"서울부터 반등 국면 진입…금리·경기 변수에 회복 속도는 느릴 듯"

[이데일리 김아름 오희나 이윤화 기자] 부동산 시장에 ‘영끌족’이 돌아오고 있다. 집값 바닥 기대감에 상승장 재현 조짐이 보이자 매수세가 유입되고 있다. 서울 아파트 거래량이 6개월 연속 증가 추세를 이어가면서 아파트 값도 반등하고 있다. 실제로 한국부동산원에 따르면 서울 아파트값은 지난 17일 기준 전주대비 0.07% 상승했다. 지난 5월 22일 이후 9주 연속 상승세다. 전문가들은 아파트 값이 반등 국면에 접어들었다고 해석했다.

[그래픽=이데일리 김일환 기자]

◇가까워진 시장 연착륙…“아파트 값 더 오른다”

25일 이데일리가 부동산 전문가 7명에게 올 하반기와 내년 상반기까지 부동산 시장에 대한 전망을 물어본 결과 올해 정부가 전방위적인 규제 완화를 통해 시장 안정화에 나서면서 시장 연착륙에 한발 더 가까워졌다고 평가했다.

김효선 NH농협은행 부동산수석연구위원은 “서울을 기준으로는 바닥을 찍었다고 판단한다”며 “작년 아파트 값이 단기 급락했고 정부의 전방위적인 규제완화 이후 부동산 시장이 연착륙에 성공했다고 본다”고 말했다.

서울부동산정보광장에 따르면 서울 아파트 거래량은 6월말 기준 3792건을 기록했다. 올 들어 6개월 연속 증가 추세를 이어가고 있다. 지난해 1000건 아래를 밑돌며 거래절벽을 이어가던 거래량은 정부의 전방위적인 규제 완화 이후 올해 1월부터 반등하기 시작했다. 1월 1413건, 2월 2455건, 3월 2983건, 4월 3185건, 5월 3421건 등으로 꾸준히 증가하고 있다. 부동산 거래 신고가 30일 내 이뤄지는 점을 고려하면 이달엔 4000건을 넘어설 가능성도 있다.

박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “일단은 지금은 반등 국면이다. 서울 실거래가와 전체적인 통계가 4개월 시차가 나기 때문에 1월부터 아파트 기준으로 올랐는데 통계는 5월부터 오르고 있어 수치상으로 7월에는 전국 단위의 반등이 가능할 것으로 본다”며 “상반기 아파트 값은 서울 잠정 수치까지 하면 9% 가까이 올랐다고 볼 수 있다. 실거래가가 5월까지 7% 정도 올랐는데 이렇게 오른 여진이 표본통계로는 어느 정도 가기 때문에 반등세가 더 이어지긴 할 것이다”고 분석했다.

갭투자(전세 끼고 주택 매수)가 늘어난 것에 대해서도 부동산 가격이 저점을 찍었다는 인식이 확산했기 때문이라는 분석도 나온다. 신용상 한국금융연구원 금융리스크연구센터장은 “갭투자가 고개 드는 배경으로는 부동산 가격이 저점을 찍었다는 인식과 금리가 급등하지 않을 것이라는 기대감, 여기에 완화된 금융규제까지 삼박자가 이뤄졌기 때문이다”며 “수도권과 세종시 등 과거에 급등하다가 급격히 떨어진 곳을 중심으로 집값이 반등하는 추세 때문으로도 볼 수 있다”고 설명했다.

신 센터장은 “다만 지금 갭투자 수요를 가수요로 보기는 어려울 듯하다”며 “실수요자가 과거 집값 급등기 학습효과로 집 한 채는 가져야 한다는 생각할 수 있어서 실제 거주하지 않지만 갭투자로라도 집을 사려는 수요가 앞으로 좀 더 확산할 것으로 보인다”고 덧붙였다.

[그래픽=이데일리 문승용 기자]

◇양극화 심화 현상 가속화…옥석 가리기는 필수

부동산 시장이 반등하고 있다는 시장의 뚜렷한 시그널에도 전문가들은 역전세난과 금리 등이 변수로 남아 있어 낙관적인 해석을 경계해야 한다고 지적했다. 서진형 경인여대 교수는 “하반기에도 바닥을 다지면서 서울과 지방 간 양극화가 심화하겠다”며 “내년 상반기에는 우상향 기조로 돌아서겠으나 그 기울기가 완만할 것으로 예상한다. 전·월세 시장은 고가 전세 상승, 저가전세 하향기조가 지속하면서 보증부 월세 증가를 예상한다”고 말했다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “실거주 수요를 중심으로 입지가 좋은 곳은 앞으로도 가격이 버티거나 오른다. 지역적·국지적 양극화가 심화하는 결과를 초래할 것이다”며 “지난 부동산 폭등기를 거치면서 신혼이고 미혼이고 일단 집은 살 수 있으면 사는 게 ‘위너’라는 인식이 생겼다. 다시 바뀌기 어려울 것이다”고 설명했다.

청약시장이나 집 값·전·월세에 대해서도 대체로 긍정적으로 전망했지만 양극화 심화 현상은 피할 수 없어 옥석 가리기가 필수라고 했다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “전국 아파트 1순위 평균 청약경쟁률이 지난해는 6.6 대 1이었지만 올해는 7.9 대 1을 기록하고 있어 분양가 상승에도 높은 청약경쟁률을 기록하고 있다”며 “다만 지방은 일부 광역시와 충청 지역을 제외하면 미분양과 공급과잉 우려로 전년보다 청약수요 감소와 시장 부진이 이어지겠다”고 전망했다.

함 랩장은 “이자 부담, 경기둔화 우려, 차익 기대 심리 저하, 일부 지역 공급과잉 부담, 미분양 등의 영향으로 수도권 등 대기 수요가 남아 있는 지역 위주로 제한적인 시장 회복이 나타나겠다”며 “지역별 양극화 심화는 당분간 이어질 전망이다”고 했다.

재건축·재개발 등 정비시장도 원자잿값 상승 등으로 공사비가 오르면서 투자에 신중해야 한다고 했다. 김제경 투미부동산컨설팅 소장은 “하반기 정비시장은 긍정적이지만 그렇다고 적극적으로 투자에 나서기는 어려운 시점이다”며 “재건축은 규제가 대부분 풀렸지만 공사비가 오르고 있고 금융비용도 크게 올라 건설사도 적자수주를 할 지경이어서 입지가 떨어지고 사업성이 나쁜 곳은 사업이 없어질 가능성이 커 옥석 가리기를 잘해야 한다”고 조언했다.