개발부지에 꽂힌 깃발의 의미[대박땅꾼의 땅스토리]

[이데일리 이윤화 기자] 토지 개발이 한창 진행 중인 지역을 지나다 보면 흰색, 노랑, 파랑, 빨강 여러 색깔의 깃발이 꽂혀 있는 것을 보게 된다. 대체 이건 무슨 뜻일까? 내 땅 근처에 깃발이 꽂혀 있는 것을 발견했다고 생각해보자. 대체 깃발이 무슨 의미인지 모른다면 당황할 수도 있다.

기사내용과 무관. (사진=뉴시스)

토지개발계획에 있어서 깃발은 일종의 단서이자 증거의 역할을 한다. 깃발의 색은 그 땅의 개발 진행 상황을 알려준다. 여기서 중요한 것은 깃발이 꽃혀 있는 땅이 아니라 깃발 밖의 토지에 주목해야 한다는 점이다.

우선 흰색 깃발은 강제 수용된 토지를 의미한다. 만약 강제 수용된 토지면 최소한의 보상밖에 받을 수 없다. 따라서 반드시 피해야 한다. 두 번째는 노란색 깃발이다. 이 깃발은 토지 보상협의가 진행 중이지만 주민과의 대립으로 인하여 시간이 다소 걸린다는 것을 알려준다. 세 번째는 파란색 깃발이다. 파란색은 현재 토지보상이 순조롭게 진행 중인 상태라는 뜻이다. 네 번째는 빨간색 깃발이다. 모든 토지 보상이 완료되면 깃발은 빨간색으로 바뀐다. 그리고 깃발들이 사라지면 말뚝을 박아 놓는데 이때는 이미 토목공사가 시작 한다는 의미이다.

만약 내 땅 주변으로 깃발이 꽂혀 있거나 혹은 내가 구매하려는 지역에 깃발이 꽂혀 있다면 우선 도시계획을 확인해볼 필요가 있다. 내가 구매하려는 땅이라면 개발호재가 될 확률이 높고, 내 땅 주변이라면 하루빨리 대책을 세워야 한다.

대박땅꾼 카페의 회원 중 한 분이 어느 날 나에게 급하게 연락를 보내왔다. 본인의 땅이 도로로 수용 당할 것 같은데 어떻게 해야 할지 모르겠다는 것이었다. 우선 회원님과 나는 토지이용계획서를 확인해보았다. 토지이용계획서 상에는 현재 회원님의 토지와 인접한 6m폭의 도로 위로 붉은 선 두 줄이 그어져 있었고, 소로1류라고 쓰여 있었다. 소로1류는 폭이 10~12m인 도로다. 즉 지금보다 폭이 약 두 배로 확장된 도로가 만들어지는 것이다.

이 도로 확장으로 회원님의 토지 안쪽으로 5m 정도가 수용되고, 40m 가량이 도로에 접하게 되었다. 하지만 회원님이 가진 토지 면적에 비하면 극히 일부분에 해당하는 면적이었기 때문에 접도구역을 제외하고도 남은 토지에 건물이나 전원주택을 충분히 지을 수 있었다. 오히려 도로가 확장되면 지가가 30% 정도는 곧바로 오를 것으로 예상됐다. 회원님은 안도의 한숨을 내쉬었다. 하지만 이처럼 땅 값에 좋은 영향을 끼치는 일만 있다면 얼마나 좋겠는가? 만약 내 땅의 일부가 수용되면서 고가도로나 고속도로가 된다면 그다지 좋은 일만은 아니다.

앞의 회원님의 사례에서 한 가지 더 생각해 볼 것이 있다. 도로 2차선과 4차선의 차이는 단지 도로 폭의 차이가 아니다. 2차선인가 4차선인가에 따라 땅 값에 미치는 영향이 상당히 크다. 서울이나 수도권에 사는 사람들은 대부분 왕복 4차선 도로에 익숙하다. 오히려 강남대로는 왕복 8차선이나 되니 2차선 과 4차선이 어떤 차이가 있는지 무감각해지기도 한다. 하지만 도시가 아닌 유동인구가 많지 않은 시골을 떠올려 보자. 상대적으로 좁은 도로와 층수가 낮은 건물이 떠오를 것이다. 그래서 지방의 중심가를 유심히 살펴보면 왕복4차선 도로를 중심으로 상업시설이 형성되는 것을 발견할 수 있다. 시골땅에 4차선 도로가 뚫린다는 것은 그 지역의 메인도로가 된다는 뜻이다. 일반인들이라면 “아, 그렇구나”라고 생각하고 말 일이지만, 앞서 이야기 한 것을 토대로 한 가지를 예측해볼 수 있다. 토지이용계획서와 깃발로 투자처를 선정할 수 있다는 것이다.

토지이용계획서를 볼 때 도로계획에 중로에 해당되는 붉은 선이 그어져 있다면 4차선 이상일 확률이 높다. 시골에서 4차선 이상이 예정된 도로라면 앞으로 중심지가 될 확률이 높다. 그렇다면 그 주변의 땅을 사놓고 기다리면 된다. 길이 뚫리면 시세차익은 몇 배나 오르게 될 것이다.

그리고 깃발이 꽂혀 있는 것을 확인했다면 이미 그 계획은 진행된다는 의미로 보아도 무방하다. 또, 깃발 색에 따라 어느 정도 일이 진행되었는지까지 예측할 수 있다.

전은규 대박땅꾼 부동산연구소장