'힐튼호텔 개발' PF대출 내년 5월 만기…리파이낸싱 '주목'

[이데일리 김성수 기자] 힐튼호텔 개발 관련 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 2000억원이 내년 5월 24일 만기를 맞는다. 힐튼호텔이 포함된 서울 중구 양동 4-2, 7지구 도시정비형 재개발사업을 위해 조달한 자금이다.

해당 PF대출의 유동화 거래를 주관한 미래에셋증권은 내년 5월 상환이 되면 이 거래에서 엑시트할 예정이다. 다만 힐튼호텔 개발사업은 아직 인허가 단계로 사업 완료까지 장기간이 걸릴 예정인 만큼 PF대출에 대한 리파이낸싱 이슈가 발생할 것으로 보인다.

◇ PF대출 트랜치D 500억·1500억, 내년 5월 만기도래

7일 금융투자업계에 따르면 시행사 와이디427피에프브이(PFV)는 서울 중구 양동 4-2, 7지구 도시정비형 재개발사업 관련 PF대출 2000억원의 만기가 내년 5월 24일 도래한다.

와이디427PFV는 서울역 인근에 있는 밀레니엄 힐튼 서울(힐튼호텔)을 개발할 계획이다.

(자료=토지이음, 국토교통부, 서울시, 중구청, 업계 등)

우선 서울 중구 남대문로5가 395번지 외 10필지 일대 힐튼호텔을 철거한 후 상업·업무시설과 호텔 등으로 구성된 복합시설을 짓는 작업이 진행 중이다. 당초 계획에는 최고층 38층으로 구상했지만, 인허가 관련 지자체(서울시, 중구청 등)와 협의 중이어서 논의 과정에서 세부 계획이 바뀔 수 있다.

와이디427PFV 주주들 지분율을 보면 작년 말 기준 최대주주는 국민은행이다. 국민은행(이지스일반사모부동산투자신탁421호의 신탁업자)의 지분율은 보통주 61.95%, 제1종 종류주 82.25%다.

종류주식은 보통주와 달리 이익배당, 잔여재산 분배, 의결권 행사, 상환 및 전환에 대해 특수한 권리를 가진 주식이다. 시공사 현대건설은 보통주 30.0%만 있고 제1종 종류주는 없다.

다른 금융회사 지분율은 △신한은행 보통주 3.50%, 제1종 종류주 8.18% △신한투자증권 보통주 2.10%, 제1종 종류주 4.91% △신한캐피탈 보통주 1.40%, 제1종 종류주 3.27% △이지스자산운용 보통주 1.05%, 제1종 종류주 1.39%다.

앞서 와이디427PFV는 작년 2월 체결한 대출약정서에 따라 다수 대주들로부터 총 1조4400억원 한도 대출을 받았다. 트랜치별 대출 약정금은 △트랜치A 8400억원 △트랜치B 2500억원 △트랜치C 1500억원 △트랜치D 2000억원이다.

(자료=와이디427PFV 감사보고서)

트랜치A가 주요 담보 및 상환에서 가장 선순위고 트랜치D가 가장 후순위다. 이 중 트랜치D인 PF대출 2000억원의 만기가 내년 5월 24일 다가온다. 특수목적회사(SPC) 엠에스밀레니엄제일차는 트랜치D 대출의 대주 중 하나로, 작년 2월 24일 500억원 대출을 실행했다.

트랜치D 대출의 나머지 1500억원은 SPC 엠에스밀레니엄제이차가 작년 2월 24일 와이디427PFV에 대출해준 금액이다. 이 1500억원 대출도 내년 5월 24일이 만기다.

현대건설은 트랜치D 대출원리금의 100% 한도로 와이디427PFV가 엠에스밀레니엄제일차, 엠에스밀레니엄제이차에 부담하는 트랜치D 대출원리금 등 일체의 채무에 대한 연대보증을 지고 있다.

◇ 현대건설 ‘연대보증’…미래에셋 ‘유동화증권 매입보장’

엠에스밀레니엄제일차, 엠에스밀레니엄제이차가 각각 보유한 PF 대출채권을 기초자산으로 자산유동화 전자단기사채(ABSTB) 500억원, 1500억원이 발행됐다.

우선 엠에스밀레니엄제일차가 발행한 ABSTB 500억원은 제7회차까지 발행된 상태다. 제9회차까지 발행될 경우 내년 5월 24일이 만기다. 이 유동화 거래의 주관회사는 미래에셋증권, 업무수탁자는 교보증권이다.

미래에셋증권은 유동화증권 매입보장기관도 맡고 있다. 미래에셋증권은 유동화증권이 각 발행일에 다 매각되지 않을 경우(매각됐지만 대금이 입금되지 않은 경우 포함) 각 발행일에 유동화증권 발행한도 금액을 한도로 잔여 유동화증권을 매입하고 대금을 납부할 의무를 진다.

힐튼호텔 전경 (사진=김성수 기자)

다만 현대건설의 장기 또는 단기 유효신용등급이 A 또는 A2 미만으로 하락하는 등의 사유를 포함해 기초자산의 기한이익이 상실된 경우에는 미래에셋증권이 유동화증권 매입의무를 지지 않는다.

또한 엠에스밀레니엄제이차는 와이디427PFV에 빌려줄 1500억원을 마련하기 위해 트랜치D 대출채권을 기초로 △600억원 사모사채 발행 △900억원 자산담보부대출(ABL) 조달을 실시했다.

이들 사모사채, ABL 만기는 모두 내년 5월 24일로 동일하다. 이 거래도 주관회사가 미래에셋증권, 업무수탁자가 교보증권이다.

또한 엠에스밀레니엄제이차는 작년 4월 체결한 ABL대출약정서에 따라 SPC 엠에스밀레니엄제삼차로부터 500억원 PF대출을 받았다. 이 자금을 재원으로 기존에 조달한 ABL의 일부를 조기상환했다.

엠에스밀레니엄제삼차는 엠에스밀레니엄제이차에 대해 보유한 원금 500억원의 대출채권을 기초자산으로 PF ABCP를 발행했다. 지난 5월 24일에는 제6회차 PF ABCP를 502억원 한도로 발행했다. 이 ABCP가 제9회차까지 발행될 경우 내년 5월 24일 만기가 도래한다.

이 유동화거래의 주관회사도 미래에셋증권, 업무수탁자도 교보증권으로 동일하다. 농협은행은 자산관리자이자 ‘ABCP 매입보장 및 신용공여기관’이다. 농협은행은 작년 4월 엠에스밀레니엄제삼차와 ‘기업어음증권 매입보장 및 신용공여약정서’를 체결했다.

이 약정서에 따라 농협은행은 ABCP의 각 발행일에 매각되지 않아 대금이 납입되지 않은 잔여 ABCP를 약정된 할인율에 매입할 것을 보장한다. 또한 기초자산의 기한이익상실 등 ABCP 발행 중단사유가 발생하는 경우 등으로 기존에 발행한 ABCP의 상환재원이 부족한 경우 엠에스밀레니엄제삼차에 502억원 한도의 신용공여를 실행할 것을 약정하고 있다.

미래에셋증권은 PF대출이 내년 5월 만기를 맞아 상환되면 이 유동화 거래에서 엑시트할 예정이다. 다만 힐튼호텔 개발사업은 아직 인허가 단계로 사업 완료까지 장기간이 소요될 예정인 만큼 PF대출에 대한 리파이낸싱 이슈가 발생할 것으로 보인다.

이지스자산운용 관계자는 “현재 와이디427PFV의 대출은 브릿지론으로 만기 도래하는 내년 5월에 본PF로 전환하면서 전부 상환되는 구조”라며 “당초 계획 시점까지 시간이 꽤 남아 리파이낸싱 여부 등을 미리 판단하기 다소 이르다”고 말했다.