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마스턴투자운용 리서치 조직인 R&S실은 ‘2023 글로벌 투자환경 점검: The darkest hour is just before the dawn’을 공개했다. 통화긴축 효과가 경제 전반에 영향을 미치며 부진한 경기둔화 기조가 이어진 2023년 상반기의 부동산 시장을 분석하고 하반기의 전략을 제시한 보고서다.
급격한 인플레이션을 안정시키기 위해 미국 연방준비제도(연준)의 공격적인 정책금리 인상에 따라 상업용 부동산 거래 위축이 내년까지 지속될 것으로 전망했다. 특히 부동산은 2022년 2분기 이후로 거래량이 감소하며 자산의 부실 위험이 늘어났고 긴축된 자금 조달 조건과 금융 불확실성으로 인해 리스크가 구체화되며 2023년 2분기 거래가 전년 동기 대비 48% 급감했다고 지적했다.
지효진 마스턴투자운용 R&S실 글로벌리서치팀 이사는 “재택근무의 일상화에 따른 오피스 수요 급감으로 공실률이 증가하며 뉴욕, 시카고, LA 등 주요 도시 자산 가격이 20~30%가량 하락한 상태”라며 “오피스 공실 증가로 인한 인구 이탈과 방문 고객 수(footfall) 감소로 도심에 위치한 리테일 및 멀티패밀리(다세대 주거용 건물)의 임차 수요에도 영향을 미치며 상업용 부동산 시장 전반이 침체되고 있다”고 진단했다.
보고서는 미국의 경우 자산 가치가 금리 인상 및 오피스 수요 급감으로 하락하며 부실화될 경우 금융시스템 불안으로 확산할 수 있다고 경고했다. 미국 상업용 부동산 대출의 약 28%가 지난 상반기에 파산한 실리콘밸리은행(SVB)이나 퍼스트리퍼블릭은행과 같은 중소형 · 지역은행에 집중되어 있어 경제 시스템의 약한 고리이기 때문이다.
특히 오피스와 멀티패밀리 재고가 많은 뉴욕, 시카고, LA, 샌프란시스코 등지에서는 부실 규모가 커지면서 세수에도 영향이 발생하며, 상업용 부동산이 ‘도시 죽음의 고리(UDL · Urban Doom Loop, 부동산 가치 하락으로 인프라 수준이 낮아지고 이에 따라 거주민이 이탈하며 슬럼화가 가속화되는 현상)’가 될 수 있다고 설명했다.
유럽은 환매형(Open-end) 펀드 비중이 높은 지역 특성상 금융 시장 변동성이 확대되며 펀드 환매 요구가 많아져 자산 가격이 하락할 수 있다고 분석했다. 또한 지리적으로 가깝고 펀드가 포트폴리오나 공동투자로 연계된 경우가 많아 국가간 구조적 리스크가 발생할 가능성도 있다고 정리했다.
보고서는 2024년 상반기 이후 글로벌 경제가 U자형으로 완만히 회복할 것이라 예상했다. 그러나 과거와 달리 금융여건보다 근무 환경에 대한 근본적인 패러다임이 변화한 구조적 영향으로 상업용 부동산 시장 전반의 침체는 장기화할 가능성이 있다고 지적했다. 특히 이번 연말까지는 높은 금리와 낮은 임차, 투자 수요로 인해 상업용 부동산 가치의 광범위한 조정이 있을 것이라고 분석했다.
아울러 지 이사는 발생한 부실 자산에 대해서는 개별 자산이 시스템 리스크로 번지지 않도록 선제적인 위험관리가 필요하다고 언급했다. 과거 저금리를 무기로 해외 부동산에 지역 및 문화 특수성에 대한 고려 없이 경쟁적으로 투자하던 방식에서 벗어나야 한다는 것이다.
지 이사는 “지금은 수익률을 위해 특정 섹터 및 지역에 집중하는 프로젝트 단위 투자보다는 포트폴리오 투자를 통해 분산효과를 활용한 안정성을 극대화해야 하는 시기”라며 “장기적 관점에서 산업과 인구구조 변화에 따른 기회가 있어 유기적인 도시를 중심으로 현지 전략적 파트너십 구축을 통해 다용도로 활용 혹은 용도 변경 가능한 자산 위주로 기회를 찾아야 할 것”이라고 말했다.
