中企가 임차하고 대표가 입주…대법 "계약갱신요구 못한다"

[이데일리 성주원 기자] 중소기업에 해당하는 법인이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차한 경우 ‘대표이사 등 임원을 제외한 직원’이 입주했을 때만 대항력이 인정돼 계약갱신요구권을 행사할 수 있다는 대법원의 판단이 나왔다. ‘임원이 아닌 직원’이 주민등록을 마치고 실제 거주하기만 하면 주거용 임차로 인정된다.

대법원이 주택임대차보호법 제3조 제3항에 정한 ‘직원’ 및 ‘주거용 임차’의 의미에 관해 처음으로 명시적 판결을 내놨다.

위 사진은 해당 기사와 무관함 (사진=게티이미지)

◇中企가 임차, 입주는 대표가…계약갱신요구 가능할까

대법원 1부(주심 김선수 대법관)는 부동산 임대업을 하는 A사가 중소기업 B사를 상대로 제기한 건물인도 소송 상고심에서 원고 승소 판결한 원심을 수긍하고 피고의 상고를 기각했다고 10일 밝혔다.

집주인 A사(임대인)와 중소기업 B사(임차인)는 서울 용산구 소재 아파트에 대해 2019년 12월부터 2년간 보증금 2억원, 월세 1500만원의 조건으로 임대차계약을 체결했다. B사 대표이사인 C씨가 입주했고 전입신고도 했다.

A사가 2021년 9월 B사에 계약갱신 거절 의사를 전하며 아파트에서 나가줄 것을 요구하자 B사는 2021년 10월 계약갱신요구권을 행사했다.

B사가 근거로 든 건 주택임대차보호법(주임법) 3조 3항이다. 법조문을 보면 ‘중소기업에 해당하는 법인이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차한 후 그 법인이 선정한 직원이 해당 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한다’고 규정돼있다. 3조 1항은 임차인의 대항력 효력을 인정하고 있다.

결국 A사는 B사를 상대로 건물인도 소송을 제기했다.

1심은 피고 B사의 손을 들어줬지만 2심에서 A사 승소로 뒤집혔다. 2심 재판부는 “주임법 3조3항에서 정한 직원에 ‘법인의 대표이사 등 임원’은 포함된다고 보기 어렵다”며 “본점이 위치한 전라북도와 서울 아파트와의 거리, 차임액수, 당사자가 계약을 체결한 의도 및 이용상황에 비춰볼 때 B사가 주임법의 적용을 받는 임차인에 해당하지 않는다”고 판시했다.

◇임원 거주시엔 대항력 없어…주임법 3조3항 명시적 판결

이에 B사는 상고했지만 대법원은 B사의 주장을 기각했다.

대법원은 “주임법 3조 3항에 정한 ‘직원’은 주식회사의 경우 법인등기사항증명서에 대표이사 또는 사내이사로 등기된 사람은 제외한 사람을 의미한다고 보는 것이 관련 법령의 문언과 법체계에 부합한다”며 “B사가 계약갱신요구권을 행사할 수 없다고 본 결론에 있어서는 원심 판단이 정당하다”고 판단했다.

그러면서 “주거용 임차 해당 여부를 판단할 때는 임원을 제외한 직원이 법인이 임차한 해당 주택을 인도받아 주민등록을 마치고 그곳에서 거주하고 있으면 그것으로 족하고, 그 밖에 업무관련성, 임대료의 액수, 지리적 근접성 등 다른 사정을 고려할 것은 아니다”라고 덧붙였다.

이는 ‘이 사건 아파트와 피고의 본점소재지 간의 거리, 차임액수, 계약 체결 의도 등을 고려해 피고가 주택임대차보호법의 적용을 받는 임차인에 해당하지 않는다’는 2심 재판부의 판단이 적절하지 않았다는 의미다.

대법원 관계자는 “이번 판결은 주임법 3조 3항에 정한 ‘직원’ 및 ‘주거용 임차’의 의미에 관해 최초로 명시적으로 판시했다는 의미가 있다”며 “중소기업인 법인이 그 소속 직원 거주를 위한 주택임대차 계약을 체결할 경우 대항력 부여 요건에 관한 기준을 제공해 줄 것으로 예상된다”고 말했다.