아직도 국회 못 넘은 실거주 의무 폐지 법안[똑똑한 부동산]

[법무법인 심목 김예림 대표변호사] 실거주 의무 폐지 법안이 국회를 통과하지 못하면서 입주를 앞둔 단지의 수분양자들이 난색을 표하고 있다. 올해 초 정부는 실거주 의무 폐지를 포함해 분양권 거래에 적용되는 규제 완화안을 여러 가지 내놓았었다.

그런데 그중 핵심인 실거주 의무 폐지 법안이 결국 국회를 통과하지 못한 것이다. 현행 주택법에 따르면 분양가 상한제가 적용되는 주택의 경우 그 입주자는 5년의 범위 내에서 일정 기간 해당 주택에서 거주해야 할 의무가 있다. 실거주 의무를 이행해야 하는 주체는 정확히 ‘주택의 입주자’이고, 이는 주택법에 따르면 ‘주택을 공급받는 자’로 정의돼 있다. 청약에 직접 당첨된 경우뿐만 아니라 원수분양자로부터 분양권을 취득한 경우에도 실거주 의무를 이행해야 한다는 취지다.

서울 아파트 전경. (사진=연합뉴스)

거주의무자가 거주의무기간에 거주하지 않으면 여러 가지 불이익이 발생한다. 거주의무자는 거주의무기간에 거주하지 않을 경우 스스로 한국토지주택공사에 해당 주택의 매입을 신청해야 한다. 이때 한국토지주택공사는 거주의무자가 납부한 입주금에 1년 만기 정기예금의 평균 이자율을 적용한 이자만을 붙여 거주의무자에게 반환한다. 사실상 헐값에 주택을 매각해야 하는 것이다.

분양가 상한제가 적용될 경우 주변 시세에 비해 분양가격이 낮게 형성돼 청약 경쟁률도 상당히 높을 수밖에 없다는 점에 비추어 보면 수분양자 입장에서는 억울할 수밖에 없는 일이다. 여기에 실제 거주하지 않으면서 거주한 것으로 속인 경우에는 형사 처벌까지 이루어질 수 있다.

다만 부득이한 사유가 있는 경우에는 예외적으로 거주하지 않아도 된다. 대표적으로 거주의무자가 거주의무기간 중 세대원의 근무, 생업, 취학 또는 질병치료를 위하여 세대원 전원이 다른 주택건설지역에 거주하는 경우에는 예외적으로 거주의무가 면제된다. 이때에도 수도권 안에서 거주를 이전하는 경우는 제외된다. 또 혼인이나 이혼으로 인한 경우에도 일정 요건을 갖추면 실거주 의무를 면제받을 수 있다.

추가로 발생할 수 있는 문제가 또 하나 있다. 바로 분양권의 전매행위가 제한되는 기간에 불법적으로 분양권 전매계약을 체결한 경우다. 주택법에 따르면 분양권의 전매행위가 제한되는 기간에 분양권 거래를 한 경우 형사 처벌 대상이 될 수 있다. 또 사업주체가 매입비용을 매수인에게 지급함으로써 강제적으로 사업주체로 하여금 불법 전매행위의 대상이 된 주택을 취득할 수 있도록 규정하고 있기도 하다. 그러나 당사자 사이의 분양권 전매계약의 효력에 관해서는 법원에서 엇갈린 입장을 보이고 있다. 다만 대체로 사인간의 분양권 전매계약은 유효한 것으로 보고 있기 때문에 이를 둘러싸고 매도인과 매수인 사이에 분쟁이 격화될 것으로 보인다.

이처럼 정부 대책이 제대로 이행되지 못할 경우 이는 상당한 혼란으로 이어질 수밖에 없다. 정부에서는 신중하게 대책을 제시할 필요가 있고, 국민 역시 대책은 대책일 뿐이므로 그에 따른 법개정 등의 구체적 절차가 이행되기 이전에는 매매계획 등을 보수적으로 수립하는 것이 예측하지 못한 손해를 피할 수 있는 길이다.

김예림 변호사.