이인호 국민경제자문회의 부의장은 지난 8일 서울 종로구 국민경제자문회의지원단 사무실에서 이데일리와 만나 최근 정부가 내놓은 역전세 대출완화 대책에 대해 이같이 밝혔다. 이 부의장은 “정부 입장에서는 부동산 시장이 풍선 터지듯 한 번에 터지지 않도록 관리해가며 천천히 거품을 꺼뜨려가는 것이 중요한 상황”이라며 “투기를 막기 위한 추가 보완책이 필요해 보인다”고 진단했다.
전세는 올해 부동산 시장의 최대 불안 요인으로 꼽힌다. 전세사기 사태가 주택 임대차 시장의 공포를 키워놓은데 이어, 전셋값 하락에 역전세난까지 불거졌다. 지난달 정부는 전세보증금 반환이 어려운 집주인에 대해 총부채원리금상환비율(DSR) 40% 대신 총부채상환비율(DTI) 60%를 적용하는 내용의 대출 규제 완화 방안을 1년간 한시 시행한다고 발표했다. 이번 조치로 연소득이 5000만원인 집주인의 주택담보대출한도(금리 연 4.0%, 30년 만기)는 기존대비 1억7500만원 늘어날 것으로 추산된다.
정부 발표 이후 시장에서 역전세난에 대한 우려는 잦아든 모습니다. 한국부동산원의 8월 첫째주 전국 주간 아파트 가격동향에 따르면 서울(0.11%)과 수도권(0.09%)을 중심으로 전국의 전셋값은 0.03% 올라 3주 연속 상승세를 지속했다. 하지만 일각에서는 무리하게 전세를 끼고 주택을 매수한 갭투자자들을 정부가 나서 구제해줬다는 비판은 여전하다. 집주인으로 하여금 다시 빚을 내서 대응해도 된다는 메시지를 주면서 집값 상승에 대한 기대감을 줬고, 중장기적인 관점에서 결국 가계부채 증가 우려를 키웠다는 지적이다.
이 부의장은 “지난 몇 년간 투기성 거래가 이뤄지면서 부동산 가격이 너무 높이 올라간 건 모두가 아는 사실”이라며 “다른 고려 없이 한 번에 대출을 확 조여서 원위치시키면 좋겠지만, 그렇게 되면 주택 가격만 떨어지는 게 아니라 은행권 등 금융시장 자체가 불안정해지면서 피해가 걷잡을 수 없이 커질 수 있다”고 우려했다.
부동산 파이낸스프로젝트(PF) 부실 가능성도 정부의 속도조절론에 힘을 싣는 요소로 꼽았다. 부동산 PF는 금융회사가 부동산 개발 사업의 사업성을 평가해 시행사에 돈을 빌려주고 높은 이자를 받는 대출이다. 이 부의장은 “부동산 시장이 위축되면 수요자들이 줄어 분양이 제대로 되지 않고, 시행사는 금융회사에 돈을 갚지 못하면서 건축 시장을 넘어 금융시장까지 리스크가 전이된다”며 “부동산 시장이 일종의 볼모가 돼버렸고, 정부로서는 연착륙하기 위한 줄타기를 해야 하는 만큼 해결하는데 시간이 걸릴 것”이라고 내다봤다.
장기적으로는 인구 절벽과 연관해 부동산 정책의 새 판을 짜야 한다는 게 이 부의장의 제언이다. 지난해 우리나라 출생아 수는 24만9000명으로, 2002년(49만6900명)과 비교하면 20년새 반 토막이 났다. 1974년(3.7명) 3명 대로 내려앉은 합계출산율은 작년 0.78명까지 떨어져 역대 최저치를 기록했다.
이 부의장은 “인구 감소로 10~20년 뒤에는 주택에 대한 수요가 굉장히 줄어들 것이고, 이에 맞춰 시장은 움직일 것”이라면서 “서울 시내 일부 고급화된 곳은 수요가 유지되겠지만, 전반적으로는 상당히 다른 시장 상황이 만들어질 것”이라고 말했다.
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