건산연 “9·7 공급대책, 민간 참여 인센티브 보완 필요”

[이데일리 이다원 기자] 한국건설산업연구원(건산연)이 정부가 발표한 ‘9·7 주택공급 확대방안’이 중장기적으로 수도권 주택 공급 안정에 기여할 수 있지만 단기 효과를 내기 위해서는 민간 참여를 끌어낼 인센티브 확대와 구체화가 필요하다고 분석했다.

서울 시내 아파트 모습. (사진=이데일리 노진환 기자)

건산연은 ‘9·7 주택공급 확대방안의 평가와 보완사항 제언’ 보고서를 28일 발표하고 이번 대책을 △공공택지 △정비사업 △민간 공급여건 △수요관리 등 4개 부문으로 나눠 검토했다.

먼저 수도권 공급 확대와 조기화에 대해서는 “실효성이 높은 공공택지를 대상으로 정책이 설계된 부분은 긍정적”이라며 “LH 직접시행과 택지 확보 계획을 통해 중장기적 공급 안정은 기대되지만, 단기 착공 물량 확대를 위해서는 민간 참여 인센티브가 구체화해야 한다”고 지적했다.

수도권 공급을 유의미하게 늘리려면 △민간 자금조달 여건 개선 △리스크 분담 방안 구체화 △신규 공공택지 확대 및 입지 최적화 △미착공 공공주택 해소를 위한 사업여건 개선 등을 보완해야 한다는 지적도 내놨다.

정비사업을 통한 도심 내 주택공급 확대 효과에 대해서는 “속도와 사업성을 높이면 중장기적으로 상당한 공급 효과를 기대할 수 있지만, 단기적으로 시장 안정 효과는 제한적일 수 있다”고 평가했다.

따라서 △공공성 강화와 민간시행 병행 △도심 공공주택 복합사업 제도 개선 △노후계획도시 마스터플랜 수립 △공원녹지 의무 완화 △이주자금 지원 확대 △소송 지연 및 판결 일관성 확보 등이 필요하다고 제언했다.

또한 보고서는 민간 주택공급 여건 개선과 관련해 불합리한 규제 완화와 프로젝트 파이낸싱(PF) 보증 확대, 인허가 합리화 등 조기 착공을 촉진할 요소는 긍정적이지만 수익성 개선이 제한적이고 재정 부담 확대, 非아파트 수요 부족이 우려된다고 짚었다.

이에 대한 보완 방안으로는 △개발이익 환수 통합 △학교용지 부담 완화 △용도지역 유연화 △모듈러·신공법 활성화 △청년·도심형 공공지원 민간임대 확대 등이 필요하다고 강조했다.

수요 관리와 거래질서 확립에 대해서는 공급 확대의 실효성을 높이는 장치라는 점은 긍정적이나 규제지역 LTV 강화, 임대사업자 대출 제한, 전세대출 보증 일원화 등 단기 유동성 차단 수단에 치중됐다고 지적했다.

따라서 보고서는 “비규제지역 풍선효과와 임차시장 불안에 대한 모니터링이 필요하다”고 분석했다. 장기적으로는 △LTV·DSR·보증 역할 분담 원칙 확립 △규제지역 제도 일원화 △AI 기반 이상거래 조사 자동화 확대 등을 대안으로 제시했다.

이번 대책에서 빠진 비수도권 주택시장과 전·월세 시장에 대한 보완 필요성도 지적했다. 비수도권은 산업·일자리 연계와 광역교통 개선을 통한 수요 재배치 등 지방 중심의 근본적 처방을 주문했다.

또한 전·월세 시장은 “민간 임대주택 재고 확보가 어려워질 수 있는 만큼 보완 대책이 뒤따라야 한다”고 설명했다.

김성환 한국건설산업연구원 연구위원은 “추가적인 보완 대책을 지속적으로 제시해 나갈 것”이라며 “시장·상품 대전환과 미래기술 융합을 통해 지속가능한 주택공급 환경을 만드는 데 역량을 집중하겠다”고 말했다.