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김씨는 보증금 6억 6000만원에 2년 임대차계약을 맺고 서울 서대문구의 한 아파트에 거주했다. 계약 종료 4개월 전 갱신 의사를 밝혔으나 임씨는 자신이 아파트에 거주하겠다는 이유로 갱신을 거절했다. 김씨는 계약 종료에 맞춰 퇴거했다.
임씨는 김씨가 나간 뒤 실제로 해당 아파트에서 1년 2개월간 거주하다 제3자에게 보증금 8억 2000만원에 임대했다.
주택임대차보호법에 따르면 임대인은 자신이나 직계존속이 실제 거주하려는 경우 계약갱신을 거절할 수 있다. 다만 갱신요구가 거절되지 않았더라면 갱신됐을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 주택을 임대하면 임대인은 갱신거절로 임차인이 입은 손해를 배상해야 한다.
김씨는 임씨가 실거주를 이유로 갱신을 거절했는데도 2년이 만료되기 전 정당한 사유 없이 제3자에게 아파트를 임대했으므로 갱신거절로 인한 손해를 배상해야 한다고 주장하며 소를 제기했다.
임씨는 2년에 가까운 기간 동안 거주했으며, 소유한 다른 부동산의 임차인 6명이 총 6억 9028만원 상당 보증금을 반환해 달라고 요구해 부득이하게 아파트를 임대했다고 주장했다.
1심은 임씨의 손을 들어줬다. 1심 재판부는 임대차보증금 반환은 갱신거절 당시 예측할 수 없었던 사정에 해당한다고 봤다. 재판부는 “만일 임씨와 제3자와의 임대차계약 체결을 금지한다면 임씨로서는 약 3억원의 양도소득세를 부담하며 이 사건 아파트를 매도하는 등의 수단을 택할 수밖에 없었을 것”이라며 “이는 임씨의 재산권 행사에 중대한 제한이 된다”고 설명했다.
2심은 임씨가 3079만원을 배상해야 한다며 1심 판단을 뒤집었다. 다른 부동산의 임차보증금 반환채무는 갱신거절 당시 이미 성립해 있었고 계약 만료 무렵 반환해야 한다는 점도 충분히 예상할 수 있었다는 이유에서다. 아파트를 제3자에게 임대한 것은 보증금 마련을 위한 여러 방법 중 하나였다고도 봤다.
대법원도 2심 판단이 정당하다고 판단했다. 대법원은 “주택임대차보호법상 정당한 사유가 인정되기 위해서는 임대인이 갱신거절 당시에는 예측할 수 없었던 사정으로 인해 제3자에게 목적 주택을 임대해야 했고, 제3자에게 목적 주택을 임대하는 것이 불가피했어야 한다”고 짚었다. 이어 임씨가 주장한 사정은 갱신거절 당시 예측할 수 있었고, 아파트 임대가 불가피했다고 보기도 어렵다며 원심 판단을 유지했다.
