'부동산 PF 대신할 핫템'…데이터센터로 돈 몰린다

[이데일리 마켓in 김성수 기자] 데이터센터. 최근 증권사 프로젝트파이낸싱(PF) 관련 부서들이 PF 사업이 막히기 시작하자 새로운 먹거리로 주목하는 분야다.

데이터센터는 기업의 방대한 정보저장을 위한 서버, 네트워크 회선 등을 제공해서 데이터를 안정적으로 통합·관리하고 24시간 365일 무중단으로 운영하는 시설을 말한다.

클라우드·인공지능(AI) 산업이 고속 성장하면 이를 지원하는 인프라인 데이터센터가 직접적인 수혜를 받는다. 특히 국내 데이터센터 시장은 PF 시장 침체, 민원 문제 등으로 공급이 더디게 이뤄지고 있어서 ‘블루 오션’이라고 할 수 있다.

다만 데이터센터 투자에 있어서 리스크 요인도 있다. 과도한 전력 소비량, 전자파 발생 등 때문에 기피시설로 인식되는 경우가 상당해 설립이 순조롭지 않을 수 있고 화재, 데이터 소실 등 대형 사고가 발생하면 대규모 손실로 이어진다는 점도 감안해야 한다는 지적이 나온다. .

[표=이데일리 문승용 기자]

◇ 클라우드·생성형 AI, 시장 호황 이끌 트렌드로 ‘부상’

22일 금융투자업계에 따르면 국내에서는 이지스자산운용이 경기도 하남 미사 데이터센터 매각을 추진하고 있어 업계에서 매각 결과에 관심이 높다. 해당 데이터센터는 카카오가 임차 완료했으며, 오는 3분기 매각이 목표인 것으로 전해졌다.

데이터센터는 부동산 업계에서 독립적인 투자자산으로 떠오르고 있다. 안정적 운영수익이 보장되는 데다 시장도 확대될 것이란 전망에서다. 데이터센터는 임차인이 막대한 설비를 투자하는 경우가 많아서 평균 임차기간이 10~20년으로 오피스보다 길고 재계약률도 높다.

국내 데이터센터 시장 참여자 층도 다양화되고 있다. 네이버, 카카오 등 포털 사업자 뿐만 아니라 통신사들도 데이터센터 개발에 적극적이다. KT, LG유플러스, SK텔레콤 자회사인 SK브로드밴드 등 이동통신 국내 3사는 데이터센터를 30여개 자체 보유해 운용하고 있다.

각 통신사의 데이터센터 보유 현황을 보면 △KT 14개 △LG유플러스 13개 △SK브로드밴드 5개다. 코로나19 이후 데이터센터 붐이 일면서 부동산 자산운용사들도 공급주체로 부상했다. 이지스자산운용, 코람코자산운용, 퍼시픽자산운용 등이 대표적이다.

올해 완공된 데이터센터들 중엔 LB자산운용이 진행한 건이 다수 있다. 경기도 안양시 동안구 호계동 555-44번지 일대에는 연면적 3만3710.53㎡ 규모 데이터센터가 지난 1월 준공됐다. LB자산운용이 지분을 보유한 에포크피에프브이(PFV)가 임대 또는 매각 목적으로 개발했다.

서울 영등포구 양평동3가 77-80번지 일대에도 오는 9월 연면적 2만6410.58㎡ 데이터센터가 준공된다. 개발주체는 디토피에프브이다. LB자산운용은 디토피에프브이 우선주를 보유하고 있다.

글로벌 회사들도 국내 데이터센터 시장에 적극 진출하고 있다. 클라우드 게임, 정보기술(IT), 금융 등 다양한 분야에서 한국 시장을 공략할 목적에서다. 또한 한국은 다른 아시아태평양 국가 대비 통신 인프라가 안정적이고, 전기요금이 상대적으로 저렴하다는 장점도 있다.

글로벌 클라우드 서비스 업체인 아마존웹서비스(AWS), 마이크로소프트(MS), 오라클, 알리바바 등이 한국에 진출해 있다. 아마존은 작년 인천 서구에 연면적 4만4000㎡ 규모 자체 데이터센터 신축 허가를 받았다. 오는 2027년까지 국내 클라우드 인프라에 7조8500억원을 투자할 계획이다.

더존비즈온 데이터센터

◇ 운영 경험 중요…‘화재·데이터 소실’ 사고 발생 가능

국내 데이터센터 시장은 폭발적으로 증가할 잠재력을 지녔다. 클라우드 산업이 고속 성장할수록 더 크고 까다로운 요구사항을 충족하는 데이터센터가 필요해서다. 삼성증권에 따르면 한국 데이터센터 시장의 성장 동력인 클라우드 시장 규모는 올해 2조8000억원으로 전망된다. 2019~2024년까지 연평균 성장률(CAGR)은 16.7%에 이른다.

게다가 클라우드 컴퓨팅에 이어 데이터센터 시장의 2차 호황을 이끌 트렌드로 ‘생성형 인공지능(AI)’이 부상하고 있다. 알파벳, 마이크로소프트 등 클라우드 기업들은 AI 지원을 위한 클라우드 컴퓨팅 데이터센터 지출을 늘리는 등 적극적으로 기술 투자에 나섰다.

데이터센터는 AI 기술을 지원하는 인프라여서 AI 시장 성장의 수혜를 가장 먼저 받는다. 미국 시장조사기관 얼라이드 마켓 리서치에 따르면 글로벌 생성형 AI 시장은 연평균 32% 성장해 오는 2031년 1265억달러(약 175조원)에 이를 것으로 전망된다.

다만 국내 데이터센터는 공급 부족을 겪고 있다. 전력 부족, 민원 문제, PF 시장 침체 등이 복합적으로 작용한 결과다. 삼성증권에 따르면 지난 10년간 공급된 데이터센터 개수는 연평균 1.6개에 그쳤다. 지난 2022년에는 데이터센터가 단 한 곳만 공급됐다.

오는 2025~2027년에는 데이터센터 29개가 공급될 예정이지만 PF 시장 위축, 원가 상승, 전력 협의 등 공급이 늘기 어려운 요소들이 존재한다. 클라우드와 AI 수요 증가를 고려하면 오는 2028년을 시작으로 초과 수요가 장기화될 것으로 예상된다. 데이터센터 시장에 진입하려는 투자자들의 관심이 더욱 높아지는 이유다.

이밖에도 데이터센터는 다른 부동산보다 운영의 위험이 높다. 데이터센터 운영에 문제가 생기면 화재, 데이터 소실이라는 대형 사고가 발생한다. 지난 2022년 10월 SK C&C 판교 데이터센터 화재로 카카오 서비스가 다운된 사건이 대표적이다.

데이터센터 시장에 새로 진입하는 부동한 운용사는 운영 경험이 없다는 약점을 극복해야 한다. 통신사 및 시스템통합(SI) 업체를 운영 파트너로 선정해서 마스터리스(건물 전체 장기임차 후 재임대) 계약을 맺는 방식이 있다. 이처럼 임차인을 확보하면 PF 금리와 대주단 확보에 긍정적이다.

이경자 삼성증권 대체투자 팀장은 “홍콩은 중국 정부의 데이터 접근, 일본은 지진 위험이라는 단점이 있어서 데이터센터를 짓기 어려운 반면 한국은 아시아에서 데이터센터 허브로 기능할 잠재력이 크다”며 “글로벌 클라우드 서비스 업체들이 데이터 지연과 끊김을 방지하기 위해 다수의 서브 데이터센터를 확보하려 하는 만큼 적기에 시장을 선점하려면 개발과 운영 등 다양한 주체가 협력해야 한다”고 말했다.