"입주 지연으로 손해"…손배 청구 구체적 명시 필요[똑똑한 부동산]

[법무법인 심목 김예림 대표변호사] 최근 개포 프레지던스 자이 입주가 일시적으로 중단되면서 입주가 막히면서 정해진 날짜에 입주를 예정하던 많은 입주민들이 혼란에 빠졌다. 결국 법원은 입주가 중단되면 입주민들에게 여러 가지 손해가 발생할 수 있다는 점을 고려해 입주를 허용했다.

개포자이 프레지던스.

개포 프레지던스 자이는 개포주공4단지를 재건축한 단지다. 이번 입주 중단 사태는 사업구역 내에 있던 경기유치원과의 분쟁 때문이다. 경기유치원에 대한 분양 내역에 하자가 존재해 2023년 1월 관리처분계획이 취소됐고, 이에도 조합이 입주를 강행하자 경기유치원 측에서는 부분 준공인가에 대한 효력정지신청을 했다. 법원이 일시적으로 효력정지결정을 하면서 입주가 장기간 중단되는 것 아니냐는 우려가 심화됐다.

입주는 다시 시작됐지만 경기유치원에 대한 문제가 근본적으로 해결되지 못하면 조합은 이후 소유권이전등기절차로 나아가지 못한다. 관리처분계획이 취소돼 효력이 없기 때문에 이전고시 등의 후행절차를 진행할 수 없기 때문이다. 실제 공덕자이아파트의 경우에도 분양신청절차에 잘못이 있어 관리처분계획이 취소됐다. 그리고 입주 후 8년이 지난 지금까지 이 문제가 해결되지 못해 소유권이전등기가 이루어지지 않고 있다. 소유권이전등기가 이루어지지 않으면 거래 등에 차질을 빚을 수밖에 없기 때문에 공덕자이아파트의 경우에는 현재 주변보다 1~2억원 정도 낮게 시세가 형성돼 있다.

만약 입주나 등기가 지연돼 입주민들이 손해를 입었다면 입주민들은 조합에 손해배상청구를 할 수 있을까? 이 경우 손해배상청구가 가능하다. 특히 입주지연의 경우에는 분양계약상에 지연손해금이 정해져 있어 입주예정일로부터 입주가 지연되면 지연일수에 일정 비율을 곱해 손해배상금을 산정하도록 돼 있다. 이때 별도로 손해가 발생한 경우에 추가로 손해배상청구를 할 수 있다는 조항이 없으면 통상 지연손해금을 손해배상액의 예정으로 본다. 추가 손해에 대한 별도 손해배상청구가 어렵다는 뜻이다.

개포 프레지던스 자이 사례에서도 알 수 있듯 입주지연으로 가장 큰 손해를 입을 우려가 있었던 입주민들은 이미 임대차계약을 체결한 임대인들이었다. 입주지연으로 임차인이 입주예정일에 입주가 어려워지면 임대인은 임대차계약에 따라 계약금 상당액을 손해배상으로 지급해야 할 수 있다.

따라서 입주가 아직 이루어지지 않은 경우에도 임대차계약 체결시 입주예정일에 입주가 이루어지지 못할 경우의 손해배상에 관해서도 구체적으로 명시할 필요가 있다. 최근 공사비 증액 등으로 입주예정일을 맞추지 못하는 단지들이 늘어나는 추세여서 임대차계약 체결시 이런 점이 반드시 고려돼야 할 것이다.

김예림 변호사.