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◇ 공유물의 관리행위와 처분행위
민법은 “공유물의 관리에 관한 사항은 공유자 지분의 과반수로써 결정한다.”고 규정하고 있다(제265조). 여기서 공유자 지분의 과반수란, 지분의 절반을 넘는다는 것을 말하므로, 2분의 1 지분자는 과반수가 아니다. 2분의 1이 넘어야 한다. 다만, 공유자들 간에 과반수가 아니라 다른 관리방법을 정한 경우 그 합의는 유효하다(예를들어, 지분권자 3분의 2 이상의 결정이 있어야 유효 등).
공유물의 관리란 공유물의 처분이나 변경에 이르지 않는 정도로서, 공유물을 이용하거나 개량하는 행위를 말한다. 여기서 이용이란 경제적 용도에 따라 활용하는 것이고, 개량이란 교환가치를 증대케 하는 것으로 변경에 이르지 않는 행위를 말한다. 만일 공유물의 관리행위가 사용, 수익에서 나아가 공유물의 기존 모습에 본질적인 변화를 일으켜, 관리가 아닌 처분이나 변경의 정도에 이른다면, 과반수 지분권자가 단독으로 할 수 없다. 이때는 전체 공유자 전원의 동의가 있어야 한다(민법 제264조).
예를 들어, 나대지에 새로이 건물을 건축하는 행위는 관리의 범위를 넘으므로(대법원 2000다33638 판결), 공유자 중 1인이 무단으로 건물을 건축하는 경우, 다른 지분권자는 해당 건물의 철거를 구할 수 있다.
만일, 공유자 중 1인이 무단으로 공유물 전체를 처분한 경우, 처분한 공유자의 자기 지분 내에서는 유효한 처분행위가 되지만, 다른 공유지분에 대해서는 무권대리인 또는 무권리자의 처분행위로 일단 무효가 될 것이다.
그리고, 과반수 지분권자는 해당 공유부동산의 관리방법의 일환으로, 공유물 전체 또는 특정 부분을 배타적으로 사용, 수익할 수도 있다. 다만, 그로인해 공유물 전체 또는 특정 부분의 사용 수익을 전혀 하지 못하는 소수지분권자에게 그 지분에 상응하는 임대료 상당의 부당이득을 반환하면 된다.
한편, 공유자는 그 지분의 비율로 공유물의 관리비용 기타 의무를 부담한다(민법 제266조 제1항). 따라서, 만일 공유재산에 대한 취득세와 재산세 등 제세공과금을 공유자 중 1인이 혼자 부담했다면, 다른 공유자에게 그 지분에 따른 분담부분에 대해 구상할 수 있다(대법원 84다카317 판결). 다만, 공유자들간에 의무분담비율을 달리하는 약정을 한 경우, 그 약정에 따라 부담한다.
◇ 공유부동산의 과반수 지분권자의 임대차계약과 소수지분권자의 권리
임대차와 관련해서는, 공유자가 공유부동산에 대해 타인과 임대차계약을 체결하거나 갱신하는 행위 및 그 임대차계약을 해지하는 행위(임차인에게 갱신거절의 통지를 하는 행위 포함)도 모두 공유물의 관리행위에 해당한다. 따라서, 공유자 지분의 과반수권자는 공유부동산 전부에 대해 단독으로 임차인과 임대차계약을 체결할 수 있고 해지도 할 수 있다. 사전에 소수 지분권자와 협의할 필요가 없다.
다만, 과반수 지분권자가 임차인과 공유 부동산 전체에 대한 임대차계약을 체결하고, 임차인으로부터 공유 부동산 전체의 임대료를 지급받은 경우, 소수 지분권자는 과반수 지분권자에게 자신의 지분에 상응하는 임대료 상당에 대해 부당이득반환청구권을 갖는다.
만일, 과반수 지분권자가 임대차계약을 하면서 시가(통상의 임대료) 보다 훨씬 저렴하게 임대하였다면, 과반수 지분권자가 실제로 받은 임대료에 대해, 소수 지분권자는 자기의 지분에 해당하는 부분의 임료 상당에 대해서는 부당이득반환청구 권리를 갖고, 통상의 임대료와의 차액에 해당하는 부분에 대해서는 과반수 지분권자에게 손해배상으로 청구할 권리가 있다. 만일 과반수 지분권자가 제3자에게 무료로 사용하게 해줬다면(사용대차), 소수지분권자는 과반수 지분권자에게 통상의 임대료를 기준으로 손해배상청구를 할 수 있을 것이다.
또한, 과반수 지분권자가 임대차계약을 하고 보증금을 받았다면, 소수 지분권자는 자기의 지분에 해당하는 보증금에 대해서는 과반수 지분권자를 상대로 부당이득반환청구를 할 수 있다. 다만, 임대차계약이 종료후 보증금을 반환해야 하는 것은 전적으로 과반수 지분권자의 몫이고, 임차인은 과반수 지분권자에게만 보증금 전액을 청구할 수 있다.
예를들어, A와 B가 부동산을 공유하는데, 지분이 A가 3분의 1, B가 3분의 2로서, B가 과반수 지분권자인 경우에, 만약 B가 임차인과 단독으로 임대차계약을 체결하고 1억원의 보증금을 받았다면, 그 임대차 계약은 유효하지만 임대차계약의 당사자는 A가 아니라 B이므로, 임차인은 B에 대하여만 1억원의 보증금반환청구를 할 수 있다. 임차인은 과반수 지분권자인 B하고만 임대차계약을 체결했고 B에게만 보증금을 지급했기 때문이다.
만일, 임차인이 공유자들 전부와 임대차계약을 체결했다면, 임대차계약을 체결한 임대인들은 보증금반환의무에 대해 불가분채무를 부담하므로, 임차인은 공유자 중 어느 누구에게든 보증금 전액의 반환을 청구할 수 있다.
◇ 구분소유적 공유관계에서의 관리행위 및 처분행위
통상의 공유관계와 구별해야 할 것으로 구분소유적 공유관계가 있다. 여러명이 부동산의 특정부분을 각자가 배타적으로 소유 및 점유하기로 하면서도 다만 등기는 각자가 소유 및 점유하고 있는 부분에 대한 단독 명의가 아니라 전체의 부동산에 대해 공유지분등기를 한 관계를 구분소유적 공유관계 또는 상호명의신탁관계라고 하는바, 구분소유적 공유관계에서는 등기부상 지분에 관계없이, 자신이 소유 및 점유하는 부분에 대해 단독으로 관리행위, 즉 임대차계약을 할 수 있고, 나아가 처분행위도 단독으로 할 수 있다.
◇김용일 변호사
△서울대 경영대 △사법연수원 34기 △법무법인 현 파트너 변호사 △법무법인 현 부동산/상속팀 팀장 △대한변호사협회 공식 인증 부동산전문변호사 △대한변호사협회 공식 인증 상속전문변호사
