[이데일리 김상욱기자] 다음은 재정경제부가 2일 밝힌 양도소득세법 시행령 및 시행규칙중 비사업용토지에 대한 양도세 중과 및 법인세 추가과세 여부, 비사업용 투지 과다보유법인 주식에 대한 양도세 중과세 관련 문답풀이.
-`06년부터 양도소득세가 실거래가로 과세되고 `07년부터 양도소득세가 60%세율로 과세되고 법인세가 30% 추가과세되는 비사업용 토지를 어떻게 판단하나
▲양도소득세는 토지와 건물 등의 양도시점에 장기보유기간중 발생한 양도차익에 대하여 과세하므로 비사업용 토지여부를 판정함에 있어 양도시점뿐만 아니라 보유기간중 사업에 사용된 기간도 고려하여야 하나 세무행정 집행가능성 등을 감안하여 양도시점 직전의 일정기간으로 한정하여 비사업용토지 여부를 판정
당해 토지가 다음 요건중 하나를 충족하는 경우 사업용 토지임
① 양도일 직전 3년중 2년 이상을 직접 사업에 사용한 경우
② 양도일 직전 5년중 3년 이상을 직접 사업에 사용한 경우
③ 보유기간중 80/100 이상을 직접 사업에 사용한 경우
당해 토지가 위의 요건중 하나도 충족하지 못하는 경우 비사업용 토지에 해당하여 `06년부터 양도소득세가 실거래가로 과세되고 `07년부터 양도소득세가 60%세율로 과세되고 법인세가 30% 추가과세됨.
-다음 토지가 비사업용 토지에 해당되는가
ㅇ `00.1.1 토지A 취득
ㅇ `00.1.1～`02.6.30 사업에 직접 사용
ㅇ `02.7.1～`04.12.31 사업에 사용하지 않음(나대지)
ㅇ `05.1.1～`05.12.31 사업에 직접 사용
ㅇ `06.1.1 토지A 양도
▲토지A의 비사업용토지 해당여부를 요건별로 검토해보면
ㅇ 양도일 직전 3년중 1년만 사업에 사용하였으므로 양도일 직전 3년중 2년 이상을 사업에 사용하지 않음
ㅇ 양도일 직전 5년중 2년 6개월만 사업에 사용하였으므로 양도일 직전 5년중 3년 이상을 사업에 사용하지 않음
ㅇ 토지의 보유기간 6년중 3년 6개월(보유기간의 60% 미만)만 사업에 사용하였으므로 토지의 보유기간중 80/100 이상을 사업에 사용하지 않음
⇒ 따라서, 토지A는 비사업용토지에서 제외되는 요건을 하나도 충족하지 못하므로 비사업용토지에 해당되어 `06년부터 양도소득세가 실거래가로 과세되고 `07년부터 양도소득세가 60%세율로 과세되고 법인세가 30% 추가과세됨
-다음 토지가 비사업용 토지에 해당되는가
ㅇ`00.1.1 토지A 취득
ㅇ`00.1.1～`01.9.30 사업에 직접 사용
ㅇ`01.10.1～`03.12.31 사업에 사용하지 않음(나대지)
ㅇ`04.1.1～`05.12.31 사업에 직접 사용
ㅇ`06.1.1 토지A 양도
▲토지A의 비사업용토지 해당여부를 요건별로 검토해보면
ㅇ 양도일 직전 3년중 2년을 사업에 사용하였음
ㅇ 양도일 직전 5년중 2년 9개월만 사업에 사용하였으므로 양도일 직전 5년중 3년 이상을 사업에 사용하지 않음
ㅇ 토지의 보유기간 6년중 3년 9개월(보유기간의 62.5%)만 사업에 사용하였으므로 토지의 보유기간중 80/100 이상을 사업에 사용하지 않음
⇒ 따라서, 토지A는 비사업용토지에서 제외되는 요건중 하나를 충족하므로 비사업용토지에서 제외됨
-다음 토지가 비사업용 토지에 해당되는가
ㅇ`04.1.1 토지A 취득
ㅇ`04.1.1～`04.12.31 사업에 직접 사용
ㅇ`05.1.1～`05.4.30 사업에 사용하지 않음(나대지)
ㅇ`05.5.1～`06.3.31 사업에 직접 사용
ㅇ`06.4.1 토지A 양도
▲토지A의 비사업용토지 해당여부를 요건별로 검토해보면
ㅇ양도일 직전 3년중 1년 11개월만 사업에 사용하였으므로 양도일 직전 3년중 2년 이상을 사업에 사용하지 않음
ㅇ 양도일 직전 5년중 1년 11개월만 사업에 사용하였으므로 양도일 직전 5년중 3년 이상을 사업에 사용하지 않음
ㅇ토지의 보유기간 2년 3개월중 1년 11개월(보유기간의 약 85%)을 사업에 사용하였으므로 토지의 보유기간중 80/100 이상을 사업에 사용하였음
⇒ 따라서, 토지A는 비사업용토지에서 제외되는 요건중 하나를 충족하므로 비사업용토지에서 제외됨
-`06년부터 양도세가 실거래가로 과세되고 `07년부터 양도세가 중과(60%)되고 법인세가 추가과세(30%)되는 농지의 범위
▲<개인 : 부재지주 농지로서 비사업용토지 기간요건을 충족하는 농지>
(원칙) 개인이 재촌(농지소재지 시·군·구와 연접 시·군·구에 거주), 자경(농작업에 상시 종사하거나 농작업의 1/2 이상을 자기의 노동력에 의하여 경작)하는 농지만 중과대상에서 제외
ㅇ 특별시, 광역시(군지역 제외), 시지역(읍·면지역 제외)의 도시지역 안(개발제한구역과 녹지지역 제외)의 농지는 재촌·자경여부에 관계없이 중과
ㅇ 다만, 재촌·자경하던 농지를 도시지역(개발제한구역과 녹지지역 제외) 편입일로부터 3년 이내에 양도하는 경우 중과대상에서 제외
(예외) 농지법에서 소유가 인정되는 일정한 경우에는 재촌·자경요건을 충족하지 않더라도 중과대상에서 제외
ㅇ 주말·체험영농 소유 농지(세대당 300평)
ㅇ 종자생산자, 농업기자재 생산자 소유농지
ㅇ 상속농지(상속일로부터 5년내 양도시)
:`06.12.31이전 상속받은 농지는 상속일로부터 5년이 경과하였더라도 `09.12.31까지 양도시 중과대상에서 제외
ㅇ 이농농지(이농일로부터 5년내 양도시)
:`06.12.31이전 이농농지는 이농일로부터 5년이 경과하였더라도 `09.12.31까지 양도시 중과대상에서 제외
ㅇ 공유수면매립법에 의해 취득한 매립농지
ㅇ 농지전용허가를 받거나 농지전용신고를 하거나 농지전용협의를 완료한 농지로서 전용목적으로 사용하는 경우
ㅇ 토지수용, 공익사업, 개발사업과 관련하여 농지를 취득하여 당해 사업에 사용하는 경우
ㅇ 종중소유농지(2005.12.31이전 취득분에 한함)
ㅇ 농지의 개발사업지구 안에 소재하는 농지(1500제곱미터 미만) 또는 한계농지의 정비사업으로 조성된 농지(1500제곱미터 미만)
ㅇ 5년 이상 계속 재촌·자경한 농지를 소유자가 질병(6월이상), 고령(65세이상), 징집, 취학, 선거에 의한 공직취임 등의 사유로 재촌·자경할 수 없어 임대 또는 사용대하는 경우(질병 또는 고령의 사유는 재촌요건은 충족해야 함)
ㅇ`06.12.31까지 20년 이상 소유한 농지(`09.12.31까지 양도시)
<법인 : 농업을 주업으로 하지 않는 법인이 소유한 농지로서 비사업용토지 기간요건을 충족하는 토지>
(원칙)농업을 주업으로 하는 법인이 소유한 농지만 중과대상에서 제외
ㅇ 특별시, 광역시(군지역 제외), 시지역(읍·면지역 제외)의 도시지역 안(개발제한구역과 녹지지역 제외)의 농지는 주업법인 여부에 관계없이 법인세 중과
ㅇ 다만, 주업법인이 소유하던 농지는 도시지역(개발제한구역과 녹지지역 제외) 편입일로부터 3년 이내에 양도하는 경우 중과대상에서 제외
(예외) 농지법에서도 소유가 인정되는 다음 경우는 중과 제외
ㅇ 학교, 공공단체, 농업연구기관, 농협 등 농업생산자단체, 종자생산자, 농업기자재 생산자가 시험·연구·실습지로 소유하는 농지
ㅇ 유동화전문회사 등이 담보농지를 취득하여 소유하는 농지 (취득일부터 5년 이내에 양도시)
ㅇ 농지전용허가를 받거나 농지전용신고를 하거나 농지전용협의를 완료한 농지로서 전용목적으로 사용하는 경우
ㅇ 토지수용, 공익사업, 개발사업과 관련하여 농지를 취득하여 당해 사업에 사용하는 경우
ㅇ 농업기반공사 소유 농지
ㅇ 공유수면매립법에 의해 취득한 매립농지
ㅇ 종중소유농지(2005.12.31. 이전 취득분에 한함)
ㅇ 제사, 종교, 자선, 학술, 기예 등 공익사업을 목적으로 하는 비영리사업자가 그 사업에 직접 사용하는 농지
-`06년부터 양도세가 실거래가로 과세되고 `07년부터 양도세가 중과(60%)되고 법인세가 추가과세(30%)되는 임야의 범위
▲<개인 : 부재지주 임야 또는 사업에 사용되지 않는 임야로서 비사업용토지 기간요건을 충족하는 임야>
(원칙) 다음의 임야를 중과대상에서 제외
ㅇ 도시지역 밖 또는 도시지역의 보전녹지지역안의 임야중 개인이 영림계획인가를 받아 시업중인 임야 또는 특수개발지역으로 지정된 임야
: 도시지역(보전녹지지역 제외)으로 편입된 경우 편입일로부터 3년 이내에 양도하는 경우 중과대상에서 제외
ㅇ 재촌하는 자가 소유하는 임야
(예외) 실제 사업에 사용되는 임야로서 중과가 불합리한 토지는 중과대상에서 제외
ㅇ 산림계가 그 고유목적에 직접 사용하는 임야
ㅇ 임업후계자가 산림용종자, 산림용묘목, 버섯, 분재, 야생화, 산채 기타 임산물을 생산하는 토지
ㅇ 자연휴양림의 조성 또는 관리·운영업에 사용하는 임야
ㅇ 수목원의 조성 또는 관리·운영업에 사용하는 임야
ㅇ 종·묘 생산업자가 산림용종자 및 산림용묘목을 생산하는 임야
ㅇ 제사, 종교, 자선, 학술, 기예 등 공익사업을 목적으로 하는 비영리사업자가 그 사업에 직접 사용하는 토지
ㅇ `06.12.31.까지 20년 이상 소유한 임야(`09.12.31까지 양도시)
ㅇ 종중소유 임야(2005.12.31. 이전 취득분에 한함)
ㅇ상속받은 임야(상속일부터 5년내 양도시)
<법인 : 임업을 주업으로 하지 않는 법인이 소유한 임야 또는 사업에 사용되지 않는 임야로서 비사업용토지 기간요건을 충족하는 임야>
(원칙) 다음의 임야를 중과대상에서 제외
ㅇ 도시지역 밖 또는 도시지역 보전녹지지역 안의 임야중
: 임업을 주업으로 하는 법인 및 독림가인 법인이 영림계획인가를 받아 시업중인 임야 또는 특수개발지역으로 지정된 임야
: 도시지역(보전녹지지역을 제외)으로 편입된 경우 편입일로부터 3년 이내에 양도하는 경우 중과대상에서 제외
(예외) 실제 사업에 사용되는 임야로서 중과가 불합리한 토지는 중과대상에서 제외
ㅇ 산림조합 및 산림계가 그 고유목적에 직접 사용하는 임야
ㅇ 자연휴양림의 조성 또는 관리·운영업에 사용하는 임야
ㅇ 수목원의 조성 또는 관리·운영업에 사용하는 임야
ㅇ 종·묘 생산업자가 산림용종자 및 산림용묘목을 생산하는 임야
ㅇ 제사, 종교, 자선, 학술, 기예 등 공익사업을 목적으로 하는 비영리사업자가 그 사업에 직접 사용하는 토지
ㅇ 종중소유 임야(2005.12.31. 이전 취득분에 한함)
※ 공익상 필요, 산림보호육성을 위해 필요한 다음의 임야는 개인과 법인 모두 중과대상에서 제외
ㅇ 사찰림, 동유림, 보안림, 산림유전자원보호림, 채종림, 시험림
ㅇ 자연보존지구 및 자연환경지구(자연공원법)안 임야
ㅇ 문화재보호구역(문화재보호법)안 임야
ㅇ 개발제한구역(개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법) 안의 임야
ㅇ 전통사찰이 소유하고 있는 경내지(전통사찰보존법)
ㅇ 군사시설보호구역(군사시설보호법), 해군기지구역(해군기지법), 특별보호구역(군용전기통신법)
ㅇ 접도구역(도로법), 철도노선인접지역(철도법), 도시공원(도시공원법), 연안구역으로 고시된 지역(하천법) 안의 임야
ㅇ 상수원 보호구역(수도법) 안의 임야
-`06년부터 양도세가 실거래가로 과세되고 `07년부터 양도세가 중과(60%)되고 법인세가 추가과세(30%)되는 목장용지의 범위
▲<개인 : 사업에 사용되지 않는 임야로서 비사업용토지 기간요건을 충족하는 목장용지>
다음의 목장용지만 중과대상에서 제외
ㅇ 축산업을 영위하는 개인이 소유한 도시지역 밖의 목장용지로서 기준면적* 범위 내의 토지
: 도시지역으로 편입된 경우 편입일로부터 3년 이내에 양도하는 경우 중과대상에서 제외
ㅇ 상속받은 목장용지(상속일부터 5년내 양도시)
ㅇ 종중소유 목장용지(’05.12.31까지 취득분에 한함)
ㅇ`06.12.31까지 20년 이상 소유한 목장용지(`09.12.31까지 양도시)
<법인 : 사업에 사용되지 않는 임야로서 비사업용토지 기간요건을 충족하는 목장용지>
다음의 목장용지만 중과대상에서 제외
ㅇ 축산업을 주업으로 하는 법인이 소유한 도시지역 밖의 목장용지로서 기준면적** 범위 내의 토지
: 도시지역으로 편입된 경우 편입일로부터 3년 이내에 양도하는 경우 중과 제외
ㅇ`초·중등교육법`과 `고등교육법`에 의한 학교 및 농업연구기관이 시험·연구·실습지로 사용하는 목장용지
ㅇ 제사, 종교, 자선, 학술, 기예 등 공익사업을 목적으로 하는 비영리사업자가 그 사업에 직접 사용하는 토지
ㅇ 종중소유 목장용지(`05.12.31까지 취득분에 한함)
-농지, 임야 및 목장용지 이외의 토지중 `06년부터 양도세가 실거래가로 과세되고 `07년부터 양도세가 중과(60%)되고 법인세가 추가과세(30%)되는 비사업용 나대지·잡종지의 범위는
▲<사업에 사용되지 않는 토지로서 비사업용토지 기간요건을 충족하는 토지>
(원칙)
① 지방세법상 재산세 종합합산과세대상토지*를 중과대상으로 함
(예) 건축물이 없는 일반적 의미의 나대지, 공장건축물 부속토지 기준면적 초과분, 일반건축물 부속토지 기준면적 초과분 등
② 주택부수토지 초과분, 별장과 별장부수토지를 중과대상으로 함
※ 주택부수토지 초과분과 고율분리과세되고 상시주거용이 아닌 별장은 양도세가 중과되는 주택의 범위에서 제외되므로 토지의 중과대상에 포함
(예외) 재산세 종합합산과세대상 토지이나 사업·거주에 필수적인 토지는 중과대상에서 제외
ㅇ 선수전용 체육시설용 토지
ㅇ운동경기업 법인의 선수훈련용 토지
ㅇ종업원용 체육시설용 토지
ㅇ체육시설업용 토지
ㅇ경기장운영업용 토지
ㅇ휴양시설업용 토지(옥외동물방목장, 옥외식물원, 주차장 등)
ㅇ건축물 부설주차장용 토지
ㅇ업무용 자동차가 필수적인 사업의 주차장용 토지
ㅇ개발사업자가 조성한 토지
ㅇ청소년수련시설용 토지
ㅇ예비군훈련장용 토지(설비기준 충족)
ㅇ무주택 1세대가 소유하는 200평 이내 토지
ㅇ상품의 보관&8228;관리를 위한 하치장용 토지
ㅇ허가·면허·신고어업을 영위하는 양어장 및 지소용 토지 등
다만, 사업영위를 가장할 우려가 있는 일부 토지에 대하여는 지가대비 업종별 연간수입금액 비율이 일정 비율 이상인 경우에만 사업에 사용되는 것으로 인정
ㅇ주차장운영업용 토지(3% 이상)
ㅇ광천지, 양어장, 지소용토지(4% 이상)
ㅇ블록·석물 및 토관제조용 토지(20% 이상)
ㅇ조경작물식재업용 토지(7% 이상)
ㅇ자동차·건설기계 관련 학원용 토지(10% 이상)
ㅇ농업교습학원용 토지(7% 이상)
ㅇ블록·석물 등의 도매업 및 소매업용 토지(10% 이상) 등
-일정기간 법령에 의하여 사용이 금지된 다음 토지의 경우 `06년부터 양도소득세가 실거래가로 과세되고 `07년부터 양도소득세가 60%세율로 과세되는 비사업용 토지에 해당되는가
ㅇ`00.1.1 토지A 취득
ㅇ`00.1.1～`00.6.30 사업에 사용하지 않음
ㅇ`00.7.1～`01.6.30 법령에 의하여 사용이 금지
ㅇ`01.7.1～`02.12.31 사업에 직접 사용
ㅇ`03.1.1～`04.12.31 사업에 사용하지 않음(나대지)
ㅇ`05.1.1～`05.12.31 사업에 직접 사용
ㅇ`06.1.1 토지A 양도
▲토지A의 비사업용토지 해당여부를 판단할 때 토지 취득후 법령에 의하여 사용이 금지된 경우 당해 기간(1년 : `00.7.1～`01.6.30)은 사업에 사용된 기간으로 계산함
토지A의 비사업용토지 해당여부를 요건별로 검토해보면
ㅇ 양도일 직전 3년중 1년만 사업에 사용하였으므로 양도일 직전 3년중 2년 이상을 사업에 사용하지 않음
ㅇ 양도일 직전 5년중 3년(법령에 의하여 사용이 금지된 기간 포함)을 사업에 사용하였음
ㅇ 토지의 보유기간 6년중 4년(보유기간의 67%)만 사업에 사용하였으므로 토지의 보유기간중 80/100 이상을 사업에 사용하지 않음
⇒ 따라서, 토지A는 비사업용토지에서 제외되는 요건중 하나를 충족하므로 비사업용토지에서 제외됨
-부득이한 사유로 인하여 일정기간 동안 사업에 사용하지 못하는 경우 당해 기간동안 사업에 사용한 것으로 인정해 주는 부득이한 사유는 어떤 것이 있나
▲토지의 취득후 다음 사유가 발생한 부동산
ㅇ 법령에 의하여 사용이 금지 또는 제한된 토지 : 사용이 금지 또는 제한된 기간
ㅇ `문화재보호법`에 의하여 지정된 보호구역안의 토지 :지정된 기간
ㅇ 법령에 따라 인가·허가·면허 등을 신청한 법인이나 개인이 건축법과 행정지도에 의하여 건축허가가 제한됨에 따라 건축을 할 수 없게 된 토지 : 건축허가가 제한된 기간
ㅇ 법령에 따라 인가·허가·면허를 받았으나 건축자재의 수급조절을 위한 행정지도에 의하여 착공이 제한된 토지 : 착공이 제한된 기간
ㅇ사업장(임시작업장 제외)의 진입도로로서 `사도법`에 의한 사도 또는 불특정다수인이 이용하는 도로 : 사도 또는 도로로 이용되는 기간
ㅇ`건축법`에 의하여 건축허가를 받을 당시에 공용공지(公共空地)로 제공한 토지 : 당해 건축물의 착공일부터 공공공지로의 제공이 끝나는 날까지의 기간
ㅇ지상에 건축물이 정착되어 있지 아니한 토지를 취득하여 사업용으로 사용하기 위하여 건설에 착공한 경우 : 토지의 취득일부터 2년 및 착공일 이후 건설이 진행중인 기간
ㅇ저당권 실행등 채권을 변제받기 위하여 취득한 토지 및 청산절차에 따라 잔여재산의 분배로 인하여 취득한 토지 : 취득일부터 2년
ㅇ취득후 소유권에 관한 소송이 계속중인 토지 : 소송이 계속중이거나 법원에 의하여 사용이 금지된 기간
ㅇ`도시개발법`에 의한 도시개발구역 안의 토지로서 환지방식에 의하여 시행되는 도시개발사업이 구획단위로 사실상 완료되어 건축이 가능한 토지 : 건축이 가능한 날부터 2년
ㅇ건축물이 멸실·철거되거나 무너진 토지 : 건축물이 멸실·철거되거나 무너진 날부터 2년
ㅇ2년 이상 사업에 사용한 토지로서 사업의 일부 또는 전부를 휴업·폐업 또는 이전함에 따라 사업에 직접 사용하지 아니하게 된 토지 : 휴업·폐업 또는 이전일부터 2년
ㅇ예금보험공사, 정리금융기관, 금융기관이 적기시정조치 또는 계약이전의 결정에 따라 부실금융기관으로부터 취득한 부동산 : 취득일부터 2년
ㅇ유동화전문회사가 자산유동화계획에 따라 자산보유자로부터 취득한 토지 : 취득일부터 3년
ㅇ천재·지변 기타 이에 준하는 사유의 발생일부터 소급하여 2년이상 계속 재촌·자경한 자가 소유한 농지로서 농지의 형질이 변경되어 황지가 됨으로써 자경하지 못하는 경우 : 사유발생일부터 2년
ㅇ토지 취득후 도시계획의 변경 등 정당한 사유로 인하여 사업에 사용하지 아니하는 토지 : 정당한 사유가 존속하는 기간
-경매를 통하여 양도된 다음 토지의 경우 `06년부터 양도소득세가 실거래가로 과세되고 `07년부터 양도소득세가 60%세율로 과세되는 비사업용 토지에 해당되는가
ㅇ`00.1.1 토지A 취득
ㅇ`00.1.1～`01.12.31 사업에 사용하지 않음(나대지)
ㅇ`02.1.1～`05.6.30 사업에 직접 사용
ㅇ`05.7.1～`05.12.31 사업에 사용하지 않음(나대지)
ㅇ`06.1.1 제1차 경매기일
ㅇ`06.7.1 제2차 경매기일
ㅇ`07.1.1 경매 낙찰되어 양도
▲토지A의 비사업용토지 해당여부를 판단할 때 경매를 통하여 양도된 경우 제1차 경매기일 이후에는 일반적으로 토지를 사업에 직접 사용하지 못하므로 제1차 경매기일까지 토지를 보유(보유기간: 6년)하고 제1차 경매기일(’06.1.1)에 양도된 것으로 보아 요건을 검토
토지A의 비사업용토지 해당여부를 요건별로 검토해보면
ㅇ 양도일(’06.1.1) 직전 3년중 6개월만 사업에 사용하였으므로 양도일 직전 3년중 2년 이상을 사업에 사용하지 않음
ㅇ 양도일(’06.1.1) 직전 5년중 3년 6개월을 사업에 사용하였음
ㅇ 토지의 보유기간 6년중 3년 6개월만 사업에 사용하였으므로 토지의 보유기간중 80/100 이상을 사업에 사용하지 않음
⇒ 따라서, 토지A는 비사업용토지에서 제외되는 요건중 하나를 충족하므로 비사업용토지에서 제외됨
-사업에 사용하지 못하는 부득이한 사유가 있는 경우 부득이한 사유가 발생하기 직전의 기간을 기준으로 사업용토지 여부를 판정하는 부득이한 사유는 어떤 것이 있나
▲ㅇ농업협동조합중앙회 및 그 조합이 농업협동조합자산관리회사에 매각을 위임한 토지→ 매각을 위임한 날을 양도일로 보아 사업용토지 여부를 판정
ㅇ`민사소송법`에 의한 경매 또는 `국세징수법`에 의한 공매를 통하여 양도된 토지→ 최초의 경매기일 또는 공매일을 양도일로 보아 사업용토지 여부를 판정
ㅇ한국자산관리공사에 매각을 위임하여 양도된 토지→ 매각을 위임한 날을 양도일로 보아 사업용토지 여부를 판정
ㅇ일간신문에 다음 조건으로 매각을 3일 이상 공고하고, 공고일(최초의 공고일)부터 1년 이내에 매각계약을 체결하여 양도된 토지
ㅇ (매각조건) 매각예정가격이 시가 이하이고 매각대금의 100분의 70 이상을 매각계약 체결일부터 6월 이후에 결제할 것→ 매각 공고일을 양도일로 보아 사업용토지 여부를 판정 가능
ㅇ상기 요건을 갖춘 토지로서 상기 매각조건을 갖추어 매년 매각을 재공고하고, 재공고일부터 1년 이내에 매각계약을 체결하여 양도된 토지
ㅇ 직전 매각공고시의 매각예정가격에서 동금액의 100분의 10을 차감한 금액 이하로 매각을 재공고한 경우에 한함→ 최초 매각공고일을 양도일로 보아 사업용 여부를 판정 가능
-사업에 사용하지 못하는 부득이한 사유가 있는 경우 당해 토지를 비사업용토지에서 제외하는 부득이한 사유는 어떤 것이 있나
▲ㅇ토지의 취득일부터 3년 이내에 법인의 합병 또는 분할로 인하여 양도되는 토지
ㅇ공장의 가동에 따른 소음·분진·악취 등에 의하여 생활환경의 오염피해가 발생되는 지역안의 토지로서 당해 토지소유자의 요구에 따라 취득한 공장용 부속토지의 인접토지
ㅇ`공익사업을 위한 토지등의 취득 및 보상에 관한 법률` 및 기타 법률에 의하여 수용되는 토지로서 비사업용 토지에 대한 중과제도의 유예기간인 ’06년말까지 사업인정 고시된 지역의 토지
-부동산 과다보유 법인의 주식을 양도하는 경우 부동산과 동일한 세율을 적용하는 이유
▲부동산 과다보유 법인 주식의 양도는 그 실질이 부동산 또는 부동산에 관한 권리의 양도와 동일하거나 유사하므로 일반적인 주식양도세율을 적용하는 경우 개인이 법인을 통하여 부동산을 보유함으로써 부동산 양도세율 적용을 회피할 수 있으므로 조세부담의 공평을 도모하기 위해 부동산 양도세율을 적용하는 것임
부동산 과다보유 법인 주식은 다음과 같음
①법인의 자산총액중 부동산과 부동산을 취득할 수 있는 권리의 가액의 합계액이 50%이상이고 주주 1인과 특수관계자가 주식의 50%이상을 소유한 경우로서 주주 1인과 특수관계자가 50%이상을 양도(3년내 합산)하는 경우의 당해 주식
②법인의 자산총액중 부동산과 부동산을 취득할 수 있는 권리의 가액의 합계액이 80%이상인 법인으로서 골프장, 스키장, 휴양콘도미니엄업 법인의 주식
⇒①의 경우는 50%이상을 양도(3년내 합산)하여야 부동산 양도세율이 적용되나, ②의 경우는 1주를 양도해도 부동산 양도세율 적용
-부동산 과다보유 법인 주식의 양도시 어떤 경우에 양도소득세가 60%세율로 중과되나
▲`07년부터 개인이 비사업용 토지를 양도하는 경우 양도세가 60% 세율로 중과되므로 이와 형평을 맞추기 위하여 부동산 과다보유 법인중에 법인의 자산총액중 비사업용토지가액의 합계액이 50%이상인 법인의 주식을 양도하는 경우 60% 세율을 적용하여 양도세 과세
(사례1) 주주1인과 특수관계자가 당해 법인의 주식을 50%이상을 보유한 경우로서 법인의 자산총액중 부동산 비중이 80%인 법인의 주식을 50% 양도하는 경우
ㅇ부동산중 비사업용 토지 비중이 50%인 경우 : 법인의 자산총액중 비사업용 토지가액이 40%(80%×50%)이므로 일반 부동산 양도세율(9～36%) 적용
ㅇ부동산중 비사업용 토지 비중이 70%인 경우 : 법인의 자산총액중 비사업용 토지가액이 56%(80%×70%)이므로 60% 세율 적용
(사례2) 법인의 자산총액중 부동산 비중이 80%인 법인으로서 골프장을 운영하는 법인의 주식을 양도하는 경우
ㅇ부동산중 비사업용 토지 비중이 50%인 경우 : 법인의 자산총액중 비사업용 토지가액이 40%(80%×50%)이므로 일반 부동산 양도세율(9～36%) 적용
ㅇ부동산중 비사업용 토지 비중이 70%인 경우 : 법인의 자산총액중 비사업용 토지가액이 56%(80%×70%)이므로 60% 세율 적용
X
