‘토허제’ 갈지자 규제에 은행만 난감 “대출관리 고차방정식”

(그래픽=이데일리 김일환 기자)

[이데일리 김나경 기자] 정부가 강남3구(강남·서초·송파)와 용산구 전체 아파트를 토지거래허가구역으로 지정하면서 은행권이 가계대출 관리에 난항을 겪고 있다. 잇따른 규제 변화에 주택관련대출 수요를 예측하기 어려워진 데다 특정 지역을 타깃만으로 한 대출규제를 펼치기 어렵기 때문이다. 은행들은 지역구별 가계대출 추이를 모니터링하는 한편 다주택자·갭투자 대출을 제한할 예정이다. 정부가 일관성 없는 주택 규제정책으로 은행들에 가계대출 관리 부담을 전가하고 있다는 지적이 나온다.

국토교통부·서울시 등 관계부처는 19일 서울정부청사에서 브리핑을 갖고 강남3구와 용산구 소재 전체 아파트 약 40만호를 토지거래허가구역으로 지정한다고 밝혔다. 오는 24일부터 9월 30일까지 6개월간 지정하고 필요시 기간을 연장키로 했다. 오는 24일 체결된 신규 매매계약부터 규제를 적용한다. 앞서 서울시가 잠삼대청(잠실·삼성·대치·청담)을 토지거래허가구역에서 해제한 지 34일 만이다.

금융위원회·금융감독원은 최근 주택가격이 급등한 서울·수도권에 대해 금융권의 ‘자율관리’를 강조했다. 다주택자의 신규 주택담보대출, 갭투자 관련 조건부 전세대출을 제한하는 것이다. 금융당국은 서울·수도권 주택 관련 대출 점검도 강화키로 했다. 선순위 전세가 설정된 주택에 후순위로 주담대를 취급한 경우 관련 리스크를 평가·반영했는지 살펴볼 계획이다.

대출관리 부담을 떠안게 된 은행권은 당혹감을 토로한다. 은행권 관계자는 “규제변화에 따른 정책당국의 구체적인 가이드라인이 있으면 좋겠다. 은행이 자율적으로 하라는 것이 더 어렵다”면서 “강남3구, 마용성(마포·용산·성동)에만 대출규제를 강화하면 반발이 엄청날 것이다”고 말했다. 다른 시중은행 관계자는 “지난해부터 시행해온 대책들이 있지만 지금처럼 서울의 특정지역을 타깃으로 한 대출관리는 고객 반발, 풍선효과 등을 고려했을 때 시행하기 힘들다”며 “지금도 은행들이 다주택자 주담대, 갭투자 주담대는 제한하고 있다. 정책대출 위주로 늘었을 가능성이 크다”고 지적했다.

실제 NH농협은행은 오는 21일부터 서울지역 갭투자 전세대출을 취급 중단한다. 임대인의 소유권 이전, 선순위 근저당 감액·말소, 신탁등기 말소 등의 조건과 동시에 전세대출을 받을 경우 신규대출을 취급하지 않는 것이다. 이는 임차인의 전세보증금을 받아서 매매잔금을 치를 때 쓰는 방식으로 소위 ‘갭투자 전세대출’이라 불린다. SC제일은행은 오는 26일부터 다주택자의 생활안정자금 목적 신규 주택담보대출을 중단하기로 했다. KB국민은행은 지난 2월 28일부터 2주택 이상 보유자의 생활안정자금 목적 대출한도를 최대 2억원으로 제한하고 있다.

은행들은 규제 예측가능성이 떨어져 일관성 있는 대출관리 정책을 운용하기 어렵다고 주장한다. 연초에 분기별 주택관련대출 수요를 예측하고, 그 당시의 규제정책에 맞게 물량관리 계획을 세웠는데 계속해서 규제가 변하기 때문이다. 은행권 관계자는 “연말연초 사업계획을 짤 때 거시경제환경과 규제정책을 고려해 월별·분기별 수요를 예측하는데 올해 1분기 안에만 토지거래허가구역 정책이 두 번 바뀌었다”며 “어떻게든 연간 증가율을 관리해야 하는 은행 입장에서는 ‘킬러 문항’과 같은 난제다”고 말했다. 특히 한국은행 기준금리가 내리고 있어 은행들이 가산금리 조정과 같은 가격적인 요소로 대출규제를 강화하기 어려운 상황이다.

이런 가운데 은행들은 모니터링을 강화하고 있다. 금융당국이 서울 강남3구, 마용성을 비롯해 전국 권역별 주간 모니터링을 실시하는 것에 발맞춰가는 차원이다. 한 시중은행 관계자는 “가계여신 관련 부서에서 서울 지역구별로 대출을 모니터링하고 있다”며 “지역구별 눈에 띄는 증가세 혹은 감소세가 보이지는 않는다”고 말했다.

토지거래허가구역으로 지정된 강남·잠실일대의 은행 점포에서는 이날까지는 큰 동요가 없었다. 시중은행 관계자는 “강남·잠실 지역 점포에서 평소와 다름없이 고객들이 내점했다. 규제 강화를 앞두고 대출을 빨리 받으려는 손님들이 몰리지 않았다”며 “정부정책에 반응하는 현상이 나타나지는 않았다”고 전했다. 다른 은행 관계자는 “지난달 토지거래허가구역에서 해제된 후 잠삼대청 대출문의가 늘어났다. 실제 대출실행도 늘어났었다”며 “규제 변화와 관련해 해당 지역 주담대 현황을 지속적으로 모니터링하고 있다”고 했다.