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전세가율은 매매가격 대비 전세가격의 비율을 의미한다. 예를들어 매매가 12억원 아파트의 전세가율이 50%라고 가정한다면, 해당 아파트에 전세로 들어갈 때 보증금으로 6억원을 지급해야 한다는 뜻이다. 전세가격이 매매가격에 가깝게 오르면 전세 대신 매매를 선택하려는 사람들이 늘 수 있어, 매매 시기를 판단하는 지표 중 하나로 쓰인다. 국토연구원이 지난 2018년 1월~2022년 12월까지 수도권 71개 시군구 아파트값 변동률을 분석한 결과에서도 전세가율이 높을수록 아파트매매가격의 변동률도 증가하는 것으로 추정됐다. 갭투자가 용이한 지역일수록 아파트 매매가격 변동률이 높아지기 때문이다.
전세가율이 오른 것은 전국 아파트 매매가 주춤한 가운데, 아파트 전세의 수요 대비 공급이 부족하기 때문이다. 한국부동산원의 주간 아파트 전세수급동향에 따르면 5월 첫째 주 기준 전국 전세수급지수는 각각 94.6, 100.1을 기록했다. 전세수급지수는 부동산원이 회원 중개업소 설문과 인터넷 매물 건수 등을 분석해 수요와 공급 비중을 점수화한 수치다. 0~200 사이의 점수로 나타나며 기준선인 100보다 아래로 내려갈수록 공급이 수요보다 많다는 의미다.
이 때문에 임대차 시장이 회복기에 들어섰다는 분석도 나왔다. NH투자증권의 ‘2024년 하반기 부동산 시장전망’ 보고서에 따르면 지난 3월 기준 아파트 평균 전세 가격은 3.3㎡기준 전국 930만원, 서울 1797만원으로 지난해 초 저점 대비 7~9% 상승했다. 특히 서울은 고점이었던 2022년 9월 평균 전세가격을 넘어섰고 전국은 같은 해 5월 고점 기준 96% 수준까지 회복했다.
향후 매매가 상승보다는 전세가 상승을 예상하는 경향도 강하게 나타나고 있다. KB부동산의 매매가격 전망지수와 전세가격전망지수를 보면 매매 대비 전세가격 전망지수가 월등히 높다. 지난달 기준 전국 매매가격 전망지수는 92.9를 기록한 반면 전세가격 전망지수는 기준선인 100.4를 넘어섰다. 서울의 경우도 매매가격 전망지수는 98.5, 전세가격 전망지수는 111.4로 집계됐다. 전망지수는 KB부동산이 일선 중개업소에서 체감하는 부동산 경기 흐름을 토대로 3개월 후 아파트 가격 동향을 조사하는 것이다. 100 초과인 경우 가격 상승 전망이 많다는 의미고, 100 아래인 경우 가격 하락 전망이 우세하다는 것을 뜻한다.
전문가들은 전세가율이 지속 상승할 경우 매매가를 자극하는 결과를 가져올 수 있다고 보고 있다. KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “최근 서울지역을 비롯한 주요지역에서 매매가격이 오른 것은 전셋값 상승과 무관치 않다. 아직은 매수 수요가 많은 비중이 아니지만, 전셋값이 오르니 아예 집을 사려는 수요자들이 생긴 것”이라면서 “전세가격이 올라 매매가격을 압박하려면 전세가 비율이 60%는 되어야 하지 않을까 생각된다. 지금처럼 전세가격이 계속 오르면 갭투자가 유입되면서 매매가격을 자극할 가능성이 있다”고 말했다.
