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이번 대책의 핵심은 공급 기간이 오래 걸리는 아파트보다 1~2년이면 지을 수 있는 다세대·오피스텔 공급을 촉진하는 데 초점이 맞춰질 전망이다.
3기 신도시가 본격적으로 공급되는 2027년 전까지 발생할 수 있는 주택 공급 공백을 막기 위해서다. 먼저 정부는 비(非)아파트 수요와 공급을 확대하기 위해 세제 혜택 등 인센티브 확대를 추진한다.
정부는 앞서 ‘1·10 대책’을 통해 올해와 내년 2년간 준공된 신축 소형주택을 구입하면 세금 계산 때 주택 수에서 제외하겠다는 방안을 내놓았다. 대상은 전용면적 60㎡ 이하의 수도권 6억원·지방 3억원 이하 △주거용 오피스텔 △다가구 △아파트를 제외한 공동주택 △도시형생활주택이다.
이 대책에선 기존 1주택자가 소형주택을 추가로 구입하면 취득세 혜택(취득세율 8% 대신 기본세율 1~3% 적용)만 부여된다. 양도세·종부세 1가구 1주택 특례 혜택을 누릴 수 없도록 했다. 2주택자부터는 취득세·양도세·종부세 혜택을 모두 받을 수 있다.
1가구 1주택은 종부세를 부과할 때 공시가격에서 12억원을 공제하고 세금을 매긴다. 특례 적용이 안 되면 9억원만 공제된다. 소형주택 추가 구입 때 내야 하는 세금이 크게 늘어날 수 있는 것이다. 또 1가구 1주택은 보유 기간 요건 등을 충족하면 양도가액 12억원 이하에 대해 비과세 혜택을 받는데 이 역시 받을 수 없다.
예를 들어 기존 주택 양도가액을 15억원이라 치면, 12억원을 공제한 3억원에 대해 양도세를 매긴다. 소형주택 추가 구매로 비과세 특례가 사라지면 15억원 전체에 대한 양도세가 부과된다.
이 때문에 1주택자가 월세 수익을 기대하고 소형주택을 샀다가는 자칫 ‘세금 폭탄’을 맞을 수 있다. 결과적으로 취득세 혜택만으로는 1주택자들이 소형주택 매입에 나설 유인이 크지 않았다.
정부는 1주택자가 신축 소형주택을 추가 구입할 경우에도 양도세·종부세 1가구 1주택 특례를 받을 수 있도록 세제 혜택을 확대하는 방안을 이번 공급 대책에 담을 것으로 보인다. 다만 정부는 올해 이전에 지어진 기축 소형주택에 대한 주택 수 제외는 검토하지 않는 것으로 알려졌다.
수도권 아파트 공급을 위해 3기 신도시 공급을 최대한 앞당기고, 개발 밀도를 높여 공급 물량을 확대하는 방안도 내놓을 것으로 보인다.
도심 재건축·재개발 물량 확보를 위해선 정비사업 기간을 단축할 수 있는 방안도 마련한다. 지자체 인허가가 늦어지는 것을 막기 위해 지금은 따로 진행하는 환경영향평가, 재해영향평가, 교육환경영향평가, 문화재 조사 중 일부를 통합심의 대상에 포함해 속도를 높인다는 구상이다.
다만, 국토교통부는 세부적인 내용에 대해 아직 확정되지 않았다는 입장이다.
