정비사업에 돈 대줄 '투자자' 모집…'미래도시펀드' 4% 수익률 기대

[이데일리 최정희 기자] 국토교통부와 주택도시보증공사(HUG)가 재건축 등 정비사업에 돈을 대줄 투자자 모집에 착수한다.

국토부는 작년 11월말 1기 신도시 선도지구를 발표하면서 재건축에 자금을 지원할 총 12조원 규모의 ‘미래도시펀드’를 조성하겠다고 밝혔는데 이 펀드에 자금을 지원할 투자자 모집 설명회를 27일 서울 콘래드호텔에서 개최한다. 미래도시펀드 조성방안, 투자 전략, 운용사 선정 등 세부사항을 최초 공개할 방침이다.

진현환 국토교통부 제1차관은 27일 서울 콘래드호텔에서 열린 미래도시펀드 설명회에서 발언을 하고 있다. (출처: 국토부)

국토부는 1기 신도시 정비사업에서 본격적으로 자금 수요가 발생하는 시점에 맞춰 대출을 시행하기 위해 6월중 운용사 선정계획을 공고하고 12월중 6000억원 규모의 1호 모펀드에 대한 투자를 모집할 계획이다.

미래도시펀드는 정비사업에 필요한 각종 비용을 지원하기 위해 마련된 자금이다. 그동안 주민들은 정비사업 관련 금융기관과 협의해 사업비용을 조달해왔는데 장기간에 걸쳐 자금이 투입돼야 하는 정비사업 특성상 공사 착공 이전에는 금융권 이용이 어려워 건설사에서 자금을 조달하는 등 유관업체의 대여금 등을 이용해야 했다. 그러다보니 각종 사업 비용에 리스크 프리미엄이 반영돼 사업수지가 악화하는 문제가 꾸준히 지적돼왔다. 이에 따라 노후계획도시 정비사업 전 단계에서 필요한 비용을 지원하는 정책펀드를 조성키로 한 것이다.

미래도시펀드는 모(母)·자(子) 방식의 사업시행자에게 대출을 시행하는 대출형 펀드(Loan fund) 형태로 조성된다. 펀드의 안정적 운영을 위해 HUG가 모든 대출을 보증한다. 대출형 펀드란 사업시행자에게 사업비용을 대출하고 이자를 통해 수수료와 투자수익을 마련하는 펀드를 말한다. 투자자의 수익률은 이자에서 수수료를 제외한 금액으로 HUG 보증부 대출 금리를 감안할 때 4% 수준으로 예상된다는 게 국토부의 설명이다.

미래도시펀드는 연기금 등이 투자하는 모펀드와 사업비를 직접 대출하는 사업구역별 자펀드로 구성되는데 원활한 투자유치를 위해 모펀드 투자자의 자펀드 우선출자권을 부여하기로 했다. 또 모-자펀드 전체에 지분유동화(투자자의 펀드 투자지분을 양도·신탁해 투자자금 조기 현금화)를 허용해 투자자들이 유연하게 자금을 운영할 수 있도록 할 방침이다. 투자자의 장기투자 리스크를 줄이고 사업 진행에 따라 변동되는 자금 수요를 고려해 필요한 규모의 펀드를 지속적으로 조성하는 시리즈 펀드 형태로 운영된다.

미래도시펀드를 지원받게 되는 대상이 확대된다. 재개발·재건축으로 한정됐던 기존 대출상품과 달리 계획도시를 전체적으로 재정비하는 노후계획도시정비사업에 적합하게 주택단지, 중심지구, 시설정비 등 다양한 사업유형에 대해 지원한다. 초기사업비 지원 시기가 사업시행인가 이후에서 정비계획 수립 이후(시공사 선정 후)로 앞당겨진다. 기존 초기사업비 대출은 조합에 대해서만 최대 60억원까지 가능했는데 미래도시펀드는 신탁사에 대해서도 지원된다. 지원한도도 최대 200억원(총사업비의 2% 한도) 수준으로 대폭 확대된다.

본사업비 대출의 경우 기존에는 본사업비 대출한도 산정시 공사비를 제외했으나 미래도시펀드는 공사비까지 반영키로 했다. 이를 통해 정비사업 공사비의 기성불 지급(공사, 용역 등 계약에 따라 일정 부분이 완료된 만큼 돈 지급)을 지원함으로써 사업에 소요되는 자금조달 비용을 줄일 수 있을 전망이다.

진현환 국토부 제1차관은 “그간 정비사업에선 주민들이 높은 금리로 자금을 조달해야 했고 시공사 등이 장기간 사업의 불확실성을 감당해야 했다”며 “미래도시펀드가 그간 정비사업에 존재했던 사업시행자들의 어려움을 해소하는 등, 재원조달의 패러다임을 전환하는 우수 사례가 될 수 있도록 지원을 아끼지 않겠다”고 밝혔다.

이날 설명회에는 노후계획도시 정비사업 관련 공공기관, 연기금, 공제회, 은행, 보험사 등이 참석한다. HUG와 한국금융투자협회는 이 자리에서 미래도시펀드 조성 지원, 부동산 금융산업 활성화를 위한 업무협약(MOU)도 체결한다.