“AI 반도체 성지 만든다”…제3판교 오피스, 후년 준공 '탄력'

[이데일리 마켓in 김성수 기자] 판교 제3테크노밸리에 들어설 오피스 개발 사업이 오는 2028년 12월 준공을 앞두고 있다.

제3테크노밸리는 인공지능(AI) 반도체 산업을 중심으로 한 대규모 업무·산업 클러스터로 조성된다. 완성되면 판교 업무지구가 기존 판교를 넘어 금토지구까지 확장되는 계기가 될 것으로 보인다.



AI 반도체 중심 첨단산업 거점 조성중

27일 부동산업계에 따르면 시행법인 판교세븐은 '성남 금토지구 제3판교테크노밸리 오피스 개발사업' 관련 사업을 진행하고 있다.

성남 금토지구 제3판교테크노밸리 오피스 개발사업 (사진=누리구조엔지니어링)

이 사업은 경기도 성남시 수정구 금토동 273-3번지 일원에 있는 성남 금토지구 자족 7-3블록(BL)에 지하 5층~지상 10층(건축높이 42.54m), 2개동, 연면적 약 7만6135㎡ (약 2만3000여평) 규모의 오피스와 근린생활시설 등을 신축·분양하는 사업이다.

사업 시행주체는 판교세븐(판교7)이다. 판교7은 사업 부지와 관련한 시행·관리·처분 등에 부수하는 권리 일체를 한국토지신탁에 관리형토지신탁 방식으로 맡겼다.

관리형토지신탁이란 신탁회사가 시행사(건축주) 지위를 이어받아 사업을 관리하고, 자금 조달은 위탁자나 시공사가 직접 맡는 부동산 개발 신탁 방식이다. 시공은 포스코이앤씨가 담당하며, 지난 1월 착공했다.

앞서 판교7은 대출약정에 따라 총 3950억원 규모의 대출을 조달했다. 주관회사는 한화투자증권이 맡고 있다. 해당 대출은 △트랜치A 3200억원 △트랜치B 280억원 △트랜치C 470억원으로 구성됐다. 주요 담보청구와 상환에서는 트랜치A부터 트랜치C 순으로 우선권을 갖는다. 대출 만기일은 2029년 4월 3일이다.

이 단지가 들어서는 판교 제3테크노밸리는 성남금토공공주택지구 내 약 6만㎡ 부지에 연면적 약 44만㎡ 규모로 조성되는 첨단 복합단지다. 경기주택도시공사(GH)와 현대건설 컨소시엄이 함께 사업을 추진하고 있으며, 총 사업비는 2조2000억원이다.



전매·업종제한 없어…투자 수요 '주목'

부지에는 지식산업센터를 비롯해 업무시설과 상업시설, 기숙사, 연구소 등이 조성된다. 전체 개발은 내년 하반기 착공해 2031년 준공을 목표로 추진되고 있다. 입주는 오는 2031년 하반기부터 시작될 예정이다.

제3테크노밸리가 특히 주목받는 이유는 '글로벌 인공지능(AI) 반도체 산업을 선도하는 핵심 거점'으로 조성되기 때문이다. 기존 판교 테크노밸리가 IT·게임·플랫폼 기업을 중심으로 성장했다면, 제3테크노밸리는 AI 반도체를 비롯한 첨단산업 기업을 유치하는 데 초점이 맞춰질 전망이다.

(자료=판교 테크노밸리 홈페이지)

특히 팹리스(자체 생산 라인 없이 반도체 설계를 전문적으로 하는 회사), 시스템 반도체와 게임, AI 위주의 첨단산업 클러스터 구축에 집중된다.

투자자 입장에서 눈여겨볼 부분은 규제다. 제3테크노밸리에는 전매제한과 업종제한이 적용되지 않는다. 판교 제1테크노밸리의 경우 준공 이후 10년의 전매제한이 적용됐으며, 제2테크노밸리는 전매제한 기간이 5년인 것과 대비된다.

제3테크노밸리는 기존의 제1·2테크노밸리와 비교하면 상대적으로 자산 거래가 자유롭고, 다양한 업종의 입주가 가능하다. 이런 점에서 향후 투자 및 임차 수요 확보에도 영향을 줄 것으로 예상된다.

부동산업계 관계자는 "대규모 자금 조달이 이뤄지면 제3판교 테크노밸리 개발도 한층 탄력을 받을 전망"이라며 "AI 반도체 산업을 중심으로 한 업무·연구·상업시설이 한 곳에 모이는 만큼 향후 판교 업무지구가 기존 판교를 넘어 금토지구까지 확장되는 계기가 될 것"이라고 말했다.