美 힐튼호텔 부동산신탁 2년째 손실…키움운용, 엔데믹 덕 언제 보나

[이데일리 김성수 기자] 키움투자자산운용의 미국 힐튼호텔 관련 부동산 투자신탁이 최근 2년간 수익률 ‘마이너스’를 기록했다. 지난 2020년 상반기 이후 미국 내 코로나19 확산으로 호텔의 운영실적이 악화됐기 때문이다.

하지만 이후 코로나19 완화로 정부 규제가 줄고, 소비 심리도 되살아나 작년부터 호텔 운영실적이 개선되고 있다. 키움투자자산운용은 실적 회복을 보이는 힐튼호텔 자산 가치를 추가적으로 높이고, 시장에서 적절한 평가를 받는 시점을 모색할 계획이다.

◇ 호텔 ‘레스큐 캐피탈·메자닌 트렌치’ 투자…신탁 2년간 손실

8일 키움마일스톤US전문투자형사모부동산투자신탁제22-A호 운용보고서(작성운용기간 작년 11월 20일~올해 2월 19일)를 보면 최근 1년 수익률은 마이너스(-) 1.16%, 최근 2년 수익률은 -1.13%로 집계됐다.

미국 애틀란타에 있는 힐튼호텔 전경 (사진=힐튼호텔 홈페이지)

이 투자신탁은 미국 애틀란타 힐튼호텔을 기초자산으로 하는 레스큐 캐피탈(Rescue Capital)에 투자해서 호텔 운영수입, 리파이낸싱 또는 매각을 통해 이자를 받고 대출원금을 상환하는 것이 목적이다.

레스큐 캐피탈이란 제3의 에쿼티(지분) 투자자가 제공하는 우선주를 말한다. 레스큐 캐피탈을 투입하면 경기가 어려운 상황에서도 호텔을 운영하며 자금 재조달(리파이낸싱)을 위한 시간을 얻을 수 있다.

레스큐 캐피탈로 참여한 투자자 또는 대주는 합의한 시점에 자금을 회수하게 된다. 특정 시점까지 자금을 돌려받는다는 점에서 대출 성격을 갖고 있지만 자본구조에서는 주식으로 분류된다.

신탁 기초자산인 미국 애틀란타 힐튼호텔은 지난 2020년 상반기 미국 내 코로나19 확산으로 운영실적이 저하됐다. 이에 따라 신탁은 스폰서와의 협의를 거쳐 레스큐 캐피탈에 투자했다. 신탁의 최초설정일은 2020년 10월 5일이며, 존속기간은 최초설정일부터 5년이다.

신탁이 투자한 자금은 모기지(부동산담보대출) 원금을 일부 상환하고 관련 제반비용을 지급하는 데 사용됐다. 또한 내년 1월 9일까지 이자유예기간·대출채권 연장을 완료했다.

이와 별개로 키움마일스톤US전문투자형사모부동산투자신탁제22호(이하 신탁제22호)도 있다. 신탁제22호의 기초자산은 신탁제22-A호와 마찬가지로 미국 애틀란타 힐튼호텔이다. 작성운용기간도 작년 11월 20일~올해 2월 19일로 동일하다.

신탁제22호가 신탁제22-A호와 다른 점은 ‘레스큐 캐피탈’이 아니라 ‘메자닌 트렌치’(Mezzanine Tranche)에 투자한다는 점이다. 메자닌은 부채와 자본의 중간적 성격을 갖는 금융으로, 선순위 채권과 보통주 자본 사이에 속하는 다양한 형태의 자본조달을 의미한다.

메자닌 금융은 일반적으로 청산시 잔여가치 청구권에서 선순위 채권보다 후순위고, 보통주 자본보다는 선순위다. 신탁제22호도 호텔 영업실적 저하로 수익률에서 고전을 면치 못했다. 최근 1년간 운용수익률은 -0.42%, 최근 2년간 수익률은 -0.61%다.

키움마일스톤US전문투자형사모부동산투자신탁제22-A호, 제22호 기간수익률 (자료=키움투자자산운용 운용보고서 일부 캡처)

◇ 작년 객실점유율 등 호텔 영업실적 ‘회복’…“가치 더 높일 것”

다만 미국 애틀란타 힐튼호텔의 작년 운영실적은 전년대비 다소 회복됐다. 코로나19 사태가 완화됨에 따라 영업시간 등 정부 규제가 완화됐고 소비 심리도 증가했기 때문이다.

객실 점유율(OCC)은 전기대비 12.2% 증가했다. 객단가(ADR)는 29.21달러(약 3만8574원) 증가했으며, 판매 가능한 객실평균요금(RevPar)도 33.58달러(약 4만4345원) 증가했다.

또한 지난 1월 주요 운영실적은 △객실 점유율(OCC) 58.3% △객단가(ADR) 192.99달러(약 25만원) △판매 가능한 객실평균요금(RevPar) 112.45달러(약 15만원)다.

객실 점유율(OCC), 객단가(ADR), 판매 가능한 객실평균요금(RevPar)은 호텔의 성과 측정에 필수적 지표다.

우선 OCC는 판매된 객실 수를 판매 가능한 객실 수로 나눠서 100을 곱한 수치다. OCC가 높을수록 객실이 많이 판매됐다는 뜻이며, 100%에 가까울수록 긍정적 지표로 해석한다.

호텔 내부 (사진=힐튼호텔 홈페이지)

ADR는 판매된 객실 평균 요금을 뜻한다. 일정 기간 동안 판매된 객실 수익을 총 판매된 객실 수로 나눈 값이다.

만약 호텔의 1개월 수입이 총 1억5000만원이고 1개월간 판매된 객실 수가 1000개면 ADR은 15만원이다. ADR이 높으면 해당 호텔이 높은 가격을 받을 정도로 경쟁력 있다는 뜻이다.

판매 가능한 객실평균요금(RevPar)은 ‘이미 판매된 객실 수’를 기반으로 하는 ADR과는 달리 ‘판매 가능한 객실 수’로 계산한다. 만약 특정 객실이 공사 중이거나 사용 불가능한 상태면 해당 객실 수는 제외한다.

RevPAR가 업계 대비 낮은 수준이면 객실 판매 가격이 너무 비싸서 객실 점유율이 낮거나, 객실 판매 가격이 너무 낮다는 것을 뜻한다.

키움투자자산운용은 이자유예기간·대출채권 연장완료를 바탕으로 실적 회복을 보이는 힐튼호텔 자산 가치를 추가적으로 높일 기회를 마련할 계획이다. 이에 따라 해당 자산이 시장에서 적절한 평가를 받을 수 있는 시점을 모색하고 있다.

키움투자자산운용 관계자는 “호텔 실적과 레스큐 캐피탈 자금의 지출 및 운용 현금흐름을 면밀히 모니터링할 것”이라며 “호텔실적 및 시장상황에 따라 유연하게 대응 및 운용할 계획”이라고 말했다.