서울 3대 오피스 권역의 A급 오피스 임대료는 최근 몇 년간 가파르게 우상향하고 있다. 이 가운데 경기침체가 장기화하자 기업들은 고정비 절감을 위해 상대적으로 오피스 임대료가 저렴한 지역으로 이전하면서 수요와 공급이 맞아떨어지고 있다.
◇ 도심권역 등 서울 오피스, 임대료 수년째 ‘우상향’
24일 부동산 전문 서비스·투자 관리회사 컬리어스 코리아에 따르면 작년 4분기 서울 오피스 월 평균 명목임대료는 3.3㎡(평)당 약 12만1888원으로 집계됐다. 전분기 대비 약 1.5% 상승한 수치다.
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전분기인 작년 3분기에는 퇴거 예정인 임차인들로 인해 공실 면적이 발생한 일부 빌딩들이 마케팅을 진행함에 따라, 전체 명목임대료와 관리비가 소폭 상승했다.
여의도권역(YBD)의 작년 4분기 월 평균 임대료는 전분기 대비 1.0% 상승한 3.3㎡(평)당 약 10만5495원으로 집계됐다. 여의도의 경우에도 작년 3분기에 몇몇 빌딩들이 발생 예정인 공실 면적에 대해 현 수준보다 높게 임대료를 마케팅했다.
강남권역(GBD)은 작년 4분기 월 평균 임대료가 3.3㎡(평)당 12만8873원으로 집계됐다. 세 권역 중 임대료가 가장 높은 수준이다. 강남은 세 권역 중 임차인에 대한 인센티브가 가장 낮아서 임대료 상승세가 상대적으로 적다.
올해 임대료를 인상할 예정인 건물이 많은 만큼 서울 오피스 평균 임대료는 향후에도 추가 상승할 것으로 보인다.
이처럼 주요 업무 권역 내 임대료 부담이 높아진 결과 일부 기업은 마곡 등 기타 권역으로 이전을 준비하고 있다. 경기 침체가 장기화됨에 따라 기업들이 고정비용을 절감하고, 경영 효율화를 위해 상대적으로 임대료가 저렴한 지역으로 이전하려는 것.
◇ DL이앤씨, 올 하반기 마곡 ‘원그로브’ 본사 이전
DL이앤씨는 기존에 사용하던 종로구 평동 ‘돈의문 디타워’에서 올해 하반기 강서구 마곡동 ‘원그로브’로 본사를 이전할 계획이다.
디타워 돈의문은 종로구 통일로 134 일대에 있으며 지하 7층~지상 26층, 연면적 8만6267㎡ 규모로 지난 2020년 6월 준공된 오피스빌딩이다. 마스턴투자운용이 마스턴전문투자형사모부동산투자신탁제79호 펀드를 통해 건물을 보유하고 있었다. 주요 임차인은 DL이앤씨, 농협은행, 현대자동차 등이다.
다만 NH리츠운용이 작년 11월 부동산 펀드를 통해 해당 건물 지분을 인수했으며, 이후 오는 2026년 임대료를 기존보다 약 30% 인상 요청했다. DL이앤씨로서는 부동산 경기 악화로 건축사업의 수익성 부담이 커진 가운데 임대료까지 오르니 ‘이중고’를 겪게 된 셈이다.
이런 상황에서 마곡에 새 오피스 단지가 대거 들어서니 DL이앤씨에는 좋은 선택지가 생겼다. 마곡 오피스 ‘원그로브’는 마곡 도시개발사업구역 내 특별계획구역 CP4에 작년 9월 준공됐다. 서울지하철 5호선 마곡역과 연결돼 입지가 우수하다.
또한 신축이면서도 임대료가 NH리츠운용 측이 요구한 액수보다 40% 저렴하고, DL이앤씨 전 직원을 수용할 수 있다는 장점이 있다. 이에 DL이앤씨는 오피스를 마곡 원그로브, 옛 사옥이 있는 종로구 수송동 사옥으로 이원화할 예정이다. DL이앤씨만 마곡으로 가고 DL그룹 내 다른 계열사는 수송동 사옥으로 이전한다.
원그로브는 지하 7층~지상 11층, 4개동, 연면적 46만3098.48㎡(약 14만87.29평) 규모의 대형 복합시설이다. 지상 3층~지상 11층까지는 업무시설, 지하 2층~지상 2층까지는 ‘원그로브 몰’이 조성된다. 지하 2층에는 약 1만3223㎡ 규모의 이마트 트레이더스가 입점 확정됐다.
심혜원 JLL 코리아 리서치 팀장은 “서울시내 오피스 임대차 시장은 여전히 낮은 공실률과 높은 임대료 등 견고한 펀더멘털을 보이지만 변화의 조짐이 감지되고 있다”며 “경기 침체 장기화로 일부 기업들이 비용 절감, 경영 효율화를 위해 상대적으로 임대료가 저렴한 지역으로 이전하는 사례가 늘고 있다”고 말했다.
