=호갱노노)

그러면 등촌부영의 리모델링 진행상황은 어디쯤 온 것일까요? 리모델링 사업절차를 보면 조합설립인가, 1차 안전진단, 건축심의신청, 1차 안전성검토, 건축 및 구조실시설계, 사업계획 신청, 2차 안전성 검토, 사업계획승인, 이주 및 철거, 2차 안전진단, 착공 총 11단계로 이뤄집니다.

등촌부영은 11단계 중 2번째 단계를 통과한 것이죠. 대부분의 리모델링 신청단지가 7단계인 2차 안전성 검토에서 막혀있습니다. 그만큼 2차 안전성검토가 까다롭기 때문인데요. 잠깐 등촌부영 조합장 말 들어보시죠.(영상)

(그래픽=이동훈 기자)

어쨌든 리모델링 절차를 다 밟게 되면 등촌부영은 포스코건설이 시공하게 됩니다. 지하로는 2개층, 지상으로는 3개층까지 늘어나고, 기존보다 106가구 증가한 818가구로 덩치가 커지죠. 15%를 일반분양 할 수 있어서 주민들은 리모델링 비용이 줄게 되고요.

구조를 보면 현재로서는 내력벽철거가 허용되지 않았기 때문에 앞뒤로 늘리는 형태가 됩니다. 그래서 ‘동굴형’ 평면이라는 말이 나오는 것이고요. 설계도면을 보면 이렇습니다. 기존 34평 2베이 방식 그대로 앞뒤로 늘게 되죠. 내력벽 철거가 허용되면 3, 4베이까지 나올 수 있다고 합니다. 물론 얼마나 안전성이 담보되느냐의 문제겠지요. 내력벽 철거 허용 여부와 관련해서는 관련 용역이 5월말 종료되고 9월께 국토부에서 발표할 예정입니다.

포스코건설의 강서 등촌부영 리모델링 전후 평면 도면.(사진=등촌부영조합)

오늘은 등촌부영 사례로 아파트 리모델링 사업절차와 시세, 리모델링 후 평면 한계와 내력벽 철거여부 등에 리모델링 전반에 대해 짚어봤습니다. 감사합니다.