해당 지역은 신문로2구역 도시주거환경정비구역에 포함돼 있어 개발을 통한 가치상승(밸류 업)이 기대된다. 다만 건물이 역사문화환경 보존지역에 포함돼 있어 추후 인허가 관련 불확실성이 있을 수도 있다.
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17일 금융투자업계에 따르면 최근 서울 종로구 새문안로 50(신문로2가 89-29) 일대 씨티뱅크센터 관련 매각제안서가 배포됐다. 매각자문은 컬리어스가 맡았다.
매각제안서(TM)는 부동산 매각주관사가 매수 의지가 있을 만한 곳에 뿌리는 문서다. 세부적인 투자제안서(IM) 전 단계의 약식투자제안서를 의미한다. 1차적으로 매수 의향이 확인된 회사들에는 더 자세한 내용을 담은 IM이 배포된다.
앞서 씨티그룹은 한국 소매금융시장에서 철수하겠다고 지난 2021년 공식 선언했다. 씨티뱅크센터는 1987년 준공됐고 2020년 리모델링을 거쳤다. 지하 3층~지상 15층, 연면적 1만9750.60㎡(약 5974.56평) 규모다.
도심권역(CBD)에 있으며 지하철 5호선 서대문역, 광화문역에서 걸어서 9~10분 걸린다. 지하철 1·2호선 시청역에서는 걸어서 14분 정도 소요된다.
매각제안서를 보면 해당 부동산은 개발을 통한 밸류애드(가치상승) 가능성이 있는 자산이다. ‘신문로 2구역 도시주거환경정비구역’에 포함돼 ‘2030 서울특별시 도시주거환경정비기본계획’에 따라 리모델링 또는 신축이 가능할 것으로 예상돼서다.
토지이용계획을 보면 건물 부지는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역에 속해있다. 건물 용적률(대지면적에 대한 건물 연면적 비율)이 554.15%라서 잔여 용적률을 활용해 증축 또는 다양한 용도로 개발 가능하는 게 매각제안서상 설명이다.
예상 매각절차는 △이달 투자설명서(IM) 배포 △다음달 중순 매입의향서(LOI) 접수 △같은 달(4월) 말 양해각서(MOU) 체결 및 실사 진행 △오는 7월 초 매매계약(SPA) 체결 및 거래종결 순이다.
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현재 신문로2구역에 포함된 건물은 광화문 오피시아 빌딩(1지구), S타워(2지구), 콘코디언 빌딩(3지구), 흥국생명 빌딩(4지구), LG광화문 빌딩(5지구), 씨티은행 본점(6지구), 덕수궁 디팰리스(8지구)다.
앞서 종로구청 및 서울시는 상위계획인 역사도심 기본계획(2015) 및 도시·주거환경정비 기본계획(2016)에 따라 지난 2020년 신문로2구역 일부를 해제(제척)하고 정비계획을 변경했다.
이에 피어선빌딩(7지구), 오양빌딩 및 소규모 상업시설(9지구), 사랑의 열매 회관(10지구)은 신문로2구역에서 제외됐다.
◇ 역사문화환경 보존지역 해당…“개발허가 까다로울 수도”
씨티뱅크센터 매수자는 추후 건물 용적률을 높여서 사업성을 더 끌어올릴 수 있다.
2030 서울특별시 도시주거환경정비기본계획(이하 2030 계획)을 보면 일반상업지역은 기준용적률이 600% 이하다. 녹지나 주거시설을 포함시키면 인센티브를 받아서 허용용적률 800%까지 높일 수 있다.
예컨대 건축연면적에서 차지하는 주택 연면적(주택부분에 대한 부대시설의 면적 포함) 비율이 70% 이상이면 인센티브 부여량은 100%에 이른다. 또한 기부채납(재산 소유권을 무상으로 국가에 이전)을 실시하면 상한용적률까지 더 높일 수 있다.
다만 씨티뱅크센터 인근에 경희궁, 돈의문, 정동, 덕수궁 등 유적지가 많다는 점은 향후 인허가에 변수가 될 것으로 보인다.
2030 계획을 보면 이 일대에는 ‘역사성 보호’, ‘유적’이라는 키워드가 여럿 들어가 있다. 게다가 부지는 문화재보호법상 역사문화환경 보존지역(경희궁지 및 서울 구 러시아공사관)에 속한다.
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서울특별시 문화재 보호 조례를 보면 역사문화환경 보존지역에서 시행하는 건설공사는 인·허가를 하기 전에 해당 공사시행이 지정문화재 보존에 영향을 줄 우려가 있는지 여부를 검토해야 한다. 이 경우 해당 행정기관은 법에 따라 관계전문가 의견을 들어야 한다.
IB업계 관계자는 “씨티은행 사옥이 역사문화환경보존지역 안에 들어간다면 개발할 때 심의위원들이 이것저것 따져볼 수도 있다”고 말했다.
다만 업계에서는 개발이 불가능하지 않을 것으로 예상하고 있다. 작년 말 매매된 INNO88타워(구 삼환빌딩)도 인근에 운현궁, 종묘, 창덕궁, 창경궁 등 문화재가 많지만 증축 및 리뉴얼을 실시할 예정이어서다.
해당 건물은 종로구 율곡로 88(운니동 98-5)에 있으며 씨티뱅크와 마찬가지로 역사문화환경보존지역에 들어있다.
작년 말 싱가포르계 운용사인 케펠자산운용이 약 2232억원(3.3㎡당 2350만원)에 매입했다. 매도자는 하나대체투자자산운용이다.
종로구청 관계자는 “보존을 해야 하는 지역이라면 개발허가 받기가 까다로울 수도 있다”면서도 “다만 최종 결정권자가 서울시고 (업체 측에서) 구체적인 개발계획을 제안한 것이 아니라서 지금은 (개발가능 여부를) 단언하기 어렵다”고 말했다.
