[김용일의 부동산톡] 폐기물오염된 토지 매매시 하자담보책임과 손해배상

[김용일 법무법인 현 부동산전문변호사] 토지를 매수했는데, 그 토지에 폐기물 등 오염물질이 매립되어 있는 경우, 매매계약상 하자담보책임과 불법행위에 기한 손해배상책임 등을 주장할 수 있는바, 이번 시간에 관련 법리와 판례 등을 정리해보겠다.

◇ 폐기물을 불법으로 매립한 토지 소유자가 오염된 토지를 매도한 경우 매수인에 대한 책임

폐기물을 불법으로 매립한 토지 소유자가 오염된 토지를 매도한 경우, 매수인이 입은 폐기물처리비용 상당의 손해에 대하여 매매계약의 채무불이행(불완전이행)에 기한 손해배상책임 및 민법 제580조의 하자담보책임을 부담한다. 구체적으로 이와 관련된 판례를 소개하면,

수원지방법원은 “주택건설업을 영위하는 자가 그 지상에 A아파트를 건축할 목적으로 토지를 매수하고 매도인 또한 매수인의 그와 같은 토지 매수 목적을 잘 알고 있었으며, 그 토지의 과반수를 넘는 부분의 지하에 다량의 일반 폐기물이 매립되어 있어 그 배출 비용으로 일반 토사반출의 경우에 비하여 6배 이상에 달할 정도로 다액의 비용이 소요되고, 당초 매매 당시 그와 같은 사정을 알았더라면 그 추가 배출 비용 상당액을 그 매매대금에서 공제하였으리라고 보여진다면, 그 토지는 매매목적물로서 하자를 가진 것이므로, 피고들은 원고에게 이 사건 토지의 위와 같은 하자로 인한 손해를 배상할 의무가 있다.”고 하였고,

손해배상액에 대해서는, “원고 회사가 위 매매 당시 이 사건 토지의 지하 부분에 위와 같은 일반폐기물이 매립되어 있는 사실을 알았다면 그 제거에 소요되는 비용 중 일반 토사 등을 제거하는 비용을 초과하는 부분을 위 매매대금에서 공제하였을 것이라고 보여지므로, 그와 같은 초과비용을 원고 회사가 이 사건 토지의 하자로 인하여 입은 손해액으로 인정해야 한다.”고 하였다(수원지방법원 1996. 10. 24. 선고 95가합17789 판결).

또한, 대법원은 “토지 매도인이 성토작업을 기화로 다량의 폐기물을 은밀히 매립하고 그 위에 토사를 덮은 다음 도시계획사업을 시행하는 공공사업시행자와 사이에서 정상적인 토지임을 전제로 협의취득절차를 진행하여 이를 매도함으로써 매수자로 하여금 그 토지의 폐기물처리비용 상당의 손해를 입게 하였다면 매도인은 이른바 불완전이행으로서 채무불이행으로 인한 손해배상책임을 부담하고, 이는 하자 있는 토지의 매매로 인한 민법 제580조 소정의 하자담보책임과 경합적으로 인정된다.”고 하였다(대법원 2004. 7. 22. 선고 2002다51586 판결).

◇ 토양오염을 유발하고 폐기물을 매립한 자가 토지를 매도한 후, 토지가 전전 양도되었을 때, 원래 토지 소유자의 최후 매수인에 대한 불법행위 손해배상책임

위에서 소개한 판례는 불법 폐기물을 매립한 토지 소유자가 오염된 토지를 매도하였을 경우 매도인이 매수인에게 계약관계에 대한 채무불이행 및 하자담보책임이 있다는 것인데, 위 토지가 전전 양도된 경우라면, 원래의 토지 소유자인 매도인과 최후의 매수인 간에는 계약관계가 없어 위 책임을 물을 수 없게 된다. 종전의 판례는 이와 같은 경우 원래의 매도인에게 불법행위에 기한 손해배상책임을 인정하지 않았으나, 최근 대법원 전원합의체 판결로 판례를 변경하여 손해배상책임을 인정하였다.

구체적으로 대법원은 “토지의 소유자라 하더라도 토양오염물질을 토양에 누출ㆍ유출하거나 투기ㆍ방치함으로써 토양오염을 유발하였음에도 오염토양을 정화하지 않은 상태에서 오염토양이 포함된 토지를 거래에 제공함으로써 유통되게 하거나, 토지에 폐기물을 불법으로 매립하였음에도 처리하지 않은 상태에서 토지를 거래에 제공하는 등으로 유통되게 하였다면, 다른 특별한 사정이 없는 한 이는 거래의 상대방 및 토지를 전전 취득한 현재의 토지 소유자에 대한 위법행위로서 불법행위가 성립할 수 있다.”고 하였고, “위법행위로 인하여 오염토양 정화비용 또는 폐기물 처리비용의 지출이라는 손해의 결과가 현실적으로 발생할 때 손해가 현실화되어 그때 원고의 손해배상채권도 발생하는 것이다.”고 하였다.

구체적 손해배상액과 관련하여,“토양오염을 유발하거나 폐기물을 매립한 종전 토지 소유자는 오염토양 정화비용 또는 폐기물 처리비용 상당의 손해에 대하여 불법행위자로서 손해배상책임을 진다.”고 하였다(대법원 2016.5.19. 선고 2009다66549 전원합의체 판결).

☞김용일 변호사는?

- 서울대학교 경영대학 졸업

- 사법연수원 34기(사법고시 2002년 합격)

- 법무법인 현 파트너 변호사

- 법무법인 현 부동산/상속팀 팀장

- 대한변호사협회 공식 인증 부동산전문변호사

- 대한변호사협회 공식 인증 상속전문변호사