9·13 대출규제 강화에… 찬바람 부는 서울 경매시장

9·13 부동산 대책 발표 이전인 지난달 10일 진행된 법원경매에서 입찰자 65명이 몰려 치열한 경쟁을 벌였던 서울 노원구 중계주공5단지.

[이데일리 성문재 기자] 지난달 10일 서울북부지방법원 경매9계. 지난 8월 한차례 유찰돼 감정가(2억6000만원)의 80% 수준의 매각가(2억800만원)로 다시 경매시장에 나온 서울 노원구 중계동 중계주공5단지 전용면적 44.5㎡형이 3억4799만9900원에 낙찰됐다. 이 물건을 낙찰받기 위해 무려 65명이 경쟁한 결과 감정가보다 33.9% 높은 가격에 주인을 찾은 것이다.

같은날 서울동부지방법원 경매2계에서는 성동구 하왕십리동 센트라스 아파트 전용 85㎡형에 52명이 응찰한 가운데 이모씨가 감정가(8억3700만원)보다 41.6% 비싼 11억8509만원에 낙찰받았다. 2위와의 차이는 800만원 정도로 박빙이었다.

센트라스와 함께 진행된 송파구 송파동 성지아파트 전용 84.9㎡형 경매에는 총 41명이 뛰어들어 감정가(5억2500만원)보다 59% 높은 8억3222만원에 낙찰자가 가려졌다.

그러나 일주일 뒤인 지난달 17일에는 서울동부지방법원 경매법정의 분위기가 180도 바뀌었다. 이날 경매 물건으로 나온 송파구 오금동 쌍용스윗닷홈 전용 84.9㎡에는 단 3명이 응찰했다. 낙찰가도 감정가(7억500만원)보다 7.3% 낮은 6억5377만7000원에 그쳤다.

◇9·13 대책 이후 경매 응찰자 확 줄어

지난달 서울 아파트 경매시장은 롤러코스터를 탔다. 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)은 역대 최고치, 응찰자 수는 올 들어 최대치를 찍었지만 정부의 9·13 부동산 대책 발표 전후로 시장 분위기가 극명하게 엇갈리는 모습이다.

지지옥션에 따르면 지난 9월 한달간 서울 아파트(주상복합단지 포함) 경매 낙찰가율은 107.3%를 기록했다. 지지옥션이 관련 통계를 집계하기 시작한 2001년 이후 월별 기준 최고치다. 단독주택과 다세대·다가구·연립주택 등을 포함한 전체 주거시설 기준으로도 낙찰가율이 103.5%로 역대 최고 기록을 썼다.

경매 물건별 평균 응찰자 수도 아파트 12.3명, 주거시설 8.2명으로 모두 올 들어 최대치를 기록했다.

9월의 이같은 경매시장 열기는 정부의 9·13 부동산 대책 발표 이전에 두드러졌다. 1~13일 진행된 서울 아파트 경매 37건 가운데 30건(81.1%)이 낙찰됐고 건당 평균 15명에 육박하는 응찰자가 몰렸다.

반면 종합부동산세를 올리고 대출 규제를 강화한 9·13 대책 발표 뒤인 14일 이후에는 총 15건의 경매 중 10건(66.7%)만 낙찰됐고, 평균 응찰자 수도 경매 진행 물건당 5.1명으로 1~13일 14.7명 대비 3분의 1 수준으로 급감했다. 다만 낙찰가율은 9·13 대책 전과 후 각각 107.3%, 107.0%로 비슷했다.

응찰자들이 무리해서 ‘묻지마 베팅’을 하기보다는 현재 시세에 맞춰 입찰가격을 써냈다는 뜻이다. 다만 9·13 대책으로 부동산 규제가 추가되면서 대출 의존도가 높은 투자 수요는 대부분 떨어져나가고 자금 조달 능력이 있는 현금 부자나 서울에서 주택담보대출이 가능한 무주택 실수요자들 위주로만 경매시장에 참여하고 있는 것으로 풀이된다.

서울 아파트 경매 월별 낙찰가율 및 평균 응찰자 수 추이(단위: %, 명, 자료: 지지옥션)

◇대출 막히자 실수요 위주로 시장 재편

정부는 앞서 9·13 대책을 통해 다주택자가 규제지역에서 주택을 새로 취득하는 경우에는 주택담보대출을 원천 금지시켰다. 대책 발표 전에 낙찰받은 건은 기존 주택담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 기준을 따르지만 14일 낙찰건부터는 9·13 대책을 통해 강화된 대출 규제책이 적용된다.

특히 임대사업자대출의 경우도 투기지역과 투기과열지구 내 주택을 담보로 할 때는 LTV 40% 적용을 받는다. 지금까지는 금융사에 따라 통상 60~80% 정도 수준의 LTV를 자율적으로 적용했다. 또한 이미 주택담보대출(가계대출, 사업자대출)을 보유한 임대사업자가 투기지역 내 주택을 취득하려는 경우 신규 주택담보대출은 금지된다.

서지우 지지옥션 연구원은 “다주택자 양도세 중과와 등록 임대주택 증가로 인해 일반 거래시장에 매물이 없다보니 투자자들이 경매시장으로 몰린 것으로 보인다”며 “9·13 대책 이후 대출받기가 어려워진 만큼 현금이 충분하지 않은 투자자의 경우 경매 입찰 전 잔금 조달 계획부터 꼼꼼히 세울 필요가 있다”고 말했다.