"전세계약 갱신청구권, 세입자에 불리"…정부, 임대차2법 개편 논의 착수

[이데일리 최정희 기자] 정부가 임대차2법(계약갱신청구권·전월세 상한제) 개편을 추진하는 가운데 국책연구기관에서 계약갱신청구권이 오히려 세입자에게 불리하게 작용하고 있다는 연구 결과를 발표했다. 이날 토론회는 국토부가 임대차 2법 개편 논의를 위해 기획한 것이다.

송경호 한국조세재정연구원 연구위원은 26일 오후 세종 국토연구원 강당에서 열린 ‘임대차 제도개선을 위한 전문가 토론회’에서 “전세값이 상승할수록 계약갱신청구권 사용 비율이 늘어나도록 한다는 게 임대차 2법의 취지이지만 실제로는 임대료 상승률이 높아질수록 갱신권 사용비율은 하락했다”고 설명했다.

임대료가 오르면 임차인은 갱신권을 사용할 유인이 커지지만 계약금을 올려주지 않으면 집으로 입주하겠다는 집주인이 늘어나면서 실제로는 갱신권 행사를 제대로 못하는 경우가 다수였다.

임대차 계약 ‘2+2년’은 임대가격의 변동성을 키워 적정가격으로 계약한 비율이 오히려 적었다. 운에 따라 세입자가 감당하는 가격이 달라진다는 게 송 연구위원의 설명이다. 송 연구위원은 갱신권 행사 대신 2년, 3년, 4년 중 세입자와 집주인이 협상해 임대차 계약기간을 정하고 파기하는 쪽이 위약금을 지불하는 방안을 제안했다. 갱신청구원이 포함된 전세계약을 할 것인지 여부도 세입자가 선택할 수 있도록 제도의 유연성을 둬야 한다는 지적이다.

박진백 국토연구원 부연구위원은 임대료 상승률 상한을 5%에서 10% 안팎으로 올리거나 전월세 상한을 5%로 유지하되 전세계약 기간을 현재 ‘2+2년’을 ‘2+1+1년’으로 나누는 방안을 제안했다.

이러한 방식은 임대인 입장에선 갱신 기간 2년간 임차보증금을 10%로 올릴 수 있고 임차인은 거주 기간 선택권이 다양해진다는 이점이 있다는 분석이다.

박 부연구위원은 “임대차 계약의 투명성을 높이기 위해 임차인이 집주인 동의 없이도 확정일자 부여 현황을 열람할 수 있도록 하고 정부가 전세계약 때 참고할 수 있는 시세정보 제공도 확대해야 한다”고 밝혔다. 또 임차인이 계약갱신요구권을 사용한 후 일방적으로 계약을 해지할 수 있도록 한 점은 수정이 필요하다고 주장했다. 그는 “계약 갱신 때 해지는 임대인과 임차인이 합의 하에 진행하고 해지 원인을 제공한 사람이 중개보수를 부담하면 불필요한 분쟁을 줄일 수 있다”고 설명했다.

이날 토론회에 참석한 이승협 중앙대 경영학부 교수 역시 “계약갱신청구권이 주택시장 변동성이 높을 지역을 중심으로 전세 가격을 상승시켰다”며 “갱신권이 서울에선 5~6%, 경기에선 2~3%, 세종에선 10~12%의 전셋값 상승을 일으켰다”고 지적했다.

김규철 국토부 주택토지실장은 “임대차 2법이 제도 도입 초기 시장에 예상치 못한 영향을 미친 것이 사실”이라며 “전월세 시장 가격 변동성이 확대되고 임대인과 임차인 간 분쟁을 증가시켜 오히려 임대차 시장 안정성을 해쳤다는 문제의식이 있다”고 짚었다. 이어 “임차인 주거 안정을 최대한 보장하면서도 임대인과 임차인의 갈등을 줄일 수 있도록 균형 잡힌 방안을 모색해야 한다”고 밝혔다.