"토허제, 집값 못 잡고 거래 위축"…'손질' 공감 속 해법 다양

[이데일리 함지현 김은경 이다원 기자] 부동산 전문가들은 지난 1년간 토지거래허가구역의 집값 안정 효과는 제한적인 반면 거래 위축과 전월세 매물 감소 등 부작용은 컸다고 지적했다. 그러면서 현행 토허제를 손 봐야 한다는 데에는 대체로 공감했으나 구체적인 방법론에서는 다소 차이를 보였다.

서울 마포구 주택가의 모습(사진=노진환 기자)

14일 이데일리가 부동산 전문가 30명을 대상으로 실시한 설문조사에서 박원갑 KB부동산 수석전문위원은 지난 1년간 토허제가 집값 안정에 미친 효과에 대해 “효과가 거의 없다”고 말했다. 전재식 건국대 부동산학과 교수도 “임대재고를 축소시켜 전월세 가구의 주거비용 상승을 유발했다”고 비판했다. 이창무 한양대 교수도 “실거주 요건으로 전월세시장의 연결고리를 차단해 전월세 급등을 초래했다”고 지적했다.

일부 토허제에 대한 긍정 평가도 있다. 한문도 명지대 대학원 교수는 “특별한 부작용은 없었고 갭투자와 투기 수요를 억제하는 효과가 있었다”고 호평했다.

대체로 부정적인 입장을 견지한 만큼 변화가 필요하다는 의견이 이어졌다. 다만 현재 지정된 토허제의 해제 여부부터 지정 방식의 변화까지 전문가마다 다양한 해법을 제시했다.

먼저 과열지역만 선별적으로 지정해야 한다는 목소리가 나왔다. 마강래 중앙대 도시계획부동산학과 교수는 “상시적인 규제가 아니라 과열지역에 한정한 한시적 수단이어야 한다”며 “지정과 해제의 명확한 기준을 마련하고 거래 위축과 임대차시장에 미치는 영향을 종합적으로 평가해 탄력적으로 운영해야 한다”고 제언했다.

박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “서울 전역을 일괄적으로 묶기보다 과열 우려가 큰 지역과 재건축·재개발 등 정비사업 추진지역을 중심으로 선별 지정해야 한다”며 “강남 3구라도 정비사업과 무관한 일반아파트까지 일률적으로 규제할 필요는 없다”고 강조했다.

기존 지정 지역 중 시장 상황이 안정된 곳부터 규제를 순차적으로 풀어야 한다는 단계적 해제론도 있다. 김효선 KB국민은행 WM스타자문단 부동산 수석전문위원은 “투기성 거래와 단기 과열을 억제하는 효과가 있지만 광범위한 지정이 장기화되면 실수요자의 거래까지 제약하고 시장의 유동성을 떨어뜨릴 수 있다”며 “시장이 안정된 지역은 해제를 검토하고 과열이 지속되는 지역은 규제를 유지하는 등 탄력적인 운영이 중요하다”고 피력했다. 최황수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “실수요 목적의 매수자에게 규제를 완화해주는 차원에서 단계적으로 해제할 필요가 있다”고 말했다.

토허제를 전면 해제해야 한다는 주장도 있다. 송승현 도시와경제 대표는 “주거이동과 재산권 행사를 제한하고 주택 유통 물량을 축소시킬 뿐 아니라 실거주 의무로 기존 전월세 물량까지 소멸시켜 임대차시장 불안을 심화시킨다”며 “가격 안정 효과도 제한적인 만큼 전면 해제해야 한다”고 촉구했다.

기존 규제 해제를 조심스럽게 접근해야 한다는 분석도 나온다. 윤지해 부동산평론가는 “정책 신뢰도 저하로 이어질 수 있어 해제가 쉽지 않다”며 “당장은 신규 지정에만 신중할 필요가 있다”고 했다.

오히려 대상지역을 확대해야 한다는 입장도 있다. 이번 설문 중에서는 한문도 교수가 유일했다. 한 교수는 “대한민국은 전세라는 특별한 제도로 인해서 갭투자가 용이한 상태”라며 “특히 지금처럼 전세 가격이 높을 경우 거의 무자본으로 집을 매입하는 경우가 발생할 수 있다”고 우려했다.

설문 참여 명단(가나다 순)

△강정규 동아대 부동산대학원장 △고성수 건국대 부동산학과 교수 △고준석 연세대 상남경영원 교수 △권대중 한성대 일반대학원 석좌교수 △김인만 김인만부동산경제연구소 소장 △김제경 투미부동산컨설팅 소장 △김효선 KB국민은행 WM스타자문단 부동산 수석전문위원 △남혁우 우리은행 부동산연구원 △마강래 중앙대 도시계획부동산학과 교수 △박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원 △박지민 월용청약연구소 대표 △박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수 △서진형 광운대 부동산법무학과 교수 △송승현 도시와경제 대표 △심형석 법무법인 조율 수석전문위원 △양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원 △우병탁 신한 프리미어 패스파인더 전문위원 △윤지해 부동산 평론가 △이상영 명지대 부동산학과 교수 △이은형 (재)대한건설정책연구원 연구위원 △이주현 지지옥션 전문위원 △이창무 한양대 도시공학과 교수 △임미화 전주대 부동산국토정보학과 교수 △전재식 건국대 부동산학과 교수 △조주현 건국대 부동산학과 명예교수 △진미윤 명지대 부동산대학원 교수 △채상욱 커넥티드그라운드 대표 △최황수 건국대 부동산대학원 교수 △한문도 명지대 실물투자분석학과 겸임교수 △함영진 우리은행 부동산리서치랩장