전셋값 2년새 1억원 '뚝'…수도권 덮친 깡통전세 공포

[이데일리 박민 기자] 주택시장이 활황기였던 지난 2017년4월 경기도 안산의 P아파트에 전세로 입주한 30대 직장인 이모씨는 요즘 ‘깡통전세’라는 말만 들으면 덜컥 겁이 난다. 2년 전 계약 당시 집주인이 갭투자(전세를 끼고 집을 매입하는 투자 방식)로 집을 산 터라 전세보증금을 돌려받지 못할까 걱정이기 때문이다. 이 아파트의 전셋값은 2년 전 3억3000만원이었지만 최근들어 무려 1억원이나 떨어진 2억3000만원으로 주저 앉았다. 3년전 분양 받은 집에 5월 잔금을 치르고 입주해야 하는 이씨는 집주인에게 보증금을 꼭 빼달라고 신신당부했지만, 시원한 대답을 못들은 상태다.

지난해 지방부동산 시장을 강타한 깡통전세 우려가 최근 서울·수도권까지 확산하면서 경고등이 켜졌다. 매매가격 하락으로 전세금과 대출금의 합계가 집값보다 높은 상태를 일컫는 ‘깡통 전세’와 전셋값을 내려도 세입자를 구하지 못하는 ‘역전세난’에 대한 우려가 동시에 커진 것이다.

[이데일리 이동훈 기자]

◇전세금 하락에 ‘깡통전세’·‘역전세난’ 우려 커져

한국감정원에 따르면 올해 1월말 기준 경기도의 아파트 전셋값은 2년 전(2017년 1월)보다 3.6% 떨어졌다. 정부의 각종 규제 여파와 새 아파트 입주 물량이 크게 늘면서 매매수요가 줄어들고, 전셋값도 함께 떨어지는 추세다. 경기도 28개 시 가운데 75%인 21곳에서 전셋값이 2년 전보다 떨어졌다.

같은 기간 안산시가 14.41%나 떨어지며 전셋값 낙폭이 가장 컸다. 단원구(-14.59%)와 상록구(-14.16%) 등지에서 전셋값 하락을 주도했다. 고잔동 A공인 관계자는 “지난해 고잔동을 비롯해 성포동, 선부동 일대에서 새 아파트가 줄줄이 입주하고 올 들어서는 초지동과 인근 화성시 송산그린시티에서도 새 집이 넘쳐나면서 일대 전셋값을 계속 끌어내리고 있다”며 “특히 신축 아파트로 갈아타려는 수요로 연식이 오래된 아파트 일수록 세입자를 구하기가 더 힘들어 지고 있다”고 말했다.

안산에 이어 안성(-13.47%)·오산(-10.05%)·평택(-11.08%) 등도 두자릿수의 하락률을 기록중이다. 이들 지역의 아파트는 2년새 많게는 1억원에서 6000만~7000만원씩 전셋값이 빠졌다. 인천은 같은 기간 0.26% 떨어졌고, 특히 중구(-5.81%)와 연수구(-3.23%)가 전셋값 하락을 주도했다.

전셋값 하락은 서울도 예외가 아니다. 총 9510가구에 달하는 송파구 헬리오시티 등 대규모 신규 입주 단지 및 강남구 입주 예정 물량의 영향으로 작년 11월 이후이달 첫째주(4일 기준)까지 15주째 하락세를 이어오고 있다. 감정원 관계자는 “매매시장 위축에 따른 전세전환 및 겨울방학 이사수요에도 불구하고, 수도권 전체적인 신규 입주물량 증가 등의 이유로 하락했다“고 말했다.

서울부동산정보광장에 따르면 송파구 잠실동 L아파트(전용 85.8㎡)는 2년 전 1월 말 전세 실거래가가 8억5000만원이었으나 올해 1월말은 7억8000만∼8억3000만원으로 최대 7000만원 하락했고, 이달 초에는 1억5000만원 낮은 7억원에 전세 계약이 이뤄졌다. 2년 전세계약이 만기되고 지금 재계약을 한다면 수천만원의 전세보증금을 세입자에게 돌려줘하는 것이다.

◇전문가 “정부 당국, 역전세 문제 대비해야”

이 같은 전셋값 하락은 집주인에게는 자금 압박이 될 수밖에 없다. 가령 전셋값이 4억원에서 3억원으로 떨어지면 집주인은 1억원의 자금을 더 마련해야 한다. 만약 전세금이 떨어져 이전 전세금과의 차액을 마련하지 못하거나, 전세 매물이 나가지 않아 전세금을 돌려주지 못할 경우 ‘깡통전세’ 문제로 불거질 수 있다.

전문가들은 올해 입주물량 증가로 전세시장 약세가 당분간 이어질 것으로 예상됨에 따라 역전세난 문제에 대비해야 한다고 말한다. 올해 서울지역 입주물량은 지난해 2배 수준인 5만 가구가 넘는다. 경기도의 입주 물량은 작년보다 3만가구 정도 줄지만 2015년의 2배가 넘는 13만7000여가구의 입주가 대기중이다.

박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “깡통전세의 등장은 주택시장이 바닥권까지 추락했다는 신호를 의미한다”면서 “일시적 급락에 따른 ‘하우스푸어’ 등의 부작용을 예방하기 위해서 금융당국이 역전세 대출을 해주거나 경매 유예기간을 연장하는 등의 대책을 세워야 할 것”이라고 강조했다. 장재현 리얼투데이 본부장은 “깡통전세로 인한 세입자들의 보증금 미반환 피해를 막기 위해 전세보증금 보험 가입 조건을 완화하는 조치도 필요할 것”이라고 말했다.