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전세사기 피해자로 인정받으려면 전세사기피해자법상 △주택의 인도와 주민등록(전입신고)을 마치고 확정일자를 갖춘 경우 △임대차 보증금이 3억원 이하인 경우 △다수의 임차인에게 임대차보증금반환채권의 변제를 받지 못하는 피해가 발생한 경우 △임대인이 보증금 반환 의도가 없는 경우 등 4가지 요건을 충족해야 한다.
전세사기 피해지원위원회 심의를 통해 피해자로 결정되면 경·공매 절차에 대한 유예 및 정지 신청, 우선매수권 행사, 공공임대주택 매입 요청, 국세 및 지방세 우선 징수 면제 등 주거 안정에 필요한 금융지원을 받을 수 있는데 문제는 인정 요건 중 ‘임대인이 보증금 반환 의도가 없는 경우’를 세입자가 직접 입증하는 게 매우 어렵다는 것이다. 수사기관이 임대인에게 사기 혐의가 있다고 판단해 수사를 개시하거나, 임대인이 주택을 여러 채 가지고 피해자가 다수일 때는 사기 행위로 인정될 수 있지만 이밖의 경우에는 입증할 방법이 마땅치 않다는 지적이다.
임대인이 세입자를 속일 의도가 있었는지는 계약 시점을 기준으로 판단한다. 세입자가 수년 전 계약 당시 상황을 정확하게 재현하고 사기 의도를 입증하는 것은 사실상 불가능하다는 게 피해자들의 하소연이다.
국토부는 최대한 폭넓게 피해자를 인정하고 있다는 입장이다. 다만 임대인이 주택을 1채만 보유하고 보증금을 미반환한 경우는 사기행각이 아닌 일시적 채무불이행일 소지가 크다고 보고 있다.
국토부 관계자는 “나중에 사기의도가 없다고 나오더라도 법상 요건에 임대인 수사 개시가 있기 때문에 경찰 조사가 시작되기만 해도 인정을 하는 상황”이라며 “집주인 소유 현황, 무자본 갭투기나 임대차 계약을 동시에 여러 건 했는지 등을 면밀하게 보고 있다”라고 설명했다.
특히 임대인 입장에서는 정부의 규제 강화로 어쩔수 없이 전세금을 돌려주지 못하는 경우가 있다는 주장이다.
김나래 주거안정연대 회장은 “돈을 못갚았을 뿐 전세사기꾼이 아닌데 단순히 미반환한 경우에 대해서도 형사조사 하라고 한다”라며 “대출을 해주든지 시간을 줘서 집을 팔수 있게 해주든지 해결할 수 있는 숨통을 트이게 해야 하는데 다 막아높고 돈 못갚았다고 처벌하고 있다. 정부가 임차인이 돈을 못받아 못나가 게 만든 것”이라고 토로했다.
김용일 서울특별시의회 의원은 최근 다른 인정 요건은 모두 갖췄어도 임대인의 전세사기 의도를 입증하지 못한 임차인에 대해 서울시의 지원을 받을 수 있도록 하자는 내용의 조례 개정안을 발의했지만 서울시의회 주택공간위원회는 일부 법적 요건을 갖추지 못한 임차인에게 전세사기 피해자와 똑같은 지원을 제공하는 것은 형평성 논란을 초래할 수 있고, 사적자치 원칙과의 충돌 등 문제도 고려해 추가 논의가 필요하다며 개정안 심사를 보류했다. 양측의 입장이 갈리고 있지만 뚜렷한 해결방안이 곧장 나오기는 어렵다는 지적이다.
윤성진 국토연구원 연구위원은 “피해지원이 필요한 이유가 사회적 문제가 됐기 때문인데 피해자들간에 형평을 맞추려면 어느 부분에서 스펙트럼을 끊어야 한다. 피해지원 초기에는 법조계에 있는 분들은 사기는 그런 게 아니라고 좁게 정의해서 지원이 더 힘들었다”라며 “이런 문제들 때문에 이제는 전세사기 보다는 전세피해라고 ‘사기’라는 글자를 피해서 쓴다. 전세피해 지원제도가 문제들을 보완해나간 제도이기 때문에 발전 경로가 있다 보니까 어느 쪽 편을 들어서 해결해야 한다기 보다는 이런 문제를 안고 있다는 숙제가 주어져 있는 것으로 봐야한다”라고 말했다.
