10년 공공임대 분양전환시 ‘장기 저리 대출’ 지원한다

내년 9월 10년 공공임대 만료가 도래하는 경기도 판교 ‘산운마을’ 아파트 단지 전경.(사진=성남시청 제공)

[이데일리 박민 기자] 정부가 10년 공공임대주택의 분양전환 산정 방식을 현행대로 유지하는 한편 분양 전환 희망자의 자금 마련 부담을 덜어주기 위해 장기 저리 대출을 주선하기로 했다. 또 분양 전환을 포기한 임차인에겐 최대 4년(주거취약계층은 최대 8년)간 임대로 더 살 수 있게 임대기간을 연장한다.

◇10년 공공임대 분양전환 산정 방식은 ‘현행 유지’

국토교통부는 올해 12월부터 임대 기간이 만료돼 내년 7월부터 본격적인 분양전환을 시작하는 10년 공공임대주택 세입자의 주거 불안 문제를 해소하기 위해 이 같은 내용의 지원 대책을 추진한다고 18일 밝혔다.

이는 최근 경기도 판교 등 수도권에서 10년 공공임대주택의 분양 전환 시기가 도래한 가운데 이 지역의 아파트값이 치솟으면서 분양 전환가격도 급등한 데 따른 조치다.

10년 공공임대는 무주택자의 주거 안정을 목적으로 기존 ‘5년 공공임대’보다 임대 기간을 더 늘려 지난 2003년 처음 도입한 주택이다. 2006년 판교신도시를 시작으로 본격적으로 분양돼 지금까지 전국적으로 LH 6만6000가구, 민간건설사 5만4000가구 등 12만 가구가 공급됐다.

10년과 5년 공공임대 모두 무주택 및 소득 수준 등 입주 자격이나 조건은 똑같지만, 분양 전환 산정 방식에는 차이가 있다. 5년 공공임대는 건설 원가와 감정평가액을 더한 값의 산술 평균 금액으로 분양전환가를 책정하고, 10년 공공임대는 ‘감정평가액 이하’로 결정하도록 규정하고 있다.

감정평가액은 부동산 시세에 따라 값이 정해지는 만큼 10년 공공임대는 시장 여건에 따라 임차인의 부담이 상대적으로 커질 수 있다. 이에 10년 공공임대 임차인들은 분양 전환 산정방식을 5년 공공 임대처럼 ‘조성원가와 감정평가액의 산술평균’으로 낮춰달라고 요구하고 있다.

그러나 정부는 이번 지원 대책 발표와 함께 그동안 임차인들이 제기해온 분양전환 가격 산정기준 변경은 불가능하다는 기존 입장을 재차 강조했다.

국토부 관계자는 “당초 사업자와 임차인 간 계약체결 시 감정평가액으로 분양 전환하기로 한 것을 이제 와서 법을 고쳐 적용하는 것은 무리가 있다”며 “이미 작년까지 10년 공공임대주택 3만3000가구를 계약 내용대로 분양전환한 것을 고려할 때 형평성 문제도 있다”고 말했다.

◇장기 저리 집단대출 지원 및 최장 8년간 재임대

대신 정부는 높은 분양전환 가격으로 인한 자금 조달 문제를 겪는 세입자의 주거 불안을 해소하기 위해 분양 전환 자금을 저리로 빌려주는 대출 상품을 주선하고, 임대 기간 만료 후 최장 8년간 재임대를 하기로 했다.

우선 분양 전환을 원하는 임차인이 무주택자이고 해당 임차 주택이 국민 주택 규모( 전용면적 85㎡ 이하)일 경우 은행과 사업자간 협약을 통해 장기 저리 대출 상품을 알선할 계획이다. 국토부 관계자는 “아파트 중도금 대출처럼 집단 대출을 통해 최대한 저렴한 대출 금리를 받을 수 있도록 지원할 계획”이라고 말했다.

5년 임대주택과 마찬가지로 10년 임대주택도 해당 지역이 투기지역·투기과열지구로 지정되기 이전에 임차인이 입주 계약을 체결했고 무주택을 유지하고 있는 경우 LTV(주택담보인정비율) 70%· DTI(총부채상환비율) 60%가 적용된다.

반면 분양 전환을 포기한 임차인에 대해서는 임대기간을 더 연장해주기로 했다. 무주택 유지 조건으로 최대 4년간 더 거주할 수 있도록 할 계획이다. 주거 취약 계층(영구임대주택자격 충족자)은 4년간 추가 연장할 수 있도록 해 최대 8년간 더 살 수 있다.

다만 임대기간 연장은 모든 지역에 해당하지 않고 가격이 급등한 단지에만 적용된다. 입주자 모집공고 당시 주택가격과 10년 후 분양전환 가격의 상승률을 비교해 ‘최근 10년간 전국 아파트 가격 상승률’의 1.5배를 초과할 경우에 해당한다.

만약 임대기간 연장을 한 민간 사업자가 부도·파산 등의 이유로 임대기간을 더 연장하기 어려운 경우 LH 등 공공사업자가 해당 주택을 매입해 연장할 수 있도록 할 계획이다.

이외에도 임대사업자의 분양전환 통보 후 임차인의 사전 검토 및 자금 마련 준비가 충분히 이루어질 수 있도록 준비기간도 현행 6개월에서 1년으로 연장할 계획이다.

여기에 분양전환 전에 사업자와 임차인 간 분양전환의 시기·절차, 대금 납부방법, 주택 수선·보수 등 분양 전환과 관련된 제반 사항을 협의하도록 제도화한다. 협의에도 불구하고 분양 전환가 등의 이견이 높은 경우 각 지자체에 설치된 임대주택분쟁조정위원회에서 조정될 수 있도록 지원할 방침이다.

국토부 관계자는 “협의절차 제도화, 분쟁조정, 임대기간 연장 등을 위해 ‘공공주택 특별법’ 및 ‘민간임대주택에 관한 특별법’ 개정안을 마련해 올해 안으로 입법예고를 추진할 계획”이라며 “내년 6월까지 개정을 완료할 예정”이라고 말했다.