힐튼호텔 개발사업 '박차'…내년 착공·본PF 전환 '목표'

[이데일리 마켓in 김성수 기자] ‘밀레니엄 힐튼 서울’(힐튼호텔) 개발사업에 속도가 날 것으로 보인다. 최근 중구청으로부터 사업시행계획인가를 받아 정비사업의 ‘7부 능선’을 넘어섰기 때문이다.

내년 중 1조4400억원 규모 브릿지론을 본 프로젝트파이낸싱(PF)으로 전환하는 것이 목표다. 내년 1분기 관리처분계획인가를 완료하면 내년 상반기 착공할 수 있을 것으로 보인다.

◇ 사업시행인가 완료…내년 1분기 관리처분인가 목표

26일 금융투자업계에 따르면 ‘밀레니엄 힐튼 서울’(힐튼호텔) 개발사업의 내년 상반기 착공이 가시화됐다. 내년 중 본PF 전환 및 내년 6월 착공이 목표다.

(자료=토지이음, 국토교통부, 서울시, 중구청, 업계 등)

사업시행자는 와이디427피에프브이(PFV)로, 이지스자산운용(이지스일반사모부동산투자신탁421호의 신탁업자 국민은행)이 최대주주를 맡고 있다. 현대건설이 시공사로 참여하고 있다.

이 사업지는 서울 중구 양동 도시정비형재개발구역 제4-2·7지구에 해당한다. 중구청에 따르면 지난 24일 양동구역 제4-2·7지구 도시정비형 재개발사업 사업시행계획인가가 고시됐다.

정비사업 시행기간은 사업시행계획인가일(올해 12월 24일)로부터 75개월(6년 3개월)이다. 사업시행계획인가 고시를 보면 서울시 중구 남대문로 5가 395번지 일대에 있는 힐튼호텔이 철거되고 건물 2동이 들어선다.

한 건물은 지하 10층~지상 34·39층, 높이 141.8m, 연면적 33만8982.69㎡ 규모 업무시설이며, 다른 건물은 지하 4층~지상 8층, 높이 35.27m, 연면적 1만172.12㎡ 공공청사다. 이 공공청사는 와이디427PFV 부담으로 설치된 후 관리청인 서울시에 무상 귀속된다.

와이디427PFV는 현대건설과 공사도급계약을 체결할 예정이다.

양동구역 제4-2·7지구 도시정비형 재개발사업 사업시행계획인가 고시 (자료=중구청)

또한 힐튼호텔 개발사업 외에도 ‘양동 도시정비형 재개발구역 8-1·6지구 재개발사업’에 해당하는 메트로타워, 서울로타워 연계 개발도 진행된다. 두 프로젝트를 통합한 사업명은 그리스어로 ‘완결성’을 상징하는 ‘이오타’로 정해졌다.

와이디427PFV 주주들 지분율을 보면 작년 말 기준 최대주주는 국민은행이다. 국민은행(이지스일반사모부동산투자신탁421호의 신탁업자)의 지분율은 보통주 61.95%, 제1종 종류주 82.25%다.

종류주식은 보통주와 달리 이익배당, 잔여재산 분배, 의결권 행사, 상환 및 전환에 대해 특수한 권리를 가진 주식이다. 시공사 현대건설은 보통주 30.0%만 있고 제1종 종류주는 없다.

다른 금융회사 지분율은 △신한은행 보통주 3.50%, 제1종 종류주 8.18% △신한투자증권 보통주 2.10%, 제1종 종류주 4.91% △신한캐피탈 보통주 1.40%, 제1종 종류주 3.27% △이지스자산운용 보통주 1.05%, 제1종 종류주 1.39%다.

힐튼호텔 개발사업은 사업시행계획인가가 마무리된 만큼 관리처분계획 인가를 받으면 철거 및 착공할 수 있게 된다. 와이디427PFV가 관리처분계획인가를 3개월 안에 받으면 내년 상반기 착공이 가능해진다.

이 사업 관련 브릿지론 1조4400억원은 내년 1월 24일 만기다. 브릿지론은 리파이낸싱(차환)이 이뤄질 경우 만기가 1년 이상 늦춰질 예정이다. 만약 1년 연장되면 오는 2026년 1월 24일 만기가 돌아오는 셈이다.

와이디427PFV는 내년 안에 브릿지론을 본PF로 전환하는 것을 목표로 삼고 있다. 다만 기존 건물을 철거하는 시점은 다소 유동적일 수 있다. 힐튼호텔 건물 2층에 있는 양복점을 명도하는 데 시간이 걸려서 협의에 따라 철거 시점이 달라질 수 있어서다.

양측이 원하는 금액에 차이가 커서 조정이 안 됐고 와이디427PFV는 명도를 위한 소송을 준비하고 있다.

‘이오타 서울’ 조감도 (자료=이지스자산운용)

◇ 브릿지론 1.4조, 내년 1월 만기…차환시 만기 1년 연장

앞서 와이디427PFV는 지난 2022년 2월 체결한 대출약정서에 따라 다수 대주들로부터 총 1조4400억원 한도 대출을 받았다. 트랜치별 대출 약정금은 △트랜치A 8400억원 △트랜치B 2500억원 △트랜치C 1500억원 △트랜치D 2000억원.

주요 담보권 행사 및 상환에 있어 트랜치A 대출에서 트랜치D 대출 순으로 우선순위가 있다. 트랜치D의 대주는 특수목적회사(SPC) 프라임플로우다.

프라임플로우는 와이디427PFV에 실행하는 원금 2000억원 대출을 기초로 1000억원 자산유동화 기업어음(ABCP)을 발행했고, 1000억원 자산유동화 담보부대출(ABL)을 조달했다.

프라임플로우는 추후 와이디427PFV로부터 상환받는 대출원리금 등을 재원으로 ABCP 및 ABL을 상환할 예정이다. ABCP, ABL은 모두 내년 1월 24일 만기다.

프라임플로우가 조달한 1000억원은 SPC 프라임쉐어로부터 실행받은 1000억원 대출로 마련했다. 프라임쉐어가 프라임플로우에 실행한 대출의 만기일도 내년 1월 24일로 동일하다.

이 대출채권을 기초자산 삼아서 프라임쉐어가 발행한 자산유동화 전자단기사채(ABSTB) 제2-3회차도 만기가 내년 1월 24일로 같다. 이 유동화거래의 주관회사 및 자산관리자는 LS증권(구 이베스트투자증권)이며, 업무수탁자는 IM증권이다.

프라임플로우, 프라임쉐어가 보유한 대출채권의 상환 가능성은 와이디427PFV의 신용도 및 사업에서 발생하는 현금흐름 등에 따라 달라진다. 다만 여기에 불확실성이 있는 만큼 시공사 현대건설이 연대보증을 서서 대출채권의 신용도를 높이고 있다.

현대건설은 대출약정 및 연대보증계약에 따라 트랜치D 대출약정금의 100%를 한도로 와이디427PFV가 프라임플로우에 부담하는 대출원리금 등 일체의 채무에 대해 연대보증을 약정했다.

이밖에 SPC 와이에프아이남산은 트랜치C 대출의 대주로 와이디427PFV에 원금 200억원을 대출해줬다. 이 대출의 만기도 내년 1월 24일이다.

와이에프아이남산은 이 대출채권을 기초로 유동화증권(ABSTB)을 차환 발행했으며, 유동화증권 상환재원이 부족해질 위험을 통제하기 위해 유안타증권과 대출채권 매입확약서를 체결했다.

유안타증권은 와이에프아이남산 자산관리계좌 잔액이 유동화증권 원리금을 지급하기 부족한 경우 △와이에프아이남산으로부터 대출채권을 매입하거나 △와이에프아이남산이 발행하는 사모사채를 200억원 한도에서 인수할 의무를 부담하고 있다.

부동산업계 관계자는 “도쿄 아자부다이힐스, 뉴욕 허드슨야드처럼 녹지공간과 복합시설을 결합한 초대형 트로피 에셋(상징성 있는 자산) 개발이 글로벌 추세”라며 “힐튼 개발사업은 국가 중앙역과 남산이라는 상징성 및 서울의 글로벌 도시 경쟁력을 높이는 트로피 에셋으로 많은 대주단이 관심을 갖고 있다”고 말했다.