'모든 자산 다 오른다'…미국 집값 7년래 최대폭 급등

미국의 대표적인 주택가격지수인 스탠더드앤드푸어스(S&P) 코어로직 케이스-실러 주택가격지수(계절조정치) 추이. (출처=S&P 다우존스 지수, 미국 세인트루이스 연방준비은행 제공)

[뉴욕=이데일리 김정남 특파원] 미국 주택가격이 거의 7년 만에 최대 폭 상승했다. 코로나19 사태에도 불구하고 재택근무에 따른 교외 주택 수요가 강한 데다 주택담보대출(모기지) 금리가 역사상 최저 수준까지 떨어졌기 때문이다. 주식, 원자재, 비트코인 등에 더해 부동산 시장까지 들썩이고 있는 셈이다.

◇미국 집값 7년래 최대폭 급등

26일(현지시간) 미국 스탠더드앤드푸어스(S&P) 다우존스 지수(S&P Dow Jones Indices) 등에 따르면 지난해 11월 S&P 코어로직 케이스-실러 주택가격지수(계절조정치)는 전년 동기 대비 9.5% 급등했다. 미국 전역의 집값이 평균 10% 가까이 올랐다는 의미다. 지난 2014년 2월(10.1%↑) 이후 6년9개월 만의 최대 상승 폭이다.

이 지수는 칼 케이스 웰즐리대 교수와 로버트 실러 예일대 교수가 공동 개발한 미국의 대표적인 주택가격지수다. 2000년 1월을 100으로 놓고 지수를 산출한다. S&P와 부동산 전문가들로 구성된 지수 위원회가 관리를 맡고 있어 공신력이 높다.

케이스-실러 지수는 주가 등 다른 자산가격과 달리 팬데믹을 기점으로 변동이 크지 않았다. 다만 지난해 8월 이후 본격 급등세를 타기 시작했다. 지난해 2~7월의 경우 상승률이 7%대였는데, 8월 이후 5.8%→7.0%→8.4%→9.5%를 기록했다. 최근 추세라면 지난해 12월 상승률을 더 올랐을 가능성이 있다. 일각에서는 글로벌 금융위기 직전 집값 폭등기 레벨까지 갈 수 있다는 분석마저 나온다. 케이스-실러 지수를 산출하기 시작한 1988년 이후 역대 최고 오름 폭은 2005년 9월 당시 14.5%다.

미국 전 지역의 집값이 올랐다. 주요 20개 대도시의 지난해 11월 지수 상승률은 9.1%를 기록했다. 애리조나주 피닉스가 전년 동기와 비교해 무려 13.8% 뛰며 상승률 1위를 기록했다. 워싱턴주 시애틀(12.7%), 캘리포니아주 샌디에이고(12.3%), 매사추세츠주 보스턴(10.4%) 등은 두자릿수를 보였다. 다만 뉴욕주 뉴욕(8.2%), 일리노이주 시카고(7.5%) 같은 손꼽히는 대도시들의 경우 평균보다 낮았다.

◇‘거래량 폭증’ 교외 주택 수요↑

최근 집값 급등은 수급 측면이 첫 손에 꼽힌다. 팬데믹 공포와 재택근무 기류가 겹치면서, 복잡한 도심 아파트를 피해 넓은 교외 주택으로 이주하려는 수요가 커졌다. S&P 다우존스의 크레이그 라자라 매니징 디렉터는 “최근 데이터는 코로나19가 도심 아파트에서 교외 주택으로 이사하도록 부추겼다는 견해와 맞아떨어진다”고 했다. 지난해 여름께부터 집값이 눈에 띄게 움직인 건 산업계의 재택근무 도입 시차와 맞물린 것이라는 해석이 가능하다.

팬데믹이 잠잠하던 미국 부동산 시장에 불을 지른 셈이다. 지난해 미국 기존주택 거래량은 총 564만건으로 2006년(648만건) 이후 14년 만에 최대치를 기록(미국 부동산중개인협회 기준)했다. 기존 주택은 미국 전체 주택거래 시장의 90% 정도다. 오히려 공급이 수요를 따라가지 못하고 있다는 게 최근 부동산 시장 분위기다.

코로나19 이후 풀린 엄청난 유동성 역시 한몫했다. 지난 21일 기준 30년 만기 모기지 금리는 2.77%다. 역사상 가장 낮은 수준이다. 팬데믹 이전 2019년 말과 비교하면 1%포인트 안팎 떨어진 수치다. 게다가 미국은 주택담보대출비율(LTV), 총부채상환비율(DTI) 같은 주택 규제가 한국에 비해 완화적이다. 주식, 원자재, 비트코인 등에 못지않게 부동산 가격이 오를 수 있는 환경이 갖춰진 셈이다.

다른 주택지표들도 흐름이 비슷하다. 미국 상무부에 따르면 지난해 12월 신규주택 착공 건수는 연율 환산 기준 167만건으로 나타났다. 2006년 말 이후 14년 만에 가장 높다. 향후 시장 흐름을 가늠할 수 있는 신규주택 허가 건수는 큰 폭 증가했다. 지난해 12월 수치는 4.5% 증가한 171만건으로 집계됐다.2006년 이후 최대다.