어서와, 재초환은 처음이지?[부동산 인사이트]

[이데일리 이승현 기자] 재건축을 통해 얻은 개발 이익을 환수하는 재건축 초과이익환수제(재초환)에 대한 논란이 재점화됐다. 그동안 제도가 만들어지기만 하고 현장에서 적용된 적이 없었는데 곧 재건축 아파트들에 재초환 청구서가 날아들게 돼서다.

재초환은 지난 2006년 노무현 정부에서 ‘재건축초과이익 환수에 관한 법률’이 제정되면서 탄생했다. 당시만 해도 아파트를 재건축하면 가격이 크게 오르는 게 일반적이었는데 이렇게 얻은 이익 중 일부를 정부가 부담금 형태로 환수하겠다는 취지였다. 이 당시에는 조합원 1인당 초과이익 3000만원 초과분부터 부담금이 부과되고 최고 50%까지 부과하는 구조였다.

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하지만 2012년 이명박 정부에서 부담금 한시 면제 특례를 도입하면서 2017년까지 제도 도입이 유예됐다. 침체된 재건축 시장을 활성화하기 위한 조치였다.

2018년 문재인 정부 출범 이후 유예가 종료되고 제도가 다시 시행됐다. 이때도 강남 재건축 아파트를 중심으로 가격이 폭등했고 정부는 재초환을 활용해 재건축발 아파트값 상승을 억누르려고 했다.

재초환은 윤석열 정부 들어 2023~2024년 다시 한 번 방향을 바꿨다. 재초환이 재건축 사업성을 떨어뜨려 주택 공급을 막는 요인이 된다는 지적에 따라 면제 기준을 3000만원에서 8000만원으로 높여 부담금 부담을 줄였다. 1세대 1주택 장기보유자에 대해선 최대 70%까지 감면 혜택도 줬다.

이렇게 우여곡절을 겪은 재초환은 올해 드디어 첫 적용 단지가 나오게 됐다.

재초환은 제도가 처음 등장했을 때부터 논란을 불러일으켰다. 논란의 핵심은 미실현 이익에 대해 부담금을 부과하는 것이 적절하냐는 것이었다. 집값이 10억원에서 20억원으로 올랐다고 해서 소유자가 실제 10억원을 번 게 아닌데 매각하지 않더라도 재건축 사업 종료 시점의 가격을 기준으로 초과이익을 산정하고 부담금을 부과하는 것이니 불만이 터져 나온 것이다.

이같은 논란은 위헌성에 대한 시비로 번졌고 결국 헌법소원이 제기되면서 2019년 헌재는 미실현 이익을 대상으로 한다는 이유만으로 위헌이 되는 것은 아니고 재초환 제도 자체는 합헌이라는 판단을 내렸다.

그동안은 재초환 적용 단지가 없어 논란은 수면 아래로 가라앉아 있었지만 올해부터 재초환 청구서가 예고되면서 논란이 다시 커졌다.

조은희 국민의힘 의원실이 공개한 ‘재건축 초과이익 부담금 현황’ 자료에 따르면 지난 8월 기준 서울에서 재초환 부담금 부과가 예상되는 단지는 46곳, 예상 부담금 총액은 2조1690억5099만원이다.

부담금 규모가 가장 큰 곳은 서초구 반포동 반포3주구를 재건축한 래미안 트리니원으로, 5149억4844만원이 부과될 전망이다. 조합원이 1600여명이었던 것을 감안하면 1인당 평균 3억2000만원 수준을 내야 한다. 총 부담금 규모에서 2위를 차지한 용산 한강맨션은 총 부담금은 4722억5528만원이지만 조합원 수가 694명으로 적어 1인당 내야 하는 부담금은 6억8000만원에 이를 것으로 예상됐다.

재초환 반대측에서도 초과이익을 환수하는 것 자체에 대해 반대하는 것은 아니다. 다만 당장 현금을 쌓아놓고 있는 것도 아닌데 큰 금액을 내야 하는 것이 부담스럽다는 것이다. 대안으로는 아파트 매도 시점에 양도소득세와 함께 부담금을 부과하는 방안과 개인에게 부담을 지우지 말고 공공기여 확대 등을 통해 이익을 환수하는 방안이 나온다.

본질적으로 고민해야 할 부분은 재초환이 재건축 시장엔 큰 걸림돌이 된다는 점이다. 재초환의 역사에서 봤듯 정권마다 재건축을 활성화하기 위해선 재초환을 억제하고 재건축으로 인한 집값 상승을 막기 위해선 재초환을 활성화하는 정책을 펴 왔다.

그렇다면 지금 필요한 것은 재초환의 활성화인지 억제인지 판단해야 한다. 이재명 정부는 부동산 시장 안정화를 위해 대출 규제와 세제 개편 등 수요 억제책을 펴 왔고, 지금은 공급 활성화에 주력하고 있다. 새롭게 집 지을 땅을 찾기 어려운 도심 공급에서 가장 효과적인 방법은 재건축이다. 그런데 재건축의 걸림돌이 재초환이다. 공급을 늘리기 위해선 재초환을 풀어 재건축을 활성화해야 한다는 얘기다.

그림자만 있던 재초환이 이제 곧 실체를 드러낸다. 재건축 시장에 어떤 충격파를 줄지 가늠도 안 된다. 너무 늦기 전에 재초환에 대한 논의를 시작해야 한다.